주택 임대차

세입자 셋이 모두 소액인데 배당액 절반을 넘으면 어떻게 나누나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

소액임차인 여러 명의 최우선변제액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 2분의 1을 각자의 보증금 중 일정액 비율로 나누어 배당합니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항이 정한 방식이고 입주 순서나 보증금 크기는 이 단계에서 따지지 않습니다. 지금은 배당할 금액의 절반과 소액임차인 전원의 일정액 합계를 비교해 보십시오.

먼저 입주했다거나 보증금이 크다는 이유로 더 받으려고 따로 주장할 필요는 없습니다. 최우선변제 단계에서는 입주 순서가 배당액을 바꾸지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

서울의 다가구주택에 G씨, H씨, I씨가 2024년에 각각 보증금 8,000만 원, 6,000만 원, 5,500만 원으로 입주해 전입신고를 마쳤지만 확정일자는 받지 않았습니다. 집주인은 2025년 3월 이 집에 1억 5,000만 원의 근저당권을 설정했고, 2026년 경매에서 집행비용을 뺀 배당할 금액은 2억 원이었습니다. 세 사람은 각자 얼마를 받는지, 근저당권자는 얼마를 가져가는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액보증금 합계가 주택가액 절반을 넘으면 어떻게 나누나요?

주택가액의 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눕니다. 사례에서 세 사람은 모두 서울 소액임차인 기준 1억 6,500만 원 이하여서 일정액은 각 5,500만 원, 합계 1억 6,500만 원입니다. 배당할 금액 2억 원의 절반인 1억 원을 넘으므로 1억 원을 3분의 1씩 나누어 각 33,333,333원을 최우선변제로 받습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 서울특별시 소액임차인에게 5,500만 원까지 최우선변제를 인정합니다. 보증금이 8,000만 원이든 5,500만 원이든 일정액은 5,500만 원으로 같으므로 사례에서는 똑같이 나뉩니다.

일정액이 서로 다르면 비율은 어떻게 되나요?

각자의 일정액 비율대로 나눕니다. 보증금이 8,000만 원, 5,500만 원, 3,000만 원이라면 일정액은 5,500만 원, 5,500만 원, 3,000만 원이고 합계는 1억 4,000만 원입니다. 1억 원을 이 비율로 나누면 앞의 두 사람은 각 39,285,714원, 세 번째 임차인은 21,428,571원을 받습니다(원 미만 버림).

확정일자가 없으면 나머지 보증금은 못 받나요?

배당에서는 못 받지만 매수인에게 대항할 수는 있습니다. 확정일자가 없으면 최우선변제 뒤 남은 1억 원은 근저당권자가 먼저 가져갑니다. 다만 사례의 세 사람은 근저당권 설정 전에 입주와 전입신고를 마쳐 대항력이 앞서므로, 배당받지 못한 나머지 보증금은 매수인에게 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다.

대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구로 전액을 받지 못한 경우에도 나머지 보증금에 관해 매수인에게 대항할 수 있다는 것이 판례입니다. 매수인은 임대인의 지위를 승계합니다.

소액보증금 주택가액 초과 대응 순서

• 배당할 금액 확인 - 배당표 원안에서 집행비용을 뺀 배당할 금액을 확인합니다. 그 절반이 최우선변제 총 한도입니다.
• 소액임차인 명단 대조 - 배당표에 오른 소액임차인과 각 일정액을 확인합니다. 가장임차인이 섞였다면 이의 대상입니다.
• 비율 계산 - 일정액 합계로 각자의 몫을 계산해 배당표와 맞춰 봅니다. 틀리면 배당기일에 이의합니다.
• 대항력 선후 확인 - 전입일이 첫 근저당권보다 앞서는지 확인합니다. 앞서면 남은 보증금을 매수인에게 주장합니다.
• 인도 요구 대응 - 매수인이 인도를 요구하면 나머지 보증금 반환과 동시이행을 주장합니다. 인도소송에서도 같은 항변을 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소액임차인 중 가족끼리 함께 사는 가구가 있거나 전입일이 근저당권 설정일과 같은 날이면 배당표와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 경매 매수인 상대 명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주 순서대로 먼저 받는 것 아닌가요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항은 각 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각 임차인의 일정액 비율로 분할한다고 정할 뿐, 입주나 계약 순서를 따지지 않습니다. 최우선변제 뒤 남은 금액을 배당할 때에야 확정일자와 담보권 설정 순서가 의미를 가집니다.
• 보증금이 큰 사람이 더 받나요?
  일정액이 같으면 같은 금액을 받습니다. 서울특별시는 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제1호에 따라 일정액이 5,500만 원이므로, 보증금이 8,000만 원인 임차인과 5,500만 원인 임차인은 일정액이 같습니다. 보증금이 5,500만 원보다 적은 임차인은 보증금 전액이 일정액이 되어 비율이 작아집니다.
• 확정일자가 없으면 나머지는 어떻게 되나요?
  배당 순위가 없어 근저당권자 등에게 밀립니다. 다만 대항력이 첫 근저당권보다 앞서면 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결은 배당으로 전액을 받지 못한 대항력 있는 임차인이 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 보았습니다.
• 소액임차인이 혼자여도 절반 한도가 있나요?
  있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항은 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 배당할 금액이 1억 원인 집에 소액임차인이 한 명이고 일정액이 5,500만 원이면 5,000만 원까지만 최우선변제를 받습니다.
• 최우선변제를 받으려면 언제까지 전입해야 하나요?
  경매신청 등기 전까지 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추도록 정합니다. 근저당권보다 늦게 들어왔더라도 경매신청 등기 전이면 최우선변제 대상이 되지만, 배당요구 종기까지 요건을 유지해야 합니다.
• 매수인이 나가라고 하면 어떻게 하나요?
  대항력이 앞선다면 나머지 보증금을 받을 때까지 거주할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 매수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 배당받지 못한 보증금 반환과 집 인도를 동시에 이행하라고 주장합니다. 대항력이 첫 근저당권보다 늦다면 매각으로 임차권이 소멸해 인도해야 합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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