주택 임대차

선순위 저당 뒤에 전입했는데 후순위 저당권자가 낙찰받으면 대항 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 선순위 근저당권 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 후순위 근저당권자가 경매로 집을 낙찰받아도 그에게 대항할 수 없습니다. 매각으로 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 뒤의 임차권도 함께 소멸하기 때문입니다. 지금은 확정일자 유무와 배당요구의 종기부터 확인하십시오.

낙찰자가 누구인지에 따라 대항력이 달라지는지 따로 따질 필요는 없습니다. 기준은 말소기준이 되는 선순위 근저당권과 내 전입일의 선후입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 6월 보증금 2억5천만원에 아파트를 임차해 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 그 전인 2023년 9월 은행 근저당이 먼저 설정돼 있었고, F씨가 입주한 뒤 개인 채권자의 근저당이 추가로 설정됐습니다. 2026년 경매에서 후순위 근저당권자가 직접 집을 낙찰받자, F씨는 자신보다 뒤에 설정된 근저당권자에게는 대항할 수 있지 않느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

후순위 근저당권자가 직접 낙찰받으면 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 후순위 근저당권의 실행으로 경매가 되든, 그 근저당권자가 직접 낙찰받든 선순위 근저당권도 매각으로 함께 소멸하고, 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸합니다. 이때 매수인은 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하는 양수인에 해당하지 않습니다.

임차인이 후순위 근저당권자보다는 먼저 전입했더라도 결론은 같습니다. 선순위 근저당권이 확보한 담보가치를 지키기 위해 그보다 뒤의 임차권은 대항력을 잃기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다고 정합니다.

대항하지 못하면 보증금은 어떻게 회수하나요?

확정일자를 받아 두었다면 배당요구를 해서 매각대금에서 순위에 따라 배당을 받습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 날이 후순위 근저당권 설정일보다 앞서면 후순위 근저당권자보다 먼저 배당받습니다. 배당을 받으려면 주택을 매수인에게 넘겨주어야 합니다.

보증금이 소액임차인 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 일정액은 선순위 근저당권자보다도 먼저 받습니다. 기준 금액은 선순위 근저당권 설정 당시의 시행령으로 정해지므로, 설정일을 먼저 확인합니다. 배당에서 모자란 보증금은 임대인에게 따로 청구합니다.

임차인이 배당에서 이의를 하려면 배당기일에 출석해 이의를 진술해야 합니다. 후순위 근저당권자의 채권액이 부풀려져 있거나 선순위 근저당의 실제 채무가 적게 남은 경우에는 배당표를 대조해 보는 것만으로 받을 금액이 달라집니다.

경매로 임차권이 소멸하지 않는 경우는 언제인가요?

선순위 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖췄고 보증금을 모두 돌려받지 못했다면 임차권은 경매로 소멸하지 않습니다. 이때는 매수인이 임대인의 지위를 승계하고 남은 보증금을 부담합니다.

또 매수인이 대금을 내기 전에 선순위 근저당권이 변제로 말소되면 후순위 임차인의 대항력이 살아날 수 있습니다.

후순위 저당권자 낙찰 임차인 대응 순서

• 말소기준 확인 - 등기부에서 가장 먼저 설정된 근저당·가압류와 내 전입일을 비교합니다. 대항력 유무가 여기서 정해집니다.
• 배당요구 - 확정일자 있는 계약서를 첨부해 배당요구의 종기까지 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 소액임차인 검토 - 선순위 근저당 설정일 기준 시행령의 보증금 한도에 해당하는지 확인합니다. 해당하면 일정액을 먼저 받습니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 배당표를 보고 순위와 금액이 맞는지 확인합니다. 틀리면 그 자리에서 이의합니다.
• 잔액 청구 - 배당받지 못한 보증금은 임대인에게 청구하고 재산을 확인합니다. 판결을 받아 강제집행으로 이어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당 설정일과 전입일이 같은 날이거나 선순위 채무가 거의 남지 않았다면 등기부와 채무 잔액을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 저를 내보낼 수 있나요?
  있습니다. 대항력이 없는 임차인은 매수인이 대금을 낸 뒤 인도명령을 신청하면 집을 넘겨주어야 합니다. 배당을 받는 임차인은 매수인의 명도확인서가 있어야 배당금을 받으므로, 이사 일정과 배당기일을 맞춰 매수인과 협의하는 것이 현실적입니다.
• 전입일과 근저당 설정일이 같은 날이면요?
  임차인이 밀립니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생기므로 같은 날 설정된 근저당권이 먼저입니다. 이사 당일 근저당이 설정되는 계약이면 잔금 전에 등기부를 다시 떼어 보고, 필요하면 잔금일을 조정해야 합니다.
• 배당요구를 하지 않으면 어떻게 되나요?
  대항력 없는 임차인은 배당에서 빠지고 매수인에게도 대항하지 못해 보증금을 경매로 회수할 길이 없어집니다. 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지니 경매개시 통지나 법원 공고를 받으면 바로 확인합니다. 종기 뒤에는 배당요구가 받아들여지지 않습니다.
• 소액임차인 기준은 언제 기준으로 보나요?
  선순위 담보물권이 설정된 당시 시행령 기준입니다. 현행 서울특별시 기준은 보증금 1억6천500만원 이하, 우선변제액 5천500만원이지만, 2023. 2. 21. 전에 설정된 근저당권에 대해서는 종전 기준이 적용됩니다. 시행령 부칙 제2조가 이렇게 정합니다.
• 후순위 근저당권자에게는 대항할 수 있지 않나요?
  경매 전에는 그렇지만 매각으로 선순위 근저당권이 소멸하면 달라집니다. 선순위 근저당권보다 뒤의 임차권은 함께 소멸하므로 후순위 근저당권자가 매수인이 되어도 대항하지 못합니다. 다만 배당 순위에서는 확정일자가 앞서면 후순위 근저당권자보다 먼저 받습니다.
• 배당받고 남은 보증금은 누구에게 받나요?
  임대인에게 받습니다. 경매로 임차권은 소멸하지만 임대인의 보증금 반환채무는 남습니다. 임대인에게 다른 재산이 있으면 보증금 반환 판결이나 지급명령을 받아 강제집행을 하고, 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 가압류를 먼저 합니다.

비슷한 상황

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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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