상가 임대차

서울 상가를 빌려 커피전문점을 하면 상가임대차보호법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 서울 상가를 빌려 커피전문점을 하면 상가임대차보호법 적용 대상이고, 환산보증금이 9억원 이하면 법 전체가 적용됩니다. 커피전문점은 사업자등록 대상인 영업용 임대차이고, 서울특별시 기준 금액은 시행령이 9억원으로 정하고 있습니다. 지금은 보증금에 월세×100을 더한 환산보증금부터 계산해 보십시오.

환산보증금이 9억원을 넘는다고 해서 법의 보호를 모두 잃는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 서울 도심의 1층 상가를 보증금 1억원, 월세 400만원에 빌려 커피전문점을 열기로 했습니다. 환산보증금은 1억원에 400만원에 100을 곱한 4억원을 더한 5억원이라 서울 기준 9억원 안에 들었습니다. A씨는 가게를 넘겨받은 날 사업자등록을 신청하고 같은 날 세무서에서 확정일자를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

커피전문점 임대차도 상가임대차보호법 대상인가요?

네, 커피전문점은 사업자등록 대상 건물을 영업용으로 빌리는 임대차라서 상가건물 임대차보호법의 적용 대상입니다. 법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함합니다.

살림집이 딸린 가게라도 주된 부분을 커피 영업에 쓰면 같은 법이 적용됩니다. 반대로 사업자등록 대상이 아닌 동호회 사무실처럼 영업을 하지 않는 공간은 이 법의 보호를 받기 어렵습니다. 법 적용 여부는 계약서 명칭이 아니라 실제 쓰는 모습으로 판단합니다.

서울에서 상가임대차보호법이 적용되는 보증금 기준은 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시의 기준 금액은 9억원이고, 환산보증금이 이 금액 이하이면 법 전체가 적용됩니다. 지역마다 금액이 다르므로 가게 주소지가 어디에 속하는지 먼저 봐야 합니다.

• 서울특별시 - 9억원
• 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 - 6억9천만원
• 그 밖의 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시 - 5억4천만원
• 그 밖의 지역 - 3억7천만원

월세가 있으면 환산보증금은 어떻게 계산하나요?

보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더한 것이 환산보증금입니다. 법은 차임을 대통령령이 정한 비율로 환산해 보증금에 더하도록 하고, 시행령은 월 단위 차임에 1분의 100을 곱하도록 정합니다.

보증금 5천만원에 월세 50만원이면 환산보증금은 1억원(5천만원 + 50만원×100)입니다. 부가가치세를 따로 받기로 했다면 그 금액을 차임에 넣을지를 두고 다툼이 생기므로, 계약서에 「부가세 별도」 문구가 있는지 확인해 두십시오.

환산보증금이 9억원을 넘으면 보호를 전혀 못 받나요?

아니요, 9억원을 넘어도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 같은 규정은 그대로 적용됩니다. 법은 기준 금액을 넘는 임대차에도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2와 제19조를 적용한다고 정합니다.

계약갱신요구는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있고, 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 반면 확정일자에 따른 우선변제권은 기준 금액 이하 임대차에만 적용되므로, 9억원을 넘는 가게는 경매 때 보증금 회수를 따로 대비해야 합니다.

상가임대차보호법 적용 확인 대응 순서

• 주소지 구분 확인 - 가게가 시행령의 네 구분 중 어디에 속하는지 봅니다. 과밀억제권역 여부는 시·군·구 단위로 정해집니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세×100을 더합니다. 부가세 포함 여부 문구가 있으면 함께 적어 둡니다.
• 사업자등록 신청 - 가게를 넘겨받은 날 바로 신청합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 받기 - 기준 금액 이하라면 관할 세무서에서 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매·공매 때 우선변제의 기준이 됩니다.
• 갱신요구 시기 표시 - 만료 6개월 전과 1개월 전 날짜를 달력에 적어 둡니다. 이 기간을 넘기면 갱신요구권을 쓸 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부가세 별도 약정이나 권리금 계약이 얽혀 있으면 계약서와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 계약갱신·보증금 반환·명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부가세를 따로 내면 환산보증금에 포함되나요?
  계약서에 부가세를 임차인이 따로 부담한다고 정했다면 원칙적으로 차임에 넣지 않고 계산합니다. 다만 「월세 ○○원(부가세 포함)」처럼 적혀 있으면 그 금액 전체가 차임이 됩니다. 문구에 따라 기준 금액을 넘는지가 달라질 수 있으니 계약서 표기를 확인해 두십시오.
• 살림을 겸하는 가게도 적용되나요?
  적용될 수 있습니다. 법은 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함한다고 정합니다. 매장 면적이 대부분이고 뒤편 방에서 잠만 자는 구조라면 상가 임대차로 볼 여지가 큽니다. 주거 부분이 더 크다면 주택임대차보호법 적용을 따져 봅니다.
• 사업자등록을 늦게 하면 어떻게 되나요?
  대항력은 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 등록이 늦어진 사이 건물에 근저당이 먼저 설정되면 경매에서 매수인에게 임대차를 주장하기 어려워집니다. 입점과 동시에 신청하는 편이 안전합니다.
• 9억원을 넘으면 확정일자를 받아도 소용없나요?
  확정일자에 따른 우선변제권은 기준 금액 이하 임대차에 적용됩니다. 법 제2조 제3항의 확대 적용 목록에 제5조가 없기 때문입니다. 9억원을 넘는 임대차는 전세권 설정등기나 보증보험처럼 다른 담보 수단을 함께 검토해야 합니다.
• 계약갱신요구는 언제까지 해야 하나요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 합니다. 이 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 3기 차임 연체 같은 법정 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 요구 사실은 내용증명이나 문자로 남겨 두는 편이 좋습니다.
• 갱신요구권은 몇 년까지 쓸 수 있나요?
  최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 환산보증금이 9억원을 넘는 임대차에도 이 기간은 똑같이 적용됩니다. 10년이 지나면 갱신은 임대인과의 합의로 정해야 합니다.

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