상가 임대차

노후하지 않은 상가를 재건축하려는데 임차인 갱신요구를 거절할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물이 노후하거나 안전에 문제가 없고 계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하지도 않았다면 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 갱신거절이 가능한 철거·재건축 사유를 세 가지로 한정합니다. 지금은 임대차계약서에 재건축 계획을 고지한 문구가 있는지 확인해 두십시오.

임대인이 건물 소유자라고 해서 재건축 계획만으로 임차인을 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 법이 정한 세 가지 사유 중 하나에 들어가야 합니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 4월 3층 상가를 가진 건물주 A씨는 1층을 보증금 8,000만원, 월 차임 350만원에 의류 매장에 2년 계약으로 임대했습니다. 건물은 2008년 준공으로 안전 문제는 없지만, A씨는 2026년 하반기 착공을 목표로 신축 계획을 세웠습니다. 2026년 2월 임차인이 갱신요구 내용증명을 보내자 A씨는 재건축을 이유로 거절할 수 있는지 상담했고, 계약 당시 공사시기와 소요기간을 고지한 기록이 없어 거절 사유가 되지 않는다는 설명을 들었습니다. 결국 A씨는 이사비와 영업손실을 포함한 보상금을 제시해 합의 해지를 추진했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 경우는 무엇인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 기준으로 세 가지뿐입니다. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있고, 그 사유가 다음 중 하나여야 합니다.

• 계약 당시 구체적 고지 - 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 알리고 그 계획에 따르는 경우입니다.
• 안전사고 우려 - 건물이 노후·훼손되거나 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우입니다.
• 다른 법령에 따른 철거·재건축 - 도시정비사업처럼 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다.

건물이 멀쩡하고, 계약 때 재건축 이야기를 꺼내지 않았으며, 법령상 정비사업도 아니라면 어느 사유에도 해당하지 않습니다. 이 경우 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면 임대인은 거절하지 못하고 계약은 같은 조건으로 갱신됩니다.

예전에는 건물이 멀쩡해도 재건축 갱신거절이 됐다는데 지금은 다른가요?

다릅니다. 2013년 8월 13일 개정 전 법은 「철거하거나 재건축하기 위해」라고만 정해 구체적 사유를 두지 않았고, 그 시절 하급심은 노후하지 않은 건물의 재건축도 갱신거절 사유가 된다고 본 적이 있습니다. 개정 뒤에는 제7호에 가목부터 다목까지 사유가 명시되어, 이 셋에 들어가지 않는 재건축 계획은 갱신거절 사유가 아닙니다. 옛 상담 자료나 인터넷 글이 「재건축이면 내보낼 수 있다」고 적고 있으면 개정 전 기준입니다.

제8호의 「임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유」로 재건축을 끌어오는 주장도 있으나, 제7호가 재건축 사유를 따로 한정한 이상 그 요건을 피해 가는 해석은 받아들여지기 어렵습니다. 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하고 서로 합의하는 방법이 현실적인 길입니다.

갱신을 거절하지 못하면 임대인은 언제 건물을 돌려받나요?

임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년 안에서만 인정되므로, 10년이 지나면 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 다만 그때도 권리금 회수기회 보호의무는 남습니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 갱신요구권을 행사할 수 없게 된 임차인에 대해서도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 보았습니다.

재건축 계획을 신규임차인에게 알리는 것 자체는 권리금 회수 방해가 아닙니다. 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결은 재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않았는데도 짧은 임대 가능기간만 고수하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 시점을 고지했다는 사정만으로 방해행위로 볼 수 없다고 했습니다.

상가 재건축 갱신거절 대응 순서

• 고지 기록 확인 - 계약서·계약 당시 문자·설명서에 공사시기와 소요기간을 담은 재건축 계획이 적혀 있는지 봅니다. 있으면 가목 사유가 됩니다.
• 안전진단 자료 확보 - 건물의 노후·훼손 정도를 보여 주는 안전진단 결과나 전문가 소견을 모읍니다. 안전사고 우려가 확인되면 나목 사유가 됩니다.
• 법령상 사업 여부 확인 - 정비구역 지정 등 다른 법령에 따른 철거·재건축인지 확인합니다. 해당하면 다목 사유가 됩니다.
• 합의 보상 협의 - 세 사유가 없으면 임차인에게 상당한 보상을 제시하고 합의 종료를 협의합니다. 합의와 보상이 있으면 제3호 사유가 됩니다.
• 10년 경과 시 권리금 대응 - 갱신요구권이 끝난 뒤에도 신규임차인 주선을 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상 책임이 생깁니다. 재건축 계획은 구체적 근거와 함께 고지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 재건축 관련 특약이 있거나 정비사업 절차가 진행 중이면 계약서·정비구역 지정 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약할 때 재건축 계획을 말로만 알렸어도 되나요?
  말로만 알린 것으로는 부족할 가능성이 큽니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목은 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따를 것을 요구합니다. 시기와 기간이 없는 막연한 언급은 구체적 고지로 보기 어렵고, 고지 사실은 임대인이 증명해야 하므로 계약서 특약이나 문자로 남겨야 합니다.
• 건물이 오래되면 그것만으로 갱신을 거절할 수 있나요?
  단순히 오래된 것만으로는 안 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우를 요구합니다. 준공 연도가 오래됐다는 사정만이 아니라 구조 안전에 문제가 있다는 점을 안전진단 결과 같은 자료로 뒷받침해야 합니다.
• 재개발 구역에 들어간 상가는 어떻게 되나요?
  다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당하면 갱신을 거절할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목이 그 근거입니다. 다만 구역 지정만으로 곧바로 철거가 확정되는 것은 아니므로, 사업 단계와 관리처분 등 실제 철거로 이어지는 절차가 어디까지 진행됐는지에 따라 판단이 달라집니다.
• 재건축 사유가 없으면 임차인은 언제까지 남을 수 있나요?
  최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년이 될 때까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 정한 한도이며, 그 안에서는 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 요구할 때마다 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 10년이 지나면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
• 보상을 주고 합의하면 재건축을 위해 내보낼 수 있나요?
  가능합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제3호는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우를 갱신거절 사유로 정합니다. 보상 금액과 지급 시기, 명도 날짜를 합의서에 적고 실제로 보상을 제공해야 하며, 일방적으로 보상금을 제시하기만 한 상태로는 이 사유가 되지 않습니다.
• 10년이 지난 임차인에게도 권리금을 물어 줘야 하나요?
  정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하면 물어 줄 수 있습니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 전체 임대차기간이 지나 갱신요구권이 없는 임차인에 대해서도 임대인이 제10조의4 제1항의 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 보았습니다. 갱신거절과 권리금 보호는 별개의 문제입니다.
• 신규임차인에게 재건축 계획을 알리면 방해행위인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결은 재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않았는데도 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 고수하는 등 특별한 사정이 없는 한, 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 시점을 고지한 것만으로는 권리금 회수 방해행위가 아니라고 보았습니다.

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