상가 임대차
관리비는 별도라는 특약이 있으면 연체 관리비를 보증금에서 뺄 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 상가 임대차계약서에 「관리비는 별도로 한다」는 특약이 있다면 임차인이 관리업체에 내지 않은 관리비를 보증금에서 공제할 여지가 충분합니다. 이 특약은 차임과 별개로 임차인이 관리규약에 따라 관리비를 부담한다는 뜻으로 해석되어, 밀린 관리비도 임대차에서 생긴 임차인의 채무가 됩니다. 지금은 연체 관리비 명세서와 관리업체의 미납 통지를 받아 금액을 먼저 확정하십시오.
보증금을 돌려주기 전에 관리업체에서 임차인 명의 미납 관리비 명세서를 발급받고, 공제할 항목과 금액을 적은 정산서를 임차인에게 서면으로 보내 두십시오.
계약서에 「관리비는 임차인 부담」이라고 똑같이 적지 않았더라도, 「관리비는 별도」라는 문구만으로 공제 근거를 세울 수 있으니 특약을 새로 받을 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
O씨는 2023년 상가 한 칸을 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 임대하면서 특약란에 「관리비는 별도로 한다」고 적었습니다. 임차인은 관리업체에 월 40만원가량의 관리비를 직접 내다가 2025년 하반기부터 월세와 관리비를 모두 밀렸고, O씨는 월세가 3기분 넘게 연체되자 2026년 봄 계약을 해지했습니다. 관리업체는 밀린 관리비 240만원을 소유자인 O씨에게 청구했고, O씨는 이를 보증금에서 빼고 돌려주려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
「관리비는 별도」 특약은 어떤 뜻으로 해석되나요?
임차인이 월 차임과 별개로 관리규약에 따라 관리업체에 관리비를 내야 한다는 뜻으로 해석할 여지가 충분합니다. 계약서 같은 처분문서는 문언의 객관적 의미가 명확하면 그대로 인정하고, 명확하지 않으면 문언, 계약의 동기와 경위, 당사자의 목적, 거래 관행을 종합해 합리적으로 해석합니다.
대법원 2011. 6. 24. 선고 2008다44368 판결은 이 해석 원칙을 밝힌 판결입니다. 상가 거래에서 「관리비 별도」는 차임에 관리비가 포함되지 않는다는 뜻으로 쓰이는 것이 일반적이고, 임차인이 실제로 관리업체에 관리비를 직접 내 왔다면 그 사정도 이 해석을 뒷받침합니다.
연체 관리비를 보증금에서 공제할 수 있나요?
공제할 수 있습니다. 임대차보증금은 임대차가 끝나 목적물을 돌려받을 때까지 생긴 차임, 관리비 등 임차인의 채무를 담보하므로, 임대차에서 임차인이 부담하기로 한 관리비를 내지 않았다면 반환할 보증금에서 뺄 수 있습니다.
| 보증금 | 5,000만원 |
|---|---|
| 연체 월세(3기) | 750만원 |
| 연체 관리비 | 240만원 |
| 반환할 보증금 | 4,010만원 |
단순 예시 계산
집합건물에서는 관리업체가 미납 관리비를 소유자에게 청구하는 경우가 많아, 임대인이 대신 내거나 청구를 받은 금액을 공제하게 됩니다. 공제하려면 관리비가 임대차 기간 중 임차인이 사용한 기간에 대한 것인지, 공용부분 관리비인지 전유부분 사용료인지를 명세서로 구분해 두어야 다툼을 줄일 수 있습니다. 위 사례에서 보증금 5,000만원에서 밀린 월세 3기분 750만원과 관리비 240만원을 빼면 반환할 보증금은 4,010만원이 됩니다.
차임 연체로 해지할 때 기준은 어떻게 되나요?
상가 임대차에서는 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 이 해지 규정을 환산보증금 금액과 관계없이 모든 상가 임대차에 적용합니다.
해지 요건을 따질 때 관리비는 차임에 포함되지 않는 것이 원칙입니다. 관리비가 「별도」라면 연체 관리비만으로는 3기 연체 요건을 채우기 어렵고, 월세 연체액만으로 계산해야 합니다. 해지 뒤 명도까지의 사용 기간에 대한 차임 상당액과 관리비도 보증금에서 함께 정산합니다.
상가 보증금 정산 대응 순서
- 특약 문구 확인 - 계약서의 관리비 조항을 확인합니다. 관리비가 임차인 부담이라는 해석의 출발점입니다.
- 미납 명세 확보 - 관리업체에서 기간별 미납 관리비 명세서를 받습니다. 공제 금액을 특정하는 증거입니다.
- 연체 차임 계산 - 월세 연체액을 기수별로 정리합니다. 해지 요건과 공제액을 함께 확정합니다.
- 정산서 발송 - 보증금에서 뺄 항목과 남는 금액을 내용증명으로 알립니다. 반환 소송에서 기준 문서가 됩니다.
- 명도와 반환 - 목적물을 돌려받으면서 남은 보증금을 반환합니다. 명도가 늦어지면 명도소송을 함께 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 관리비 중 임대인이 부담하기로 한 항목이 따로 있거나 관리업체와 임차인 사이에 별도 약정이 있다면 계약서와 관리규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 종료에 따른 보증금 정산과 명도 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
임대인들은 관리비는 관리업체와 임차인 사이의 일이라 보증금에서 뺄 수 없다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 계약서에 「관리비 별도」 특약이 있다면 관리비 납부는 임대차상 임차인의 의무가 되고, 밀린 관리비는 보증금에서 정산할 수 있습니다. 거꾸로 이 문구조차 없다면 공제를 두고 다툼이 커집니다.
정산의 근거는 기간별로 쪼개진 명세서입니다. 관리업체의 미납 명세서, 임차인에게 보낸 독촉 문자, 해지 통지일과 명도일이 모두 날짜로 남아야 어느 기간 관리비를 누가 부담하는지 가를 수 있습니다. 해지 통지는 내용증명으로 보내 도달일을 남겨야 3기 연체 요건 충족 시점이 분명해집니다.
보증금 반환 소송이 들어오면 이 명세서가 공제 항변의 증거가 됩니다. 반대로 명세 없이 어림으로 공제하면 지연손해금까지 물어줄 수 있으므로, 공제 금액을 서면으로 먼저 확정하고 남은 보증금은 제때 돌려주는 것이 분쟁 비용을 줄입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 임대차 종료 분쟁을 수행해 왔으며, 계약서 특약과 관리비·차임 연체 명세를 기간별로 확정한 뒤 보증금 정산과 명도를 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·관리업체 미납 관리비 명세서·차임 입금 내역·해지 통지서를 준비해 주시면, 관리비 특약의 해석·공제 가능한 금액·해지와 명도 절차를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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