주택 임대차

세입자가 사는 집을 샀는데 기존 임차인에게 나가 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 기존 임차인에게는 세입자 있는 집을 산 매수인도 계약기간 중 나가라고 할 수 없고 보증금 반환 의무까지 이어받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 정하고, 실거주 목적이면 갱신거절 기간 안에 거절할 수 있습니다. 지금은 임차인의 전입일과 계약 만료일, 갱신요구 여부를 확인하십시오.

전입신고를 마친 임차인에게 매수 전에 이사 약속을 받아 오라고 매도인을 압박할 필요는 없습니다. 실거주가 목적이라면 법이 정한 갱신거절 절차가 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2026년 6월 보증금 3억원의 임차인이 사는 아파트를 사기로 했습니다. 임차인은 2024년 12월 입주해 전입신고를 마쳤고 계약 만료일은 2026년 12월입니다. G씨는 잔금을 치르면 바로 들어가 살 수 있을 줄 알았는데, 임차인이 갱신을 요구하겠다고 하자 나가 달라고 할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자 있는 집을 사면 기존 임차인에게 나가라고 할 수 있나요?

임차인이 집에 살면서 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄다면 계약기간 중에는 나가라고 할 수 없습니다. 집을 산 사람은 임대인의 지위를 그대로 이어받고, 계약이 끝나면 보증금 반환 의무도 집니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같습니다.

반대로 임차인이 전입신고를 하지 않아 대항력이 없다면 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 없고, 매수인은 소유권을 근거로 집을 비워 달라고 요구할 수 있습니다. 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기므로, 소유권이전등기일과 전입일 중 어느 쪽이 빠른지가 결론을 가릅니다.

제가 들어가 살려면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있나요?

네, 소유권이전등기를 마친 매수인은 갱신거절 기간 안이라면 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결은 임대인 지위를 승계한 양수인도 실제 거주하려는 경우 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보았습니다.

갱신거절 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간이 지난 뒤 등기를 넘겨받으면 이미 갱신된 계약을 거절하기 어렵습니다. 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.

전세권이 등기된 집이라면 어떻게 되나요?

전세권은 등기된 물권이라 누가 소유자가 되든 전세권자에게 대항할 수 있습니다. 매도인과 매수인 모두 전세권 존속기간 중에는 전세권자에게 나가라고 요구할 수 없습니다. 존속기간이 끝나면 전세금을 돌려주어야 전세권자가 집을 비웁니다.

매수인이 임차인이나 전세권자가 있다는 사실을 모르고 샀다면 매도인에게 담보책임을 물을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 이 경우 민법의 매도인 담보책임 규정을 준용합니다. 목적을 이룰 수 없으면 계약을 해제하고, 그렇지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

세입자 있는 집 매수 전 대응 순서

• 임대차 정보 확인 - 전입일, 보증금, 만료일, 갱신요구권 행사 여부를 확인합니다. 매수 후 떠안을 보증금과 입주 가능 시점이 여기서 정해집니다.
• 특약 작성 - 임차인 퇴거가 전제라면 「잔금 전 임차인 퇴거, 불이행 시 해제」 특약을 둡니다. 매도인 책임으로 명시됩니다.
• 등기 시점 조정 - 실거주 목적이면 만료 6개월 전에서 2개월 전 사이에 소유권이전등기를 마칠 수 있게 잔금일을 잡습니다. 이 기간에 갱신거절을 통지해야 합니다.
• 갱신거절 통지 - 등기 후 임차인에게 실거주를 이유로 한 거절을 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 기간 안이어야 합니다.
• 보증금 반환 준비 - 만료일에 보증금을 돌려줄 자금을 마련합니다. 반환해야 임차인에게 집을 비워 달라고 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 매수 전에 이미 갱신을 요구했거나 전입일이 근저당보다 늦은 경우에는 등기부와 임대차 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 매매와 임대차가 얽힌 명도·보증금 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수 전 임차인이 이미 갱신을 요구했다면요?
  갱신요구가 이미 효력을 냈더라도 판례는 갱신거절 기간 안이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 봅니다. 문제는 매수인이 그 기간 안에 소유권이전등기를 마쳐 임대인 지위를 가져야 한다는 점입니다. 기간이 지나면 계약은 2년 연장된 것으로 봅니다.
• 실거주한다고 거절하고 다시 세를 주면요?
  갱신거절로 계약이 끝났다면 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임을 집니다. 배상액은 환산월차임 3개월분, 새 임대로 얻은 차임 차액의 2년분 등 중 큰 금액입니다.
• 임차인 보증금은 누가 돌려주나요?
  대항력 있는 임차인이라면 매수인이 임대인 지위를 승계하므로 계약 종료 시 매수인이 돌려줍니다. 그래서 매매대금에서 보증금을 빼고 계산하는 경우가 많습니다. 임차인이 승계를 원하지 않으면 이의를 제기해 매도인에게 청구할 수도 있습니다.
• 임차인이 전입신고를 안 했다면요?
  대항요건을 갖추지 않은 임차인은 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 없습니다. 매수인은 소유권에 기해 인도를 청구할 수 있고, 임차인은 매도인에게 계약 위반에 따른 책임을 물어야 합니다. 다만 매수인이 임대차를 승계하기로 약정했다면 그 약정에 따릅니다.
• 임차인이 있는 줄 모르고 샀으면요?
  매도인이 알리지 않은 대항력 있는 임차인 때문에 매수 목적을 이룰 수 없다면 계약을 해제할 수 있고, 그렇지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법이 민법의 매도인 담보책임 규정을 준용하기 때문입니다.
• 전세권자는 언제 나가나요?
  전세권 존속기간이 끝나면 전세권자는 집을 비우고 소유자는 전세금을 돌려주어야 하며, 두 의무는 동시에 이행합니다. 매수인이 전세금을 돌려주지 않으면 전세권자는 집을 비우지 않을 수 있고, 경매를 청구할 수도 있습니다.

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