상가 임대차

건물주가 만료 3개월 전에 무조건 비우라는데 식당 계약갱신을 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물주가 먼저 비우라고 통보했더라도 만료 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 갱신요구를 법정 사유가 없으면 거절할 수 없다고 정합니다. 지금은 계약 만료일과 갱신요구 마감일, 첫 계약일부터 쌓인 전체 기간을 확인해 두십시오.

건물주의 「비우라」는 통보에 따로 반박 답변을 보낼 필요는 없습니다. 기간 안에 갱신을 요구한다는 뜻만 분명히 전달하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 서울의 상가 1층을 보증금 9,000만원, 월세 300만원, 기간 2년으로 빌려 식당을 열고 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 개업 때 인테리어에 7,000만원을 썼습니다. 2025년 12월 건물주가 만료일인 2026년 3월에는 무조건 가게를 비우라고 통보했고, A씨가 보증금을 올려 주겠다고 해도 받아들이지 않았습니다. A씨는 아직 만료 1개월 전이 지나지 않은 상태에서 상담을 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 계약갱신요구권은 언제 행사하나요?

상가 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 건물주는 법에 정한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다. 건물주가 먼저 비우라고 통보했다는 사정만으로 갱신요구권이 없어지지 않습니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 조문을 기준으로 씁니다.

갱신요구는 말로 해도 효력이 있지만, 다툼이 생기면 요구한 날짜를 임차인이 증명해야 합니다. 문자나 카카오톡으로 먼저 보내고 내용증명을 이어서 보내 두면 도달일을 두고 다툴 여지가 줄어듭니다. 갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서만 조정됩니다.

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에도 갱신요구권 규정은 그대로 적용됩니다. 서울은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더한 환산보증금이 9억원 이하인지로 적용범위를 나누는데, 사례처럼 보증금 9,000만원·월세 300만원이면 3억9천만원이어서 기준 안에 있습니다.

건물주가 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

건물주는 3기의 차임액에 이르는 연체 사실, 무단 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 상당한 보상 합의, 법이 정한 철거·재건축 사유 같은 8가지 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다. 「내가 직접 장사하겠다」거나 「다른 사람에게 더 비싸게 주겠다」는 이유는 이 목록에 없습니다.

• 차임 연체 - 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 거절할 수 있습니다.
• 무단 전대·파손 - 동의 없이 전대했거나 고의·중대한 과실로 건물을 파손했으면 거절할 수 있습니다.
• 철거·재건축 - 계약 당시 구체적 계획을 고지했거나, 노후로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 경우에만 해당합니다.
• 상당한 보상 - 서로 합의하여 건물주가 상당한 보상을 제공한 경우입니다.

갱신요구는 몇 년까지 할 수 있나요?

갱신요구권은 최초 계약기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 2024년 3월에 처음 계약한 사례라면 2034년 3월까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 종전 기준이던 5년은 2018년 개정으로 10년이 되었고, 그 이후 체결되거나 갱신된 계약에는 10년이 적용됩니다.

인테리어 비용과 권리금은 보호받을 수 있나요?

인테리어 비용 자체를 건물주에게 돌려달라고 할 근거 규정은 따로 없고, 대부분 계약서에 원상복구 특약이 있습니다. 대신 임차인이 새 임차인을 주선해 권리금을 받으려 할 때 건물주가 정당한 사유 없이 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 보호는 만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 적용되고, 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.

상가 갱신거절 통보 대응 순서

• 기간 계산 - 계약서의 만료일에서 6개월 전과 1개월 전 날짜를 셉니다. 마감일이 지나면 갱신요구권으로 다툴 수 없습니다.
• 갱신요구 발송 - 문자로 먼저 알리고 내용증명을 보냅니다. 도달일이 남아야 기간 준수를 증명할 수 있습니다.
• 거절 사유 점검 - 연체 이력, 전대 여부, 파손 여부를 스스로 확인합니다. 법정 사유가 없으면 건물주의 거절은 효력이 없습니다.
• 전체 기간 확인 - 첫 계약일부터 10년이 지났는지 봅니다. 10년이 지났으면 권리금 회수 절차로 방향을 바꿉니다.
• 명도 요구 대비 - 건물주가 명도소송을 내면 갱신요구 내용증명과 차임 입금 내역을 증거로 냅니다. 갱신이 인정되면 명도 청구는 기각됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 재건축 계획 고지나 특별한 해지 특약이 있거나 전체 기간이 10년에 가까우면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주 통보를 받은 뒤에도 갱신요구를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정할 뿐, 건물주의 선통보로 요구권이 없어진다는 규정은 없습니다. 통보를 받았더라도 마감일 전까지 갱신요구가 도달하면 됩니다.
• 갱신요구는 꼭 내용증명으로 해야 하나요?
  방식은 정해져 있지 않아 문자나 말로 해도 효력이 있습니다. 다만 민법 제111조 제1항에 따라 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로, 기간 안에 도달했다는 사실을 임차인이 증명해야 합니다. 문자를 먼저 보내고 내용증명을 이어서 보내면 도달일 다툼이 줄어듭니다.
• 건물주가 직접 장사하겠다고 하면 거절 사유가 되나요?
  되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호는 차임 연체, 무단 전대, 파손, 상당한 보상, 법정 철거·재건축 등 8가지만 거절 사유로 정하고, 건물주의 직접 사용은 여기에 없습니다. 다만 8호의 「임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유」에 해당하는지는 사정별로 따집니다.
• 재건축한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
  아닙니다. 재건축을 이유로 한 갱신거절은 계약 당시 공사 시기와 기간을 구체적으로 고지하고 그대로 따르는 경우, 건물 노후로 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 경우로 한정됩니다. 계약 때 아무 고지가 없었고 건물 상태도 양호하면 재건축 계획만으로 거절할 수 없습니다.
• 갱신되면 월세는 얼마까지 올려 줄 수 있나요?
  갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건으로 보되, 차임과 보증금은 증감청구 범위에서만 조정됩니다. 현행 시행령 제4조는 증액 한도를 청구 당시 금액의 100분의 5로 정합니다. 임차인이 스스로 더 올려 주겠다고 합의하는 것은 가능하지만, 건물주가 이를 갱신 조건으로 강요할 수는 없습니다.
• 10년이 지나면 권리금도 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 전체 기간이 10년을 넘어 갱신요구권이 없어도 권리금 회수기회 보호 규정은 적용된다는 것이 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결의 결론입니다. 만료 6개월 전부터 새 임차인을 주선하면 건물주는 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하지 못합니다.

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