빈집·건물 안전

상가 건물을 샀는데 전기·승강기 안전관리로 건물주가 할 일은 무엇인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

승강기가 있으면 안전관리자 선임·월 1회 자체점검·책임보험 가입을, 전기는 설비 구분에 따라 정기점검이나 전기안전관리자 선임을 해야 합니다. 승강기 안전관리법 제29조부터 제32조까지와 전기안전관리법 제12조·제22조가 건물 관리주체의 의무를 정하고, 시설물·화재보험·제설 의무는 다른 법률이 따로 정합니다. 지금은 건물에 있는 설비 목록과 전 소유자에게서 넘겨받은 점검 기록부터 확인하십시오.

모든 의무를 건물주가 직접 할 필요는 없습니다. 승강기 자체점검은 유지관리업체에, 전기 안전관리는 대행업체나 한국전기안전공사에 맡길 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 승강기 1대가 있는 5층 상가 건물을 24억원에 매수했습니다. 잔금을 치른 뒤 전 소유자가 맡겼던 관리업체와 계약이 끝났고, 승강기 검사합격증의 유효기간과 전기 점검 일정도 알 수 없는 상태입니다. A씨는 건물주가 챙겨야 할 전기·승강기 안전관리 의무가 무엇인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

승강기가 있으면 건물주는 무엇을 해야 하나요?

관리주체로서 안전관리자 선임, 자체점검, 안전검사, 책임보험 가입을 해야 합니다. 관리주체는 승강기 운행에 대한 지식이 풍부한 사람을 승강기 안전관리자로 선임해 관리하게 해야 하고, 직접 관리한다면 선임하지 않아도 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「승강기 안전관리법」의 의무입니다.

자체점검은 월 1회 이상 하고 결과를 승강기안전종합정보망에 입력해야 하며, 스스로 할 수 없으면 등록된 유지관리업자에게 대행시킬 수 있습니다. 행정안전부장관이 실시하는 정기검사는 2년 이하 주기로 받고, 설치검사 후 15년이 지나면 정밀안전검사를 받아야 합니다.

승강기 사고로 다른 사람에게 손해를 입힐 때를 대비해 책임보험에 가입해야 합니다. 건물을 사면서 관리주체가 바뀌었다면 안전관리자 변경 통보와 보험 명의 변경도 함께 해야 합니다.

전기 설비는 어떻게 관리하나요?

설비가 일반용인지 자가용인지에 따라 다릅니다. 일반용전기설비는 한국전기안전공사가 정기적으로 점검하므로 점검을 받고 부적합 사항을 고치면 됩니다. 자가용전기설비의 소유자 또는 점유자는 전기안전관리자를 선임하거나 대행업체에 맡겨야 합니다.

건물 안전점검과 보험, 제설 의무도 있나요?

있습니다. 제1종·제2종·제3종 시설물에 해당하는 건물의 관리주체는 정기적으로 안전점검을 해야 합니다. 16층 이상이거나 연면적 3만제곱미터 이상인 건축물 등이 여기에 해당합니다.

법령이 정한 특수건물의 소유자는 화재로 인한 건물 손해와 다른 사람에 대한 배상책임을 보장하는 특약부화재보험에 가입하고 매년 갱신해야 합니다. 건물의 소유자·점유자·관리자 가운데 관리 책임이 있는 사람은 건물 주변 보도와 이면도로의 제설·제빙 작업을 해야 하고, 구체적인 범위는 조례로 정합니다.

도시가스 설비의 안전관리자 선임, 보일러 검사 같은 의무는 설비 규모에 따라 해당 법률이 따로 정하므로, 설비별로 확인해야 합니다.

건물주 안전관리 의무 확인 순서

• 설비 목록 작성 - 승강기, 전기 수전설비, 가스, 보일러 현황을 정리합니다. 설비마다 적용 법률이 다릅니다.
• 점검 기록 인수 - 전 소유자에게서 승강기 검사합격증, 전기 점검 결과서, 시설물 점검 보고서를 받습니다. 다음 기한을 계산하는 기준입니다.
• 명의 변경 통보 - 승강기 안전관리자·관리주체 변경을 통보하고 보험 계약자를 바꿉니다. 통보 누락은 과태료 대상입니다.
• 보험 가입 - 승강기 책임보험과 특수건물 화재보험 가입 여부를 확인합니다. 특수건물은 취득일부터 30일 안에 가입합니다.
• 대행 계약 정리 - 승강기 유지관리, 전기안전관리 대행 계약의 기간과 범위를 확인합니다. 의무 이행을 증명하는 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 설비를 관리하기로 약정했거나 과태료·개선명령을 받았다면 임대차계약서와 처분서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 관리 의무와 관련한 행정처분 불복과 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 승강기 자체점검은 얼마나 자주 하나요?
  월 1회 이상입니다. 승강기 안전관리법 제31조 제1항은 관리주체가 승강기 안전에 관한 자체점검을 월 1회 이상 하고 그 결과를 승강기안전종합정보망에 입력하도록 정합니다. 결함을 발견하면 즉시 보수하고 보수가 끝날 때까지 운행을 멈춰야 합니다. 스스로 할 수 없으면 제4항에 따라 등록된 유지관리업자에게 대행시킬 수 있습니다.
• 승강기 정기검사 주기는 어떻게 되나요?
  2년 이하입니다. 승강기 안전관리법 제32조 제1항 제1호는 설치검사 후 정기검사 주기를 2년 이하로 하되 승강기 종류와 사용 연수, 중대한 사고 여부에 따라 행정안전부령으로 달리 정할 수 있게 합니다. 설치검사를 받은 날부터 15년이 지나면 정밀안전검사를 받고 그 뒤 3년마다 다시 받아야 합니다.
• 승강기 책임보험은 꼭 들어야 하나요?
  들어야 합니다. 승강기 안전관리법 제30조 제1항은 관리주체가 승강기 사고로 이용자 등 다른 사람의 생명·신체·재산에 손해를 입히는 경우를 대비해 책임보험에 가입하도록 정합니다. 가입하지 않으면 제82조 제2항에 따라 500만원 이하의 과태료 대상이므로 건물을 사면 계약자 명의를 바로 바꿔야 합니다.
• 전기안전관리자는 모든 건물주가 선임하나요?
  아닙니다. 전기안전관리법 제22조 제1항은 전기사업자와 자가용전기설비의 소유자 또는 점유자에게만 선임 의무를 지웁니다. 저압 소용량의 일반용전기설비만 있는 건물은 제12조 제1항에 따라 한국전기안전공사의 정기점검을 받으면 됩니다. 입점 업종이나 계약전력에 따라 자가용이 될 수 있으니 확인이 필요합니다.
• 특수건물 화재보험은 언제까지 들어야 하나요?
  소유권을 취득한 날부터 30일 이내입니다. 화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 제5조 제4항은 특수건물을 건축했으면 사용승인일부터, 소유권이 바뀌었으면 취득일부터 30일 안에 특약부화재보험에 가입하도록 정하고, 제5항은 매년 갱신하도록 합니다. 특수건물인지는 건물 용도와 면적 기준으로 확인합니다.
• 건물 앞 눈도 건물주가 치워야 하나요?
  관리 책임자가 치워야 합니다. 자연재해대책법 제27조 제1항은 건축물의 소유자·점유자·관리자 가운데 관리 책임이 있는 사람이 건물 주변 보도, 이면도로, 보행자 전용도로 등의 제설·제빙 작업을 하도록 정합니다. 구체적인 범위는 지방자치단체 조례로 정하므로 임대차계약서에 누가 맡는지 적어 두는 것이 좋습니다.

비슷한 상황

• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?

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