상가 임대차

계약 만료 직전 상가건물이 팔렸는데 새 건물주가 비우라고 하면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 대항력을 갖춘 상가 임차인은 새 건물주에게도 남은 계약기간과 계약갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 건물을 산 사람이 임대인 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다. 지금은 만료일까지 남은 기간과 전 건물주에게 갱신을 요구했는지부터 확인하십시오.

새 건물주와 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 대항력이 있으면 기존 계약이 그대로 새 건물주에게 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2024년 11월 한 상가건물 지층을 보증금 3,000만원, 월세 150만원에 2년 계약으로 빌려 확정일자와 사업자등록을 마쳤습니다. 계약 만료를 두 달 앞둔 2026년 8월 A씨는 건물주에게 문자로 계약을 연장하고 싶다고 알렸고, 2026년 9월 건물이 다른 사람에게 팔렸습니다. 새 건물주는 곧바로 「만료일에 점포를 비워 달라」는 내용증명을 보내 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물이 팔리면 새 건물주에게도 계약을 주장할 수 있나요?

네, 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 임차인은 그 다음 날부터 대항력이 있어 새 건물주에게 기존 계약을 그대로 주장할 수 있습니다. 새 건물주는 임대인 지위를 승계한 것으로 보므로 계약기간·월세·보증금 조건이 모두 이어집니다.

대항력은 매매뿐 아니라 경매·상속으로 소유자가 바뀐 경우에도 똑같이 적용됩니다. 대법원 2016다218874 판결은 소유권 변동 원인이 법률행위든 법률의 규정이든 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계한다고 보았습니다. 다만 대항력이 인정되려면 사업자등록 때 낸 계약서의 소재지가 등기부 표시와 일치해야 합니다.

만료 직전이라도 계약갱신을 요구할 수 있나요?

네, 만료 1개월 전까지라면 새 건물주에게 갱신을 요구할 수 있고 새 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구권을 인정합니다.

전 건물주에게 이미 갱신을 요구해 두었다면 그 효력은 새 건물주에게도 미칩니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면 기존 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 기간은 1년입니다.

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가라도 대항력과 계약갱신요구권 규정은 적용됩니다.

보증금은 누구에게 돌려받나요?

새 건물주에게 돌려받습니다. 대항력 있는 임차인이 있는 상태에서 건물이 팔리면 보증금반환채무도 새 건물주에게 넘어가고, 전 건물주의 반환채무는 원칙적으로 소멸합니다. 계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 보므로, 보증금을 받기 전에는 가게를 비우지 않아도 됩니다.

새 건물주가 거절할 수 있는 경우는 없나요?

있습니다. 3기 차임액에 이르는 연체 사실, 동의 없는 전대, 고의·중과실 파손, 재건축 계획을 임대차 계약 체결 당시 고지한 경우 등 법에 정한 사유가 있으면 새 건물주도 갱신을 거절할 수 있습니다. 새 건물주가 「직접 쓰겠다」는 이유만으로는 거절 사유가 되지 않습니다.

상가 매각 후 명도 요구 대응 순서

• 대항요건 확인 - 건물 인도일과 사업자등록 신청일이 새 건물주의 소유권이전등기보다 앞서는지 확인합니다. 앞서면 계약이 그대로 이어집니다.
• 만료일 계산 - 계약 만료일과 오늘 사이가 6개월~1개월 구간인지 셉니다. 구간 안이면 갱신요구가 가능합니다.
• 갱신요구 통지 - 새 건물주에게 갱신을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 전 건물주에게 보낸 요구가 있으면 사본을 첨부합니다.
• 거절 사유 점검 - 새 건물주가 든 사유가 법정 거절 사유에 해당하는지 봅니다. 해당하지 않으면 명도 요구에 응할 의무가 없습니다.
• 보증금 반환 확인 - 계약이 끝나는 경우 새 건물주에게 보증금 반환을 청구하고, 받을 때까지 점유를 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 건물주 등기 전에 근저당권이 먼저 있었거나 경매로 소유자가 바뀐 경우에는 등기부 권리 순서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 건물주와 계약서를 다시 써야 하나요?
  다시 쓸 필요가 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인을 임대인 지위를 승계한 사람으로 보므로 기존 계약이 그대로 이어집니다. 새 건물주가 불리한 조건의 새 계약서를 내밀면 서명하기 전에 기존 계약 조건과 비교해 보아야 합니다.
• 전 건물주에게 한 갱신요구가 새 건물주에게도 효력이 있나요?
  효력이 있습니다. 새 건물주는 임대인 지위를 그대로 승계하므로 승계 전 임대인에게 도달한 갱신요구의 효과도 이어받습니다. 새 건물주에게 그 사실을 알리고 문자나 내용증명 사본을 보내 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 갱신요구 기간을 놓쳤으면 어떻게 되나요?
  임대인이 갱신거절 통지를 했는지를 봅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 1년간 다시 임대차한 것으로 봅니다. 새 건물주의 통지가 이 기간 안에 있었는지 확인해야 합니다.
• 보증금은 전 건물주에게 받으면 안 되나요?
  원칙적으로 새 건물주에게 받아야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있는 건물이 팔리면 보증금반환채무는 새 건물주에게 넘어가고 전 건물주의 채무는 소멸하는 것으로 봅니다. 대법원 2016다218874 판결도 양수인이 임차인에게 보증금반환의무를 부담한다고 보았습니다.
• 새 건물주가 직접 장사하겠다며 거절할 수 있나요?
  그 이유만으로는 거절할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호는 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 재건축 등 거절 사유를 정하고 있으며 임대인의 직접 사용은 여기에 들어 있지 않습니다. 다만 계약 체결 당시 고지한 재건축 계획 등은 사유가 될 수 있습니다.
• 계약갱신요구는 몇 년까지 할 수 있나요?
  최초 계약기간을 포함해 전체 10년까지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 이 한도를 정합니다. 새 건물주로 바뀌어도 전 건물주와의 계약기간이 합산되므로 처음 계약한 날부터 10년이 되는 날을 계산해 두어야 합니다.

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