권리금

계약서에 권리금 인정 특약이 있으면 건물주에게 권리금을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 권리금 인정 특약이 있어도 계약기간이 끝났다는 이유만으로 건물주에게 권리금을 청구할 수는 없습니다. 판례는 이 특약을 건물주가 명도를 요구하거나 권리금 회수를 방해할 때 직접 책임지겠다는 뜻으로 해석합니다. 지금은 특약 문구 원문과 건물주가 나가 달라고 한 기록이 있는지 확인해 두십시오.

특약에 권리금 액수가 적혀 있지 않아도 특약 자체가 효력을 잃지는 않습니다. 건물주가 먼저 나가 달라고 할 때 쓰는 근거로 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 11월 전 임차인에게 권리금 6,000만원을 주고 카페를 인수하면서, 건물주와 보증금 5,000만원, 월 차임 280만원, 기간 3년으로 새 임대차계약을 맺었습니다. 특약란에는 「권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구할 때에는 권리금을 임차인에게 변제한다」는 문구가 들어갔습니다. 2026년 11월 만료를 앞두고 A씨는 가게를 접기로 하면서, 이 특약을 근거로 건물주에게 권리금 6,000만원을 달라고 할 수 있는지 물었습니다. 건물주는 나가 달라고 한 적이 없고, 새 임차인을 들이는 데도 반대하지 않는 상황이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서의 권리금 인정 특약만으로 건물주에게 권리금을 청구할 수 있나요?

기간이 끝났다는 이유만으로는 청구할 수 없습니다. 권리금은 원래 다음 임차인에게서 받는 돈이고, 건물주가 돌려줄 의무를 지는 돈이 아니기 때문입니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 재산적 가치의 대가로 보증금·차임과 별도로 오가는 돈입니다.

대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결은 계약서에 권리금액 없이 「모든 권리금을 인정함」이라고만 적은 경우, 임대차가 끝날 때 권리금을 돌려주기로 약정한 것으로 볼 수 없다고 했습니다. 이런 문구는 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 받는 것을 건물주가 용인하고, 건물주가 그 기회를 빼앗거나 방해할 때 직접 책임지겠다는 뜻으로 읽습니다. 특약 문구는 약정의 동기와 경위, 당사자의 진정한 의사를 함께 보고 해석합니다.

건물주가 나가 달라고 하면 특약에 따라 권리금을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 건물주가 정당한 사유 없이 가게를 비워 달라고 하거나, 갱신을 거절하고 다른 사람에게 점포를 넘기면서 권리금을 받지 못하게 하면 특약에 따라 건물주에게 권리금 지급을 청구할 수 있습니다. 「임대인이 점포를 요구할 때」라는 문구가 바로 이 경우를 가리킵니다.

반대로 A씨처럼 임차인이 스스로 영업을 그만두고 나가는 경우에는 이 조건이 충족되지 않습니다. 이때는 새 임차인을 구해 그에게서 권리금을 받는 방법을 먼저 써야 합니다. 건물주가 그 새 임차인과의 계약을 막으면 그때 특약에 따른 청구와 법정 손해배상을 함께 검토합니다.

특약이 없어도 법으로 권리금 회수가 보호되나요?

보호됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 건물주가 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 원안 당시에는 이 보호 규정이 없었거나 보호기간이 3개월이었는데, 2018. 10. 16. 개정으로 6개월로 늘었습니다.

건물주가 이를 어겨 손해가 생기면 배상해야 합니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 특약에 따른 청구와 이 법정 손해배상 청구는 근거가 다르므로 소송에서 함께 주장할 수 있습니다.

권리금을 받을 때까지 가게를 비우지 않고 버틸 수 있나요?

버틸 근거가 되지 않습니다. 대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결은 명도할 때 권리금을 돌려주기로 약정했더라도 그 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권을 행사할 수 없다고 했습니다. 권리금을 이유로 가게를 비우지 않으면 명도 소송과 차임 상당 부당이득 청구를 받을 수 있습니다.

권리금 특약 대응 순서

• 특약 원문 확인 - 계약서 특약란의 문구를 글자 그대로 옮겨 적습니다. 반환 조건과 액수가 적혀 있는지에 따라 해석이 달라집니다.
• 권리금 지급 증빙 정리 - 전 임차인에게 준 권리금 계약서와 이체 내역을 모읍니다. 청구액을 정할 때 출발점이 됩니다.
• 건물주 요구 기록 보관 - 나가 달라는 문자·내용증명·녹음을 날짜별로 보관합니다. 특약의 「점포를 요구할 때」에 해당하는지 판단하는 자료입니다.
• 신규임차인 주선 - 만료 6개월 전부터 새 임차인을 구해 권리금 계약을 맺고 건물주에게 소개합니다. 건물주가 거절하면 법정 손해배상 요건이 갖춰집니다.
• 청구 시기 관리 - 법정 손해배상은 임대차 종료일부터 3년 안에 청구합니다. 특약에 따른 청구도 같은 시기에 함께 제기하는 편이 안전합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 반환 액수가 따로 적혀 있거나 건물주가 바뀐 경우에는 계약서 원문과 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 권리금 손해배상·명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금 인정 특약은 무슨 뜻으로 해석되나요?
  건물주가 권리금 회수를 방해하면 직접 책임지겠다는 뜻으로 해석됩니다. 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결은 액수 없이 「모든 권리금을 인정함」이라고 적은 문구를 기간 만료 시 반환 약정으로 보지 않았습니다. 다음 임차인에게서 권리금을 받는 것을 용인한다는 의미가 기본입니다.
• 특약에 권리금 액수가 적혀 있으면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 특약 해석은 문언, 약정의 동기와 경위, 당사자의 진정한 의사를 종합해 판단하므로, 「만료 시 권리금 ○원을 반환한다」처럼 조건과 액수를 분명히 적었다면 반환 약정으로 볼 여지가 커집니다. 문구를 글자 그대로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 건물주가 직접 장사하겠다며 나가라고 하면요?
  특약의 「점포를 요구할 때」에 해당할 가능성이 큽니다. 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 갱신을 거절하고 권리금을 받지 못하게 하면 특약에 따라 건물주에게 권리금을 청구할 수 있습니다. 동시에 만료 6개월 전부터 종료 시까지의 권리금 회수 방해로 법정 손해배상도 검토합니다.
• 법정 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?
  신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항이 정한 한도이고, 종료 당시 권리금은 보통 감정으로 정합니다. 전 임차인에게 준 권리금이 곧바로 배상액이 되지는 않습니다.
• 권리금을 받을 때까지 유치권을 주장할 수 있나요?
  주장할 수 없습니다. 대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결은 명도 시 권리금을 반환하기로 한 약정이 있어도 그 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권이 성립하지 않는다고 했습니다. 버티면 명도 소송과 차임 상당 부당이득 청구를 받을 수 있습니다.
• 권리금 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간이 지나면 시효로 소멸한다고 정합니다. 특약에 따른 권리금 청구도 같은 사실관계에서 나오므로 함께 제기해 두는 편이 안전합니다.

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