주택 임대차

동의받고 임차권을 넘겨받은 제가 경매에서 직접 배당요구를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집주인 동의를 받아 임차권을 넘겨받았다면 경매에서 양수인 이름으로 직접 배당요구를 하고 원래 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 대법원은 적법한 양도로 원래 임차인이 임대차관계에서 빠지므로 양수인이 우선변제권을 행사한다고 봅니다. 지금은 법원이 공고한 배당요구 종기부터 확인해 두십시오.

원래 임차인에게 배당요구를 대신 해 달라고 부탁할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 1월 집주인 동의서를 받고 B씨에게서 보증금 2억 5,000만원인 아파트 임차권을 넘겨받은 뒤 당일 전입했습니다. B씨는 2021년 4월 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 2022년 저축은행 근저당이 설정됐습니다. 2025년 경매가 시작되자 B씨가 연락해 와 원래 계약자는 자기라며 배당금을 자기가 받겠다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양수인은 누구 이름으로 배당요구를 하나요?

양수인 자기 이름으로 합니다. 적법하게 양도된 임차권은 같은 권리 그대로 양수인에게 넘어가므로, 양수인이 원래 임차인의 우선변제권을 직접 행사합니다. 배당요구서에는 양도 동의서와 원래 임차인의 확정일자 있는 계약서, 양수인의 초본을 붙입니다.

우선변제청구권이 있는 채권자는 집행법원에 배당요구를 할 수 있습니다. 양수인은 이 채권자에 해당합니다.

원래 임차인이 배당금을 달라고 하면 어떻게 되나요?

원래 임차인은 받을 권리가 없습니다. 적법한 양도가 있으면 원래 임차인은 임대차관계에서 빠지기 때문입니다. 원래 임차인이 배당요구를 하더라도 양수인은 배당기일에 이의를 하고 자기 권리를 주장할 수 있습니다.

다만 양도대금을 아직 다 치르지 않았다면 원래 임차인은 양수인에게 그 돈을 청구할 수 있습니다. 배당과 양도대금 정산은 따로 보므로, 정산이 끝났다는 이체 내역도 함께 챙겨 두어야 합니다.

배당금을 받으려면 집을 비워 줘야 하나요?

그렇습니다. 확정일자 우선변제로 보증금을 받으려면 임차주택을 매수인에게 인도해야 합니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서와 인감증명서를 받아 법원에 내야 배당금이 지급됩니다.

반대로 대항력이 앞서서 매수인에게 대항할 수 있다면, 배당받지 못한 나머지 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 인도 요건은 이 두 경우를 구분해서 봐야 합니다.

배당요구 종기를 넘기면 어떻게 되나요?

종기를 넘기면 배당에서 빠집니다. 우선변제권이 있어도 배당요구를 하지 않은 임차인은 배당받지 못하고, 이미 배당된 돈을 다른 채권자에게 부당이득으로 돌려 달라고 하기도 어렵습니다.

배당요구 종기는 첫 매각기일 전으로 정해지고 법원이 공고합니다. 경매개시결정 등기가 보이면 바로 법원 경매 사건 기록을 확인해야 합니다. 임차인에게 오는 법원 통지만 기다리다가 종기를 넘기는 사례가 적지 않습니다.

임차권 양수인 배당요구 대응 순서

• 사건번호 확인 - 등기부의 경매개시결정 등기로 사건번호를 찾습니다. 종기와 매각기일이 여기서 확인됩니다.
• 서류 준비 - 양도 동의서, 원래 임차인의 확정일자 계약서, 내 초본을 준비합니다. 승계 사실을 이 서류로 증명합니다.
• 배당요구서 제출 - 종기 전에 양수인 이름으로 냅니다. 원래 임차인과 겹치면 법원에 양도 사실을 함께 알립니다.
• 배당표 확인 - 배당기일 전에 배당표를 열람합니다. 원래 임차인 앞으로 배당되어 있으면 이의를 합니다.
• 인도와 수령 - 매수인에게 집을 넘기고 명도확인서를 받아 배당금을 받습니다. 대항력이 있으면 잔액을 받을 때까지 인도를 미룹니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도대금 다툼이 있거나 원래 임차인이 이미 배당요구를 해 둔 경우에는 경매 기록과 양도계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당요구와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원래 임차인이 이미 배당요구를 했다면요?
  양수인이 따로 배당요구를 하고 양도 사실을 법원에 알리십시오. 배당표가 원래 임차인 앞으로 작성되면 배당기일에 이의를 하고 배당이의 소송으로 다툴 수 있습니다. 양도 동의서가 가장 중요한 증거입니다.
• 양도 사실을 법원에 어떻게 증명하나요?
  집주인의 양도 동의서나 동의 문자, 양도계약서, 원래 임차인의 확정일자 있는 계약서, 양수인의 초본을 함께 냅니다. 원래 임차인이 양도 사실을 확인해 주는 서면이 있으면 다툼이 크게 줄어듭니다. 서류는 배당요구서에 붙여 한꺼번에 내십시오.
• 명도확인서는 누구에게 받나요?
  경매로 집을 산 매수인에게 받습니다. 집을 비우고 현관 비밀번호를 넘긴 뒤 매수인의 명도확인서와 인감증명서를 법원에 내야 배당금이 지급됩니다. 매수인이 협조하지 않으면 법원에 사정을 소명할 수 있습니다.
• 배당이의는 언제까지 해야 하나요?
  배당기일에 출석해 이의를 하고, 그날부터 1주 안에 배당이의 소송을 제기했다는 증명을 내야 합니다. 이 기간을 넘기면 이의가 취하된 것으로 보아 배당표대로 지급됩니다. 소장 준비에 시간이 부족하므로 미리 서류를 챙겨 두십시오.
• 근저당보다 늦게 전입했으면 소용없나요?
  원래 임차인의 전입과 확정일자가 근저당보다 앞섰다면 양수인은 그 순위를 주장할 수 있습니다. 내 전입일이 근저당보다 늦어도 원래 임차인 전출과 내 전입 사이에 공백이 없었다면 원래 임차인의 날짜가 기준입니다. 초본으로 두 날짜를 대조해 두십시오.
• 양도대금을 원래 임차인에게 덜 줬다면요?
  배당은 양수인이 받고, 덜 치른 양도대금은 원래 임차인이 양수인에게 따로 청구하는 문제입니다. 다만 다툼이 있으면 원래 임차인이 양도의 효력 자체를 다툴 수 있으므로 정산 내역을 정리해 두십시오.

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