상가 임대차

건물주 수익률 설명과 달리 상권이 안 살아나면 상가 계약을 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상권이 기대만큼 형성되지 않았다는 사정만으로는 상가 임대차계약을 해지하기 어렵습니다. 대법원은 상가 임대인이 경기 변동과 관계없이 상권이 형성된 상태를 만들어 줄 의무까지 지지는 않는다고 봅니다. 지금은 계약 당시 받은 수익률 자료가 구체적인 보장 약정이었는지, 사실과 다른 설명이었는지부터 확인하십시오.

상권이 부진하다는 이유로 월세를 먼저 끊을 필요는 없습니다. 월세를 끊으면 3기 연체로 오히려 임차인이 해지당할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 5월 신도시의 새 상가를 보증금 5천만원, 월세 300만원에 빌린 I씨는 계약 전 건물주 쪽 상담에서 연 8% 수익률과 대형 마트 입점 계획을 들었습니다. 2026년이 되도록 상가 공실이 절반을 넘고 유동인구도 늘지 않았습니다. I씨는 설명과 다르니 계약을 해지할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상권 형성이 안 되면 건물주 책임인가요?

원칙적으로 아닙니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다96253 판결은 상가 임대인이 전반적인 경기 변동과 관계없이 상가가 활성화되고 상권이 형성된 상태를 조성할 의무를 부담하지 않는다고 보았습니다. 상권 형성은 경기와 소비 성향에 크게 좌우되어 임대인의 노력만으로 이루어질 수 없다는 이유입니다. 같은 판결은 기대에 못 미쳤다고 해서 계약의 효력을 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수도 없다고 했습니다.

임대인이 지는 의무는 목적물을 인도하고 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지하는 것입니다. 계약 전에 들은 설명이 기대와 달랐다는 사정은 이 의무와는 다른 문제입니다. 누수나 전기 불량처럼 점포 자체를 쓸 수 없게 만든 사정이라면 임대인의 의무 위반을 다툴 수 있지만, 손님이 적다는 사정은 여기에 해당하지 않습니다.

수익률을 보장한다고 했으면 달라지나요?

구체적인 보장 약정이 있으면 달라질 수 있습니다. 분양 안내문이나 상담에서 들은 예상 수익률은 대체로 전망을 제시한 것으로 보아, 그것만으로 수익률 보장 의무가 생기지는 않습니다. 반면 계약서나 별도 약정서에 「월 매출 ○○원 미달 시 차임 감액」처럼 조건과 효과를 적었다면 그 약정에 따라 권리를 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에는 상권 형성에 관한 특례가 없어 이 부분은 계약과 민법으로 판단합니다.

설명이 사실과 달랐다면 계약을 취소할 수 있나요?

건물주가 이미 확정된 사실을 거짓으로 알려 계약하게 했다면 사기를 이유로 취소를 다툴 수 있습니다. 예를 들어 이미 입점 계약이 끝난 대형 매장이 있다고 했는데 실제로는 없었던 경우입니다. 설명이 사실과 달랐다는 것을 안 날짜도 적어 두어야 합니다. 반면 장래 상권에 대한 낙관적 전망은 과장이 있더라도 사기로 인정되기 어렵습니다. 취소가 인정되면 보증금 반환과 이미 낸 월세 정산을 함께 다툽니다.

상권 미형성 상가 대응 순서

• 자료 수집 - 분양 안내문, 수익률 표, 상담 녹취나 문자를 모읍니다. 보장 약정인지 전망인지 판단하는 근거입니다.
• 계약서 특약 확인 - 매출 보장, 차임 감액, 해지 조항이 있는지 봅니다. 특약이 있으면 그 조건으로 권리를 주장합니다.
• 사실관계 대조 - 설명 당시 확정된 사실로 말한 부분이 실제와 달랐는지 확인합니다. 사기 취소의 출발점입니다.
• 월세 계속 지급 - 다툼이 끝날 때까지 월세는 내면서 이의를 남깁니다. 연체로 역공을 당하지 않기 위함입니다.
• 합의 교섭 - 차임 감액이나 합의해지, 새 임차인 주선을 제안합니다. 소송 전에 정리되는 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약과 임대차계약이 한 묶음으로 체결되었거나 시행사가 따로 있으면 계약 구조를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공실이 많아 매출이 안 나오면 월세를 깎아 달라고 할 수 있나요?
  청구는 할 수 있지만 받아들여질지는 사정에 따라 다릅니다. 상가 임대차에서는 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 경우 장래 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 다만 상권 부진만으로 감액이 인정되기는 어려워 주변 시세 자료가 필요합니다.
• 대형 마트 입점 약속이 무산되면 어떻게 되나요?
  입점이 확정된 것처럼 설명했는데 사실이 아니었다면 사기 취소를 다툴 수 있습니다. 반면 계획 단계라고 설명했다면 무산되어도 책임을 묻기 어렵습니다. 설명 당시의 문구와 자료가 확정 사실이었는지 계획이었는지를 보여 줍니다.
• 임대인의 의무 위반으로 해지하려면 어떤 사정이 필요한가요?
  점포를 쓸 수 없게 만드는 사정이 필요합니다. 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있어, 누수·단전처럼 영업을 할 수 없는 하자를 고치지 않으면 해지를 다툴 수 있습니다. 손님이 적다는 사정은 여기에 해당하지 않습니다.
• 월세를 안 내고 버티면 건물주가 협상에 나오지 않을까요?
  위험한 방법입니다. 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 그 연체 사실은 갱신거절 사유와 권리금 보호 배제 사유도 됩니다. 다툼 중에도 월세는 내면서 이의를 문서로 남기는 편이 안전합니다.
• 사기 취소가 되면 무엇을 돌려받나요?
  계약이 처음부터 효력이 없어지므로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이미 낸 월세는 그동안 점포를 사용한 이익과 정산하게 되어 전액을 돌려받기는 어렵습니다. 인테리어 비용 같은 손해는 불법행위 손해배상으로 따로 청구를 검토합니다.
• 수익률 보장 문구가 광고지에만 있으면 효력이 있나요?
  광고지 문구만으로 보장 약정이 인정되기는 쉽지 않습니다. 법원은 광고의 예상 수익률을 전망 제시로 보는 경향이 있습니다. 계약서에 그 내용을 편입하거나 별도 약정서를 받았다면 보장 약정으로 다툴 여지가 커집니다.

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