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중개사가 상가 임차권 양수 때 우선변제 대상인지 설명하지 않았다면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개사가 상가 임차권 양도를 중개하면서 우선변제권 등 보호 대상인지 판단할 자료를 확인·설명하지 않아 손해가 생겼다면 배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 판례는 임차권 양도 중개에도 상가 임대차 중개에 준하는 확인·설명의무가 있다고 봅니다. 지금은 중개대상물 확인·설명서와 그 안의 권리관계 기재란을 먼저 확인해 두십시오.

그 자리에서

중개사무소에서 받은 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본을 찾아 「실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항」 칸에 무엇이 적혔는지 확인하십시오. 설명의무 위반은 이 서류로 가장 먼저 드러납니다.

중개사를 상대로 배상을 청구하려고 형사 고소부터 할 필요는 없습니다. 민사상 손해배상과 공제금 청구로 충분히 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2025년 3월 공인중개사의 중개로 서울의 상가 2층 임차권을 보증금 2억원, 월세 800만원 조건 그대로 넘겨받았습니다. 중개사는 등기부의 근저당권만 짚었을 뿐, 환산보증금이 10억원이라 서울 기준 9억원을 넘어 우선변제권이 없다는 점은 설명하지 않았습니다. 2026년 건물이 경매에 넘어가자 J씨는 배당에서 보증금을 받지 못할 처지가 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차권 양도를 중개할 때 중개사는 무엇을 설명해야 하나요?

중개사는 등기부상 권리관계뿐 아니라 의뢰인이 상가건물 임대차보호법의 대항력·우선변제권 보호를 받을 수 있는 임대차인지 판단하는 데 필요한 자료까지 확인하고 설명해야 합니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 임차권 양도 중개에도 상가 임대차 중개에 준하는 확인·설명의무가 있다고 보았습니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」과 「상가건물 임대차보호법」을 기준으로 씁니다.

중개사는 중개가 완성되기 전에 권리관계를 확인해 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 같은 근거자료를 제시해야 하며, 확인·설명서를 서면으로 작성해 교부해야 합니다.

우선변제권이 없는 상가는 어떤 경우인가요?

환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 우선변제권이 없습니다. 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 계산하고, 서울은 9억원이 기준입니다. 사례는 2억원에 8억원을 더한 10억원이어서 기준을 넘고, 대항력과 갱신요구권은 인정되지만 경매 배당에서 후순위 권리자보다 먼저 받는 우선변제권은 없습니다.

사례의 환산보증금 계산
보증금
금액: 2억원
월세 × 100
금액: 8억원
환산보증금
금액: 10억원
서울특별시 기준
금액: 9억원
우선변제권
금액: 없음(기준 초과)

출처 - 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항·제2항·제3항

기준 이하의 상가라도 건물 인도, 사업자등록, 확정일자를 모두 갖춰야 우선변제권이 생깁니다. 임차권을 넘겨받을 때는 양수인 명의로 사업자등록과 확정일자를 다시 갖춰야 하는지도 함께 설명받아야 합니다.

중개사에게 얼마를 배상받을 수 있나요?

중개사가 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상책임을 지므로, 설명을 들었다면 양수하지 않았거나 다른 조건으로 계약했을 사정이 있으면 배당받지 못한 보증금 상당액을 손해로 청구할 수 있습니다. 다만 양수인도 스스로 확인할 수 있었던 사정이 있으면 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다. 중개사는 업무 전에 보증보험·공제에 가입하거나 공탁해야 하므로, 중개사에게 재산이 없어도 공제금 청구가 가능합니다.

중개사 설명의무 위반 대응 순서

  • 확인·설명서 확보 - 중개 때 받은 확인·설명서와 공제증서를 찾습니다. 설명한 내용과 빠진 내용이 여기서 드러납니다.
  • 환산보증금 계산 - 보증금과 월세로 환산보증금을 계산해 지역 기준과 비교합니다. 우선변제권이 없었다는 사실을 확인하는 과정입니다.
  • 배당 결과 확인 - 경매 배당표에서 받지 못한 금액을 확정합니다. 손해액의 기준이 됩니다.
  • 공제사업자에 통지 - 공제증서에 적힌 공제사업자에게 사고 통지를 합니다. 배상 재원을 확보하는 절차입니다.
  • 손해배상 청구 - 중개사와 공제사업자를 상대로 소송이나 조정을 진행합니다. 과실상계 다툼에 대비해 당시 설명 내용을 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 구두로는 설명했다고 주장하거나 계약서에 「권리관계 확인은 양수인 책임」 같은 문구가 있다면 계약 당시 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차와 중개 과실을 둘러싼 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

중개사가 등기부를 보여 주고 근저당권만 설명했다면 할 일을 다 했다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 대법원은 상가 임차권 양도 중개에서 우선변제권 대상인지 판단할 자료까지 확인·설명하도록 요구하고, 환산보증금이 기준을 넘는다는 사실은 그 핵심 정보입니다.

이 사건들은 중개 당시 서류로 결론이 갈립니다. 확인·설명서의 권리관계란이 비어 있거나 「해당 없음」으로 적혀 있으면 설명의무 위반을 보여 주는 자료가 되고, 중개사와 주고받은 문자에 보증금 보호 여부를 물은 흔적이 있으면 과실상계 주장을 막는 데 쓰입니다.

배상 소송에서는 경매 배당표가 손해액을, 공제증서가 배상 재원을 정합니다. 중개사 개인에게 재산이 없어도 공제사업자를 함께 상대로 삼으면 판결 뒤 실제 회수로 이어질 수 있어, 공제증서 사본을 잃어버리지 않는 것만으로도 회수 가능성이 달라집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 상가 임차권 양도 중개 과실에 따른 손해배상 분쟁을 수행해 왔으며, 중개대상물 확인·설명서의 기재 내용과 우선변제권 요건을 먼저 대조한 뒤 손해액과 공제금 청구 범위를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 회생·파산 절차 대리

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

임차권 양도계약서·중개대상물 확인·설명서·공제증서 사본·경매 배당표를 준비해 주시면, 중개사의 설명의무 위반 여부·배당받지 못한 손해액·과실상계 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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