주택 임대차

집주인 승낙을 받고 세를 줬는데 제가 살지 않아도 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 집주인 승낙을 받아 적법하게 전대하고 전차인이 입주해 자기 주민등록을 마쳤다면, 임차인이 직접 살지 않아도 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 것으로 봅니다. 대법원은 전차인의 주민등록으로 임대차 사실이 충분히 공시된다고 보았습니다. 지금은 집주인의 승낙 문자와 전차인의 전입일을 확인하고, 임차인 명의 계약서에 확정일자를 받아 두십시오.

임차인 본인이 그 집에 주민등록을 둘 필요는 없습니다. 전차인의 입주와 전입신고로 대항요건이 채워집니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2024. 1. 오피스텔형 아파트를 보증금 8천만원에 빌렸다가 2024. 9. 해외 근무를 가게 되자 집주인 승낙을 문자로 받고 같은 조건으로 지인에게 전대했습니다. 지인은 입주한 날 전입신고를 했고, R씨의 주민등록은 해외로 옮겨졌습니다. 2026. 4. 집이 경매에 넘어가자 R씨는 본인이 살지 않았는데도 보증금을 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인 승낙을 받고 전대하면 제가 살지 않아도 대항력이 생기나요?

네. 임차인이 그 집에 직접 살지 않고 주민등록도 두지 않았더라도, 집주인의 승낙을 받아 적법하게 전대하고 전차인이 집을 넘겨받아 자기 주민등록을 마쳤다면 임차인은 대항요건을 적법하게 갖춘 것으로 봅니다. 그 집이 임대차의 목적이 돼 있다는 사실이 전차인의 주민등록으로 충분히 공시되기 때문입니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결이 이 기준을 확인했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항요건으로 인도와 주민등록을 정할 뿐, 임차인 본인이 직접 살아야 한다고 정하지 않습니다. 임차인은 전차인을 통해 간접점유하는 것으로 봅니다.

대항력은 언제부터 생기고 소액임차인 판단은 누구 기준인가요?

전차인이 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 임차인의 대항력이 생깁니다. 이 날짜가 근저당 설정일보다 앞서야 경매에서 근저당권자보다 앞설 수 있고, 확정일자는 임차인 명의 계약서에 받아 두어야 우선변제 순위가 생깁니다.

소액임차인인지는 임차인과 집주인 사이 임대차의 보증금으로 판단합니다. 같은 판결의 원고도 전대한 임차인이었고, 대법원은 전차인의 점유와 주민등록으로 임차인의 소액보증금 우선변제 요건이 갖춰질 수 있다고 보아 원심을 파기했습니다.

승낙 없이 전대했다면 대항력은 어떻게 되나요?

원칙적으로 전차인의 주민등록으로 임차인의 대항력을 인정받기 어렵습니다. 다만 동의 없는 전대라도 집주인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 집주인은 해지할 수 없고, 전대차가 집주인에게도 주장할 수 있는 적법한 것으로 평가되면 전차인의 점유와 주민등록으로 임차인의 대항요건이 유지된다고 같은 판결은 보았습니다. 사후에 승낙을 받아 두면 이런 다툼을 줄일 수 있습니다. 승낙은 전대 전이든 후든 효력이 있고, 방식도 정해져 있지 않지만 배당 절차에서 증명해야 하므로 날짜가 찍힌 문자로 남기는 것이 좋습니다. 집주인이 전차인의 입주를 알고도 오랫동안 이의 없이 차임을 받아 왔다면 묵시적 승낙을 주장할 여지도 있습니다.

승낙 전대 임차인 대항력 대응 순서

• 승낙 확보 - 전대 전에 집주인 승낙을 문자나 서면으로 받습니다. 대항력 인정의 전제입니다.
• 전차인 전입 - 전차인이 입주한 날 전입신고를 하게 하고 주민등록표 등본을 받아 둡니다. 다음 날부터 임차인 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 - 임차인 명의 계약서에 확정일자를 받습니다. 우선변제 순위를 확보합니다.
• 등기부 대조 - 전차인 전입일과 근저당 설정일을 비교합니다. 경매 배당 순위가 정해집니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 임차인이 배당요구를 하고, 전차인은 배당요구의 종기까지 거주와 주민등록을 유지합니다. 전차인이 먼저 나가면 임차인의 권리도 흔들립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전차인이 중간에 바뀌었거나 승낙이 구두로만 있었다면 전입 기록과 대화 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제가 전입하지 않아도 되나요?
  승낙을 받은 적법한 전대라면 됩니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 전차인이 주택을 인도받아 자기 주민등록을 마치면 임차인이 직접 거주하거나 주민등록을 하지 않아도 대항요건을 갖춘 것으로 보았습니다.
• 대항력은 언제 생기나요?
  전차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 이 날짜가 근저당 설정일보다 앞서야 경매에서 근저당권자보다 앞설 수 있으므로 등기부와 함께 대조합니다.
• 확정일자는 누구 계약서에 받나요?
  임차인과 집주인 사이의 임대차계약서에 받습니다. 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인이 경매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받으므로, 전차인 계약서의 확정일자로는 임차인의 순위가 생기지 않습니다.
• 집주인 승낙은 꼭 서면이어야 하나요?
  방식은 정해져 있지 않아 구두 승낙도 유효합니다. 다만 배당이의에서 승낙 사실을 증명해야 하므로 문자나 서면으로 남겨 두는 것이 안전합니다. 승낙 없이 전대하면 집주인이 계약을 해지할 수 있습니다.
• 승낙 없이 전대했으면 끝인가요?
  배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 집주인은 해지할 수 없고, 그 전대차가 집주인에게도 주장할 수 있는 것으로 평가되면 전차인의 점유와 주민등록으로 임차인의 대항요건이 유지된다고 판례는 보았습니다.
• 전차인이 먼저 이사하면 어떻게 되나요?
  임차인의 대항요건은 전차인의 점유와 주민등록으로 유지되므로, 전차인이 배당요구의 종기 전에 나가면 임차인의 우선변제권도 흔들립니다. 전차인이 나가야 한다면 임차인이 직접 입주하거나 임차권등기를 검토합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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