권리금

10년 넘게 장사한 상가, 건물주가 새 임차인을 거절하면 권리금 배상을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 전체 임대차기간이 10년을 넘어 갱신요구권이 없어도 건물주가 정당한 사유 없이 새 임차인과의 계약을 거절하면 권리금 손해를 배상해야 합니다. 대법원은 갱신요구권이 없는 경우에도 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판단했습니다. 지금은 새 임차인과 맺은 권리금계약서와 건물주에게 주선한 날짜를 확인해 두십시오.

건물주가 거절했다고 해서 새 임차인을 다시 찾아 몇 번씩 주선할 필요는 없습니다. 한 번 주선하고 거절당한 기록이 있으면 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2014년 3월부터 서울의 상가 1층 일부를 빌려 음식점을 운영해 왔고, 마지막 계약은 2026년 6월 30일에 끝날 예정이었습니다. 2026년 4월 G씨는 새로 가게를 하려는 사람과 권리금 1억 2,000만원에 시설과 영업을 넘기는 권리금계약을 맺고 건물주에게 소개했습니다. 건물주는 「12년이나 했으니 더는 보호받을 게 없다」며 새 임차인과의 계약을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

10년이 지나 갱신요구권이 없어도 권리금은 보호되나요?

보호됩니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 전체 임대차기간이 법정 한도를 넘어 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 보았습니다. 원안이 인용한 대전지방법원 판결의 결론을 대법원이 같은 취지로 확인한 것입니다. 이 판결은 갱신 한도가 5년이던 개정 전 법률에 관한 것이지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」의 10년 한도에도 같은 논리가 적용됩니다.

건물주가 권리금 회수를 방해했다고 보는 경우는?

만료 6개월 전부터 계약 종료 때까지 건물주가 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 직접 받는 행위, 새 임차인이 권리금을 내지 못하게 하는 행위, 주변 시세보다 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위가 방해에 해당합니다. 원안 당시에는 이 기간이 만료 3개월 전부터였으나 2018년 개정으로 6개월 전부터로 늘었습니다.

다만 임차인에게 3기 차임 연체 같은 갱신거절 사유가 있으면 보호를 받지 못합니다. 또 새 임차인이 차임을 낼 자력이 없거나, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않을 계획인 경우 등은 거절의 정당한 사유로 봅니다.

배상받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 사례에서 약정 권리금이 1억 2,000만원이고 종료 당시 감정한 권리금이 9,000만원이면 9,000만원까지 청구할 수 있습니다. 종료 당시 권리금은 대개 소송에서 감정으로 정합니다.

권리금 회수 방해 대응 순서

• 권리금계약 체결 - 새 임차인과 권리금 액수와 넘길 시설·영업을 적은 계약서를 씁니다. 손해액의 한도를 정하는 기준이 됩니다.
• 주선 사실 기록 - 새 임차인의 인적 사항과 자력 정보를 건물주에게 문자와 내용증명으로 전달합니다. 임차인의 정보제공 의무도 함께 이행하는 셈입니다.
• 거절 내용 보존 - 건물주의 거절 이유를 문자나 녹음으로 남깁니다. 정당한 사유가 있는지 판단하는 자료가 됩니다.
• 연체 여부 점검 - 과거 3기 차임 연체가 없었는지 확인합니다. 연체 이력이 있으면 보호를 받지 못합니다.
• 3년 안에 청구 - 종료일부터 3년 안에 손해배상 소송을 냅니다. 종료 당시 권리금 감정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 재건축 계획을 이유로 들었거나 새 임차인의 업종이 계약서 용도와 다르면 계약서와 건물 상태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금 회수기회 보호는 언제부터 적용되나요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 때까지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항이 이 기간의 방해행위를 금지합니다. 2018. 10. 16. 개정 전에는 3개월 전부터였으므로 옛 판결의 기간과 다를 수 있습니다. 이 기간 안에 새 임차인을 주선해야 보호를 받습니다.
• 건물주가 직접 장사하겠다며 거절하면 정당한가요?
  그 이유만으로는 정당한 사유가 되기 어렵습니다. 제10조의4 제2항은 새 임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리 목적 미사용, 임대인이 선택한 신규임차인의 권리금 지급을 정당한 사유로 정합니다. 건물주의 직접 사용 계획은 이 목록에 없습니다.
• 손해배상은 약정 권리금 전액을 받나요?
  약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 제10조의4 제3항이 이렇게 정하고 있어, 새 임차인과 1억 2,000만원에 계약했더라도 종료 당시 권리금이 9,000만원으로 감정되면 9,000만원까지만 받을 수 있습니다.
• 손해배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  임대차가 끝난 날부터 3년 안에 해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 계약이 끝난 뒤 새 가게를 준비하느라 미루다 기간을 넘기는 경우가 있어 종료일을 기준으로 달력에 적어 두십시오.
• 건물주에게 새 임차인 정보를 줘야 하나요?
  줘야 합니다. 제10조의4 제5항은 임차인이 주선한 사람의 보증금·차임 지급 자력과 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 아는 정보를 임대인에게 제공하도록 정합니다. 정보를 주지 않으면 건물주가 거절의 정당한 사유를 주장하기 쉬워집니다.
• 월세를 밀린 적이 있으면 보호를 못 받나요?
  3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 보호를 받지 못합니다. 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 방해금지 의무가 없다고 정합니다. 한두 번 늦게 낸 정도로 3기 차임액에 이르지 않았다면 보호 대상입니다.

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