주택 임대차

서류상 주택인데 실제로 가게로 쓰면 주택임대차보호법 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

건축물대장에 주거용으로 적혀 있어도 실제로 영업용으로만 쓰고 그곳에서 생활하지 않았다면 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 없습니다. 대법원 95다51953 판결은 주거용 여부를 공부상 표시가 아닌 실제 용도로 판단한다고 보았습니다. 지금은 계약서 용도와 실제 사용 모습을 함께 확인하십시오.

건축물대장에 주택으로 적혀 있다는 것만 믿고 안심할 필요도, 반대로 가게로 적혀 있다고 포기할 필요도 없습니다. 판단 기준은 실제 용도입니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2025년 1월 건축물대장에 단독주택으로 적힌 1층 건물을 보증금 5천만 원에 임차해 전입신고를 했습니다. U씨는 이곳에서 반찬가게를 열었고 잠은 근처에 있는 본인 아파트에서 잤습니다. 2026년 이 건물에 경매가 시작되자 U씨는 전입신고를 했으니 주택 임차인으로 보호받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공부상 주택이지만 실제로 가게로 쓰면 대항력이 있나요?

없다고 봅니다. 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물인지는 공부상 표시만이 아니라 실제 용도에 따라 정합니다. 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결이 이 기준을 제시했습니다. 공부에 주거용으로 적혀 있어도 실제로 영업용으로만 쓰고 그곳에서 일상생활을 하지 않았다면 인도와 주민등록을 마쳤어도 이 법의 대항력을 주장할 수 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우에도 적용된다고 정합니다. 출발점은 주거용 건물이어야 한다는 것입니다.

주거와 영업을 함께 하면 어떻게 판단하나요?

임대차의 목적, 건물과 임차 부분의 구조와 형태, 임차인의 이용 관계, 그곳에서 일상생활을 하는지를 함께 보고 정합니다. 95다51953 판결은 방 2개와 주방이 딸린 다방에서 방과 주방을 주거에 쓰더라도 다방 영업에 부수적인 것에 불과하다며 주거용 건물이 아니라고 본 원심을 유지했습니다. 계약서에 용도가 다방으로 적혀 있었고 임차인이 다른 연립주택에서 살았던 사정도 고려됐습니다. 계약서에는 임대차가 끝나면 다방 허가증과 시설을 원상복구하고 권리금과 유익비를 청구하지 않는다는 특약도 있었습니다. 이런 계약 문구는 임대차 목적이 영업이었다는 자료로 쓰입니다.

반대로 주된 부분이 주거이고 일부를 작업실이나 가게로 쓰는 경우라면 주택으로 보호받을 수 있습니다.

주택으로 보호받지 못하면 상가건물 임대차보호법은 적용되나요?

영업용으로 쓰고 사업자등록 대상 건물이라면 상가건물 임대차보호법의 보호를 검토합니다. 이 법은 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력을 인정합니다. 주민등록이 아니라 사업자등록이 대항요건이므로, 가게로 쓰는 임차인은 사업자등록을 서둘러야 합니다.

상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상 건물의 임대차에 적용되고, 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 임대차에는 일부 규정이 적용되지 않습니다. 보증금이 크다면 어떤 규정이 적용되는지 따로 확인해야 합니다. 주택으로도 상가로도 보호받지 못하면 임대차등기로 대항력을 갖추는 방법이 남습니다.

실제 용도 판단 대응 순서

• 계약서 용도 확인 - 계약서에 주거·점포 중 무엇으로 적었는지 봅니다. 임대차 목적 판단의 출발점입니다.
• 사용 실태 기록 - 주거 공간의 사진, 가족 거주 사실, 관리비·공과금 자료를 모읍니다. 일상생활 여부를 증명합니다.
• 다른 주거지 여부 확인 - 다른 곳에 집이 있고 그곳에서 살았는지 정리합니다. 판단에 불리하게 작용할 수 있습니다.
• 사업자등록 검토 - 영업용이면 사업자등록 신청일을 확인합니다. 상가 임대차 보호의 대항요건입니다.
• 적용 법률 결정 - 주택과 상가 중 어느 법으로 보호받을지 정리합니다. 경매 배당 청구 근거가 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주거와 영업을 반씩 하거나 계약서 용도와 실제 사용이 다르다면 계약서·사용 실태 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축물대장에 주택이면 무조건 보호받나요?
  아닙니다. 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결은 주거용 건물인지를 공부상 표시만이 아니라 실제 용도에 따라 정해야 한다고 보았습니다. 실제로 영업용으로만 썼다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수 있습니다.
• 가게에 딸린 방에서 잠을 자면 주택인가요?
  영업에 부수적인 주거라면 주택으로 보기 어렵습니다. 95다51953 판결은 다방에 딸린 방 2개와 주방을 주거에 써도 다방 영업에 부수적인 것이어서 비주거용 건물이라고 본 원심을 유지했습니다. 주된 용도가 무엇인지가 기준입니다.
• 집 일부를 작업실로 쓰면 보호가 안 되나요?
  보호됩니다. 주택임대차보호법 제2조는 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 이 법이 적용된다고 정합니다. 주된 부분이 주거이고 일부를 작업실로 쓰는 경우가 여기에 해당합니다.
• 가게로 쓰면 어떤 법으로 보호받나요?
  상가건물 임대차보호법을 검토합니다. 같은 법 제3조 제1항은 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력을 인정합니다. 주민등록이 아니라 사업자등록이 대항요건입니다.
• 상가법은 모든 가게 임대차에 적용되나요?
  적용 범위가 정해져 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 사업자등록 대상 건물의 임대차에 적용하되, 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 일부 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 보증금 규모를 확인하십시오.
• 주거용 여부는 언제를 기준으로 보나요?
  계약 당시의 임대차 목적과 그 뒤 실제 이용 관계를 함께 봅니다. 계약 뒤 용도를 몰래 바꾸는 경우처럼 시점이 문제되면 따로 따져야 합니다. 95다51953 판결도 계약서의 용도 기재와 임차인이 다른 곳에서 거주한 사정을 함께 고려했습니다.

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