주택 임대차

사무실을 원룸으로 바꾼 집에 세 들었는데 경매 때 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 사무실일 때 근저당권이 설정됐어도 원룸으로 바뀐 뒤 임차한 소액임차인은 경매에서 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마치고 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 지금은 법원 경매정보에서 배당요구 종기부터 확인하십시오.

경매개시결정 통지를 받지 못했다고 걱정할 필요는 없습니다. 통지 여부와 상관없이 종기 안에 배당요구만 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024. 9. 사무실 층을 원룸으로 고친 건물의 한 칸을 보증금 6천만원에 빌려 입주와 전입신고를 했습니다. 건물에는 2023. 8. 사무실 상태에서 설정된 저축은행 근저당권이 있었습니다. 2026. 4. 경매가 시작됐지만 G씨는 통지를 받지 못해 배당요구를 어떻게 하는지 문의했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사무실을 개조한 원룸 세입자도 경매에서 최우선변제를 받나요?

네, 받을 수 있습니다. 점포와 사무실로 쓰이던 건물에 근저당권이 설정된 뒤 주거용으로 바뀐 집을 임차했더라도, 보증금이 소액임차인 기준 이하라면 경매에서 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 먼저 받습니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결은 이 사안에서 소액임차인의 우선변제권을 인정했습니다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 건물이 허가를 받았는지나 등기부상 건물내역이 무엇인지를 따지지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 구조입니다.

경매에서 최우선변제를 받으려면 무엇을 해야 하나요?

세 가지가 필요합니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 하고, 보증금이 기준 금액 이하여야 하며, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

배당요구는 권리신고 겸 배당요구신청서에 임대차계약서 사본과 주민등록표 등본을 붙여 경매법원에 냅니다. 소액임차인은 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자이므로 배당요구를 해야 배당받습니다.

대항요건은 배당요구의 종기까지 유지되어야 합니다. 배당 전에 다른 곳으로 전출하면 최우선변제를 잃을 수 있으므로 이사는 배당요구 종기 뒤로 미룹니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태라면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 이사할 수 있습니다.

최우선변제로 못 받은 나머지 보증금은 어떻게 되나요?

최우선변제액을 넘는 부분은 확정일자에 따른 순위로 배당받습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 날이 근저당권 설정일보다 늦다면 근저당권자 다음 순위가 됩니다.

현행 기준으로 서울특별시에서는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지, 그 밖의 지역에서는 7천500만원 이하 임차인이 2천500만원까지 먼저 받습니다. 다만 근저당권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 그 당시 기준 금액을 적용합니다. 배당받지 못한 나머지는 임대인에게 따로 청구합니다.

원룸 세입자 최우선변제 대응 순서

• 배당요구 종기 확인 - 법원 경매정보에서 사건번호로 종기를 확인합니다. 종기가 지나면 배당요구를 할 수 없습니다.
• 권리신고 겸 배당요구 - 계약서 사본과 주민등록표 등본을 붙여 신청서를 냅니다. 소액임차인 최우선변제의 전제입니다.
• 주민등록 유지 - 배당요구 종기까지 전출하지 않습니다. 계약이 끝난 뒤라면 임차권등기를 마치고 이사합니다.
• 배당표 확인 - 배당기일 전에 배당표를 열람해 최우선변제액이 들어갔는지 봅니다. 빠졌다면 배당기일에 이의를 진술합니다.
• 명도확인서 준비 - 배당금을 받으려면 매수인의 명도확인서가 필요합니다. 집을 비워 주는 날짜를 매수인과 맞춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 한 건물에 원룸이 많아 최우선변제 합계가 건물가액의 2분의 1을 넘거나 근저당권자가 주거용이 아니라고 다투면 배당표와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구 종기가 지났으면 방법이 없나요?
  매각대금에서 배당받기는 어렵습니다. 민사집행법 제88조 제1항의 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받습니다. 종기가 연기되지 않았다면 임대인에게 보증금 반환을 따로 청구해야 합니다. 법원이 종기를 연기하는 경우도 있으므로 사건 기록을 다시 확인해 봅니다.
• 경매 중 이사를 가야 하면 어떻게 하나요?
  임대차가 끝났다면 임차권등기명령을 받아 등기를 먼저 마치고 이사합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 그 뒤 주민등록을 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기가 되기 전에 전출하면 최우선변제를 잃을 수 있으므로 등기사항증명서에 기재된 것을 확인한 뒤 이사합니다.
• 보증금을 올려 소액 기준을 넘으면요?
  소액임차인에서 빠질 수 있습니다. 소액임차인 여부는 배당 시점의 실제 보증금으로 판단하므로, 계약 갱신 때 보증금을 올려 기준을 넘었다면 최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조가 보증금 기준을 정합니다. 이 경우 확정일자에 따른 순위로만 배당받습니다.
• 배당금은 언제 받을 수 있나요?
  배당기일에 배당표가 확정되면 받을 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 그래서 매수인의 명도확인서를 받아 제출해야 하며, 이사 날짜를 매수인과 미리 맞춰 두는 편이 좋습니다.
• 확정일자 없이도 나머지 보증금을 받을 수 있나요?
  순위배당은 받기 어렵습니다. 확정일자가 없으면 최우선변제액까지만 우선 받고, 나머지는 일반채권자로서 다른 채권자와 안분하거나 임대인에게 따로 청구해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 순위에 따른 우선변제권을 줍니다.
• 근저당권자가 가장임차인이라고 다투면요?
  실제로 살기 위해 계약했다는 사정을 증명하면 됩니다. 대법원은 주된 목적이 주택 사용이 아니라 채권 회수였다면 소액임차인으로 보호하지 않지만, 이런 사정은 다투는 쪽이 주장해야 합니다. 이사 비용 영수증, 관리비 납부 내역, 보증금 이체 기록을 준비해 두십시오.

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