주택 임대차

선순위 세입자는 계약 해지 없이도 경매에서 배당요구를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

최선순위 담보권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인은 계약기간이 남아 있어도 해지 없이 배당요구를 할 수 있습니다. 임대차 종료를 우선변제 청구 요건으로 두던 예전 단서는 삭제돼 현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에는 그런 제한이 없습니다. 지금은 배당요구 종기와 배당 예상액부터 확인하십시오.

배당요구를 하려고 집주인에게 먼저 해지 통지를 보낼 필요는 없습니다. 현행법에는 임대차가 끝나야 우선변제를 청구할 수 있다는 제한이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

W씨는 2024년 1월 보증금 2억 2천만 원에 빌라를 임차해 전입하고 확정일자를 받았습니다. 그 뒤 집주인이 근저당권을 설정했고, 2026년 계약기간이 1년 남은 상태에서 경매가 시작됐습니다. W씨는 집주인에게 해지 통지를 먼저 보내야 배당요구를 할 수 있는지, 배당요구를 하면 낙찰자에게도 계속 살겠다고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약기간이 남았는데 해지하지 않고 배당요구를 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 예전 법에는 임대차가 끝나야 보증금 우선변제를 청구할 수 있다는 단서가 있어 해지를 먼저 해야 했지만, 이 단서는 삭제됐습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고만 정합니다.

우선변제청구권이 있는 채권자는 경매에서 배당요구를 할 수 있고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 됩니다.

배당요구를 하면 낙찰자에게 계속 대항할 수 있나요?

보증금 전액을 배당받지 못한 범위에서는 대항할 수 있습니다. 경매로 임차권은 원칙적으로 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 그래서 선순위 임차인이 배당요구로 일부만 받았다면 남은 보증금을 받을 때까지 매수인에게 집을 넘기지 않을 수 있습니다. 반대로 전액을 배당받으면 임차권은 소멸하고 집을 넘겨야 합니다. 예를 들어 보증금 2억 2천만 원 중 1억 8천만 원만 배당받았다면 남은 4천만 원을 매수인에게서 받을 때까지 계속 살 수 있습니다.

원안은 선순위 임차인이면 매각대금이 완납돼도 임차권이 소멸하지 않는다고만 설명했지만, 배당요구로 보증금을 모두 받은 경우까지 임차권이 남는 것은 아닙니다.

배당요구를 할지 말지는 어떻게 정하나요?

매각 예상가와 선순위 채권이 얼마인지로 정합니다. 선순위 임차인은 가장 앞선 순위라서 매각대금으로 보증금을 모두 받을 가능성이 높으면 배당요구가 빠르고, 매각가가 낮아 일부만 받을 것 같으면 대항을 택해 매수인에게 보증금을 받는 방법도 있습니다. 배당요구를 하지 않아도 대항력 행사에는 장애가 없다는 것이 판례입니다.

배당요구를 할 때 임대차가 끝났다고 주장해 놓고 낙찰 뒤 기간이 남았다며 대항하면 신의칙 위반으로 막힐 수 있습니다. 배당요구서에 적는 내용을 처음부터 정해 두어야 합니다.

선순위 임차인 배당요구 대응 순서

• 선순위 확인 - 전입일이 모든 근저당권·가압류보다 빠른지 확인합니다. 선택의 전제입니다.
• 배당 예상액 계산 - 매각 예상가에서 경매비용을 빼고 보증금을 모두 받을 수 있는지 봅니다. 결정의 기준입니다.
• 배당요구 여부 결정 - 종기 전에 정하고, 하면 계약서 사본과 주민등록등본을 냅니다. 종기 후에는 철회할 수 없습니다.
• 부족분 대항 - 일부만 배당받으면 매수인에게 나머지를 요구합니다. 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.
• 명도확인서 - 전액 배당이면 매수인에게 집을 넘기고 명도확인서로 배당금을 받습니다. 이사 일정과 맞춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 여부가 애매하거나 배당 예상액이 보증금에 가까운 경우라면 등기부·경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구를 하면 계약이 끝나나요?
  배당요구로 보증금을 모두 받으면 임차권은 경락으로 소멸하고 집을 넘겨야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권만 소멸하지 않는다고 정합니다. 전액 배당이면 계약기간이 남아 있어도 계속 살 수 없습니다.
• 확정일자가 없는 선순위 임차인은요?
  확정일자가 없으면 우선변제권이 없어 순위에 따른 배당을 받기 어렵습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 함께 요구합니다. 이 경우 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금을 받는 방법을 씁니다.
• 배당요구를 했다가 취소할 수 있나요?
  선순위 임차인의 배당요구는 매수인이 인수할 부담을 바꾸므로 배당요구 종기가 지나면 철회할 수 없습니다. 민사집행법 제88조 제2항이 이를 정합니다. 종기 전에 결정을 마쳐야 합니다.
• 배당요구를 안 하면 대항력도 잃나요?
  잃지 않습니다. 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 판결은 임차인이 대항력과 우선변제권 중 하나를 골라 행사할 수 있어, 우선변제권을 행사하지 않았어도 대항력 행사에 장애가 없다고 보았습니다.
• 일부만 배당받으면 나머지는 어떻게 받나요?
  매수인에게 대항해 받습니다. 보증금이 모두 변제되지 않은 선순위 임차권은 경락으로 소멸하지 않고, 매수인이 임대인 지위를 승계합니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 보증금을 받을 때까지 임대차가 존속하는 것으로 봅니다.
• 배당금을 받으려면 먼저 이사해야 하나요?
  배당금을 받으려면 집을 매수인에게 넘겨야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서를 제출합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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