상가 임대차

상가건물을 샀는데 전 주인 때 밀린 3기 월세로 임차인과 계약을 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 상가건물을 산 새 건물주는 전 주인 때 밀린 3기 월세만으로는 임차인과의 계약을 해지할 수 없습니다. 대법원 2008다3022 판결은 승계 전 연체차임채권이 채권양도 없이는 양수인에게 넘어오지 않는다고 보았습니다. 지금은 매매계약서에 연체차임 양도 조항이 있는지와 임차인에게 양도 통지를 했는지부터 확인하십시오.

전 주인 때 밀린 월세를 이유로 서둘러 해지 통지부터 보낼 필요는 없습니다. 요건이 안 된 해지 통지는 효력이 없고, 명도 소송에서 오히려 불리한 자료가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 3층 상가건물을 매수했습니다. 1층 임차인은 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 카페를 운영하고 있었는데, 잔금을 치른 뒤에야 임차인이 전 건물주에게 석 달치 월세 750만원을 밀린 사실을 알게 됐습니다. A씨는 매매계약서에 연체 월세를 넘겨받는 조항을 넣지 않았고, 임차인은 A씨에게는 매달 월세를 내고 있습니다. A씨는 이 연체를 이유로 해지 통지를 보낼 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물을 사면 전 주인 때 밀린 월세도 새 건물주 것이 되나요?

아니요, 소유권이 넘어오기 전에 이미 생긴 연체차임은 따로 채권양도 절차를 밟지 않는 한 전 주인에게 남습니다. 임대인 지위는 새 건물주에게 넘어오지만, 이미 쌓인 월세 채권은 그 기간에 건물을 쓰게 해 준 전 주인에게 귀속되기 때문입니다.

대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결도 같은 기준을 확인했습니다. 연체차임을 넘겨받으려면 전 주인과 채권양도 약정을 하고, 전 주인이 임차인에게 양도 사실을 통지하거나 임차인의 승낙을 받아야 합니다.

3기 차임 연체로 상가 계약을 해지하려면 무엇이 필요한가요?

새 건물주가 소유권을 취득한 뒤 임차인이 새 건물주에게 낼 월세를 3기분 이상 밀려야 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 승계 전 연체분과 승계 후 연체분을 합쳐 3기를 채우는 방식은 원칙적으로 인정되지 않습니다.

이 해지 규정은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다. 월세가 커서 보호 대상 금액을 넘는 상가라도 3기 기준은 같습니다.

전 주인에게서 연체차임채권을 넘겨받았다면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 대법원 2008다3022 판결은 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체액이 3기에 달해야 해지할 수 있다고 보았으므로, 채권양도와 대항요건을 갖춘 경우에는 승계 전 연체분을 해지 사유로 주장할 여지가 생깁니다. 다만 이 부분은 판례가 명시적으로 결론을 낸 쟁점이 아니어서 양도 시점과 통지 내용을 보고 따로 판단해야 합니다.

밀린 월세는 보증금에서 뺄 수 있나요?

네, 계약이 끝나 보증금을 돌려줄 때는 승계 전 연체차임도 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제됩니다. 대법원 2016다218874 판결은 보증금이 명도 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 담보한다고 보았습니다. 해지는 못 하더라도 연체분 회수 자체가 막히는 것은 아닙니다.

전 주인 때 3기 이상 연체한 사실은 계약갱신요구를 거절하는 사유로 다툴 여지도 있습니다. 갱신거절 사유는 「3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」로 적혀 있어 해지 규정과 문언이 다릅니다.

상가 양수인 차임연체 해지 대응 순서

• 매매계약서 확인 - 연체차임·관리비 채권을 넘겨받는 조항이 있는지 봅니다. 조항이 없으면 승계 전 연체분은 전 주인 몫입니다.
• 양도 통지 확인 - 전 주인이 임차인에게 내용증명 등으로 양도를 통지했는지 확인합니다. 통지가 있어야 임차인에게 채권을 주장할 수 있습니다.
• 승계 후 연체 계산 - 소유권이전등기일 이후 새로 밀린 월세가 몇 기인지 따로 셉니다. 3기에 이르러야 해지 통지를 보낼 수 있습니다.
• 해지 통지 발송 - 3기 요건이 채워지면 연체 기간과 금액을 적어 내용증명으로 보냅니다. 통지가 도달한 때 해지 효력이 생깁니다.
• 명도·보증금 정산 - 임차인이 나가지 않으면 명도 소송을 내고, 보증금에서 승계 전후 연체분을 공제해 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약에 연체차임 양도 특약이 있거나 임차인과 따로 합의서를 쓴 경우에는 계약서와 통지 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전 주인 때 밀린 월세를 제가 임차인에게 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 청구할 수 없습니다. 대법원 2016다218874 판결은 소유권 이전 전에 생긴 연체차임과 관리비는 별도의 채권양도 절차가 없으면 전 주인만 임차인에게 청구할 수 있다고 보았습니다. 전 주인과 채권양도 약정을 하고 임차인에게 통지까지 마쳐야 새 건물주가 청구할 수 있습니다.
• 승계 전 2기와 승계 후 1기를 합쳐 해지할 수 있나요?
  원칙적으로 합칠 수 없습니다. 대법원 2008다3022 판결은 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상에 달해야 비로소 해지할 수 있다고 보았습니다. 승계 후 연체만 따로 세어 3기가 되는 시점을 확인해야 합니다.
• 경매로 상가를 낙찰받은 경우에도 같은가요?
  같습니다. 대법원 2016다218874 판결은 매매뿐 아니라 상속·경매 등 법률의 규정으로 소유자가 바뀐 경우에도 대항력 있는 임차인에 대해 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 보았습니다. 이 경우에도 소유권 취득 전 연체차임은 원칙적으로 넘어오지 않습니다.
• 밀린 월세는 보증금에서 공제할 수 있나요?
  공제할 수 있습니다. 대법원 2016다218874 판결은 임대인 지위를 승계하기 전까지 생긴 연체차임이나 관리비도 임대차가 끝나 보증금을 돌려줄 때 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다. 해지 사유가 되지 않는 것과 공제는 별개의 문제입니다.
• 채권양도 통지는 누가 보내야 하나요?
  양도인인 전 주인이 임차인에게 보내야 합니다. 민법 제450조 제1항은 지명채권 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 않으면 채무자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 새 건물주가 혼자 보낸 통지로는 대항요건이 갖춰지지 않습니다.
• 전 주인 때 연체를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
  다툴 여지가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 정하고 있어 해지 규정과 문언이 다릅니다. 승계 전 연체가 이 사유에 포함되는지는 사실관계를 보고 따로 판단해야 합니다.
• 해지 통지는 언제부터 효력이 생기나요?
  임차인에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 3기 연체 요건이 갖춰진 뒤 연체 기간과 금액을 적은 해지 통지를 내용증명으로 보내면 도달일이 기록으로 남습니다. 요건이 채워지기 전에 보낸 통지는 해지 효력이 없으므로 요건이 갖춰진 뒤 다시 보내야 합니다.

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