법무법인 윤성의 상담 서비스
서비스 소개
부동산·임대차 가이드 목록

상가 임대차

상가 갱신 전후로 월세를 한 번씩 밀렸는데 계약 해지 사유가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 현행법상 상가 월세를 갱신 전후로 한 번씩 밀려 연체액이 2기라면 그것만으로는 해지 사유가 되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있다고 정해 민법 제640조의 2기 기준보다 높습니다. 지금은 밀린 달과 금액을 갱신 전후로 나눠 적어 두십시오.

그 자리에서

해지 통지를 받았다면 연체한 달과 금액을 갱신 전과 후로 나눠 표로 적으십시오. 판례는 갱신 전부터 이어진 연체도 갱신 후 연체와 합쳐 계산하므로, 합계가 3기에 이르는지가 결론을 가릅니다.

갱신됐다고 예전 연체가 없어졌다고 볼 필요도, 반대로 2번 밀렸다고 곧바로 가게를 비워 줄 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023년 9월 상가를 월세 200만원, 기간 2년으로 빌려 미용실을 운영했습니다. 2025년 7월 월세를 한 번 밀린 상태에서 계약이 갱신됐고, 2026년 5월 다시 한 달 치를 밀렸습니다. 건물주는 모두 두 번 밀렸으니 계약을 해지하겠다고 통보했습니다. D씨는 갱신 전 연체까지 합쳐 해지하는 것이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 월세는 몇 번 밀리면 해지되나요?

상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차는 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8이 이렇게 정하고, 이 규정은 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 월세 200만원이면 연체 합계가 600만원에 이르러야 합니다.

연체 기준 비교
민법(일반 건물)
기준: 2기 연체 시 해지
상가 임대차 해지
기준: 3기 연체 시 해지
상가 갱신거절
기준: 3기 연체 사실이 있는 경우

출처 - 민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8·제10조 제1항 제1호

민법은 건물 임대차에서 2기 연체 시 해지를 인정합니다. 그러나 상가 임대차에는 3기 기준이 따로 생겼습니다. 상가에 대한 특별 규정이 있으므로 2번 밀린 것만으로는 해지 요건이 채워지지 않습니다.

갱신 전 연체와 갱신 후 연체를 합쳐서 계산하나요?

합쳐서 계산합니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결은 갱신 전부터 연체가 시작되어 갱신 후 연체액이 해지 기준에 이르면 갱신된 계약을 해지할 수 있다고 보았습니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문입니다.

갱신 전후 연체 합산 예시

  1. 2023년 9월

    계약 체결(월세 200만원)

  2. 2025년 7월

    1기 연체 상태에서 갱신

  3. 2026년 5월

    1기 추가 연체(합계 2기)

  4. 추가 1기 연체 시

    합계 3기, 해지 사유

이 판결은 3기 규정이 생기기 전 2기 기준을 다룬 것입니다. 다만 합산 논리는 같으므로, 현행법에서도 갱신 전후 연체를 합쳐 3기에 이르면 해지될 수 있다고 보는 것이 안전합니다. D씨가 한 달을 더 밀리면 해지 사유가 됩니다.

밀린 월세를 갚으면 갱신거절도 피할 수 있나요?

해지는 피할 수 있어도 갱신거절까지 피한다고 단정할 수 없습니다. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있고, 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결은 갱신요구 당시 연체액이 줄었더라도 거절할 수 있다고 보았습니다.

2기 연체라면 그 사실만으로는 갱신거절 사유가 되지 않습니다. 3기에 이르기 전에 연체를 정리하는 것이 해지와 갱신거절을 모두 막는 방법입니다.

상가 월세 연체 해지 대응 순서

  • 연체 내역표 작성 - 갱신 전후로 밀린 달과 금액을 나눠 적습니다. 합계가 3기에 이르는지 한눈에 봅니다.
  • 해지 통지 확인 - 통지에 적힌 연체 기간과 금액이 실제와 맞는지 대조합니다. 2기뿐이면 해지 요건에 못 미칩니다.
  • 즉시 연체 정리 - 3기에 이르기 전에 밀린 월세를 입금합니다. 입금 메모에 해당 월을 적어 충당 다툼을 줄입니다.
  • 답변 내용증명 발송 - 3기에 이르지 않아 해지가 효력이 없다는 뜻을 보냅니다. 발송일과 도달일을 남깁니다.
  • 갱신 일정 점검 - 다음 만료일과 갱신요구 기간을 확인합니다. 3기 연체 사실이 생기면 갱신거절 사유가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 연체 해지 특약이 따로 있거나 관리비 연체가 섞여 있으면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

월세 연체 해지 사건에서 임차인은 갱신되면 예전 연체가 사라진다고 믿고, 임대인은 민법대로 두 번만 밀리면 해지할 수 있다고 믿습니다. 둘 다 틀립니다. 갱신 전후 연체는 합쳐지지만, 상가는 합계가 3기에 이르러야 해지됩니다.

결론은 입금 기록에서 나옵니다. 몇 월분을 언제 냈는지, 일부만 낸 달이 있는지, 입금 메모에 어느 달 월세라고 적었는지가 모두 계산에 들어갑니다. 계좌이체 내역을 월별로 뽑아 두지 않으면 건물주가 만든 연체표를 그대로 다투기 어렵습니다.

명도소송에서는 해지 의사표시가 도달한 시점의 연체액이 3기에 이르렀는지가 쟁점이 됩니다. 그 뒤 갱신요구 단계에서는 과거 3기 연체 사실 자체가 거절 사유가 되므로, 한 번 3기에 이른 기록은 갚은 뒤에도 권리금 회수 다툼까지 영향을 미칩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 상가 월세 연체를 이유로 한 해지·명도 분쟁을 수행해 왔으며, 갱신 전후 입금 내역을 월별로 대조해 연체액이 3기에 이르는지 먼저 계산한 뒤 해지 효력과 갱신거절 가능성을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 회생·파산 절차 대리

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·갱신 계약서나 갱신 합의 문자·월세 입금 내역·해지 통지서를 준비해 주시면, 갱신 전후 연체 합산액·3기 기준 충족 여부·해지 뒤 갱신거절 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성