주택 임대차

상가일 때 근저당이 잡힌 건물이 주택으로 바뀌면 소액임차인이 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 점포·사무실일 때 근저당권이 설정된 건물이 나중에 주거용으로 바뀌었어도 그 집을 임차한 소액임차인은 특별한 사정이 없으면 근저당권자보다 보증금 중 일정액을 먼저 받습니다. 대법원은 주택임대차보호법이 등기부상 건물내역이나 허가 여부를 구별하지 않는다고 봅니다. 지금은 근저당권 설정일과 경매 배당요구 종기를 확인해 두십시오.

근저당권이 먼저 있었다는 이유만으로 소액임차인 보호를 포기할 필요는 없습니다. 최우선변제는 원래 선순위 담보권자보다 앞서는 제도입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025. 3. 원래 3층 사무실을 원룸 여러 개로 고친 건물에서 한 칸을 보증금 7천만원에 빌려 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 건물에는 사무실이던 2023. 6.에 설정된 은행 근저당권이 있었습니다. 2026년 은행이 경매를 신청하자 F씨는 소액임차인으로 은행보다 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가일 때 설정된 근저당권보다 소액임차인이 먼저 받나요?

네, 특별한 사정이 없으면 먼저 받습니다. 점포와 사무실로 쓰이던 건물에 근저당권이 설정된 뒤 주거용으로 용도가 바뀌었고 그 집을 임차한 소액임차인이라면, 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 받을 권리가 있습니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결의 결론입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제8조는 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 이때 임차인은 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다.

근저당권자는 상가 담보로 대출했는데 억울하지 않나요?

대법원은 근저당권 설정 당시 상가였다는 사정만으로 소액임차인 보호를 부정하지 않았습니다. 주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 위한 법이어서 합리적 이유 없이 적용 대상을 좁힐 수 없다고 보았습니다.

다만 근저당권자가 떠안는 부담에는 상한이 있습니다. 소액임차인이 우선변제받는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 임차인이 여러 명이면 그 합계를 2분의 1 범위에서 나눕니다.

소액임차인 기준 금액은 어느 시점 법령으로 정하나요?

소액임차인인지와 얼마를 먼저 받는지는 원칙적으로 그 주택에 처음 담보물권이 설정된 때 시행되던 기준으로 정합니다. 현행 시행령 기준은 2023. 2. 21.부터 적용되는데, 그 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 기준을 따릅니다.

현행 기준으로 서울특별시에서는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지, 그 밖의 지역에서는 7천500만원 이하 임차인이 2천500만원까지 먼저 받습니다. 근저당권 설정일이 오래됐다면 그때 기준 금액이 더 낮을 수 있으므로 등기부의 설정일부터 확인합니다.

용도변경 건물 소액임차인 대응 순서

• 근저당권 설정일 확인 - 등기사항증명서에서 가장 먼저 설정된 담보물권의 날짜를 봅니다. 적용할 소액 기준이 여기서 정해집니다.
• 용도변경 자료 확보 - 건축물대장 변경 이력과 입주 당시 사진을 모읍니다. 주거용 건물이었다는 증거가 됩니다.
• 대항요건 날짜 확인 - 전입신고일과 입주일이 경매개시결정 등기일보다 앞서는지 봅니다. 늦으면 최우선변제를 받지 못합니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 임대차계약서와 주민등록표 초본을 함께 냅니다.
• 배당표 이의 - 근저당권자가 주거용이 아니라며 이의하면 배당기일에 출석해 다툽니다. 1주 안에 소 제기 여부가 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권자가 임대차의 주된 목적이 채권 회수였다고 주장하거나 한 건물에 소액임차인이 많아 2분의 1 제한에 걸리면 배당표와 임대차계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 소액임차인의 최우선변제는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건만 요구하고 확정일자는 요건이 아닙니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항이 근거입니다. 다만 최우선변제액을 넘는 나머지 보증금을 순위대로 받으려면 확정일자가 있어야 하므로 함께 받아 두는 편이 좋습니다.
• 경매개시 뒤에 전입했다면요?
  최우선변제를 받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후단은 임차인이 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다고 정합니다. 경매개시결정이 등기된 뒤 전입신고를 했다면 소액 보증금이라도 근저당권자보다 먼저 받지 못하고, 확정일자에 따른 순위로만 배당을 기대할 수 있습니다.
• 주택가액의 2분의 1 제한은 무엇인가요?
  소액임차인들이 먼저 받는 금액의 상한입니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제3항은 최우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 범위에서만 우선변제를 인정하고, 임차인이 여럿이면 각자의 비율로 나눕니다. 원룸이 많은 건물은 이 제한에 걸려 기준 금액보다 적게 받을 수 있습니다.
• 근저당권이 오래전에 설정됐으면 기준이 다른가요?
  다릅니다. 시행령이 바뀌어 기준 금액이 오르더라도, 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 기준을 적용합니다. 2023. 2. 21. 전에 설정된 근저당권이라면 그때 시행되던 금액으로 소액임차인 해당 여부와 최우선변제액을 계산합니다. 등기부의 최선순위 담보물권 설정일을 먼저 봅니다.
• 근저당권자가 주거용이 아니라고 다투면요?
  실제 주거용이었다는 사정을 증명하면 됩니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결은 등기부상 건물내역이나 허가 여부로 적용 대상을 제한하지 않았습니다. 방·부엌·욕실 구조 사진, 건축물대장 변경 이력, 관리비 납부 내역처럼 계약 당시 주거용이었음을 보여 주는 자료를 냅니다.
• 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  최우선변제를 받지 못합니다. 소액임차인은 민사집행법 제88조 제1항의 우선변제청구권이 있는 채권자로서 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받습니다. 종기를 넘기면 매각대금에서 빠지고, 매수인에게 대항할 수 없는 임차인이라면 보증금을 따로 받기도 어렵습니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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