등기·명의신탁

토지사용승낙을 해 준 매매계약을 해제했는데 건물을 산 사람이 지상권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 토지사용승낙만으로는 지상권이 생기지 않고, 토지와 건물이 같은 사람 소유였던 적이 없으면 관습법상 법정지상권도 생기지 않습니다. 대법원은 매매계약이 해제되면 매수인이 건물 부지를 점유할 권원을 잃는다고 보았습니다. 지금은 토지사용승낙서에 지상권 설정 문구가 있는지부터 확인하십시오.

토지사용승낙서를 써 준 것 때문에 땅 위 건물을 계속 두어야 하는 것은 아닙니다. 승낙서는 매매대금을 다 받기 전에 공사를 먼저 하게 해 준 문서일 뿐, 지상권을 설정해 준 문서로 보지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 2월 B회사에 대지를 팔면서 계약금만 받은 상태에서 연립주택을 지을 수 있도록 토지사용승낙서를 써 주었습니다. B회사가 2025년 자금 사정으로 공사를 더 하지 못하자 A씨는 매매계약을 해제하고 신축 중인 건물에 관한 권리를 넘겨받기로 합의했습니다. 그런데 B회사는 그 건물을 C씨에게 다시 넘겼고, C씨가 먼저 소유권보존등기를 마친 뒤 지상권이나 관습법상 법정지상권이 있다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지사용승낙을 해 주면 지상권이 생기나요?

생기지 않습니다. 토지를 팔면서 매수인이 대금을 다 치르기 전에 건물을 지을 수 있도록 토지사용을 승낙했더라도, 특별한 사정이 없으면 그 토지에 지상권을 설정하기로 합의까지 한 것으로 볼 수 없습니다. 지상권은 다른 사람의 토지에 건물을 소유하려고 그 토지를 쓰는 물권이고, 설정 합의와 등기가 있어야 생깁니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 법률행위로 인한 부동산 물권의 취득은 등기해야 효력이 생긴다고 정합니다. 토지사용승낙서만 있고 지상권설정등기가 없다면 지상권을 주장할 근거가 없습니다.

매매계약을 해제하면 신축 중인 건물은 어떻게 되나요?

매수인은 그 토지를 건물 부지로 점유할 권원을 잃습니다. 대법원 1988. 6. 28. 선고 87다카2895 판결은 매매계약이 적법하게 해제되면 토지사용승낙을 받아 건물을 짓던 매수인도 토지를 신축 건물의 부지로 점유할 권원을 잃는다고 보았습니다. 계약이 해제되면 당사자는 서로 원상회복 의무를 집니다.

이 사례는 판례 사안과 사실관계가 거의 같습니다. 판례 사안에서도 매도인이 계약금만 받고 토지사용승낙을 해 주었다가, 매수인이 자금 사정으로 공사를 이어가지 못하자 계약을 해제하고 건물에 관한 권리를 넘겨받기로 합의했는데 매수인이 건물을 다른 채권자들에게 이중으로 양도했습니다.

건물을 이중으로 넘겨받은 사람은 관습법상 법정지상권을 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 관습법상 법정지상권은 같은 사람이 가지고 있던 토지와 건물이 매매나 경매 등으로 소유자를 달리하게 된 경우에 생깁니다. 이 사례의 토지는 처음부터 매도인 소유였고 매수인에게 소유권이 넘어간 적이 없으므로, 건물과 대지가 같은 사람 소유였던 적이 없습니다.

건물 소유권을 적법하게 취득한 사람이라도 토지를 쓸 권원은 따로 있어야 합니다. 판례 사안에서도 법원은 건물 취득은 적법하다고 보면서 대지 점유 권원은 없다고 판단했습니다.

토지 소유자는 무엇을 청구할 수 있나요?

건물 소유자에게 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해 제거를, 방해할 염려가 있는 사람에게 예방을 청구할 수 있습니다. 점유 권원 없는 건물은 토지 소유권을 방해하는 물건입니다.

계약 해제의 효과는 제3자의 권리를 해하지 못하지만, 여기서 보호되는 제3자는 해제 전에 계약 목적물에 관한 권리를 취득한 사람입니다. 토지 소유권이 매수인에게 넘어간 적이 없으므로, 건물을 넘겨받은 사람이 토지에 관해 보호받을 권리를 취득했다고 보기 어렵습니다.

토지사용승낙 후 해제 사건 대응 순서

• 해제 근거 정리 - 매매계약서와 해제 합의서로 해제 날짜와 사유를 정리합니다. 적법한 해제가 철거 청구의 전제입니다.
• 승낙서 문구 확인 - 토지사용승낙서에 지상권 설정이나 기간에 관한 문구가 있는지 봅니다. 문구가 없으면 지상권 합의로 보기 어렵습니다.
• 건물 권리관계 확인 - 건물 등기사항증명서로 보존등기와 이전등기 명의자를 확인합니다. 철거 청구 상대방이 됩니다.
• 가처분 신청 - 건물에 처분금지가처분과 점유이전금지가처분을 신청합니다. 소송 중 명의와 점유가 바뀌는 것을 막습니다.
• 철거·인도 소송 - 건물 철거와 토지 인도, 점유 기간의 지료 상당 부당이득을 청구합니다. 매수인에게는 약정 위반 책임도 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지사용승낙서에 지상권 설정이나 사용 기간을 따로 적었거나 해제 합의에 건물 처리 방법을 달리 정했다면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매 해제 뒤 건물 철거·토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지사용승낙서를 써 주면 지상권 설정인가요?
  아닙니다. 대법원 1988. 6. 28. 선고 87다카2895 판결은 토지 매매에 따라 대금을 다 받기 전에 건물 신축을 위한 토지사용을 승낙했더라도, 특별한 사정이 없으면 지상권 설정 합의까지 있었다고 볼 수 없다고 보았습니다. 승낙서에 지상권을 설정한다는 문구가 있는지가 기준입니다.
• 매매계약을 해제하면 매수인은 건물을 계속 둘 수 있나요?
  둘 수 없습니다. 적법하게 해제되면 매수인은 토지를 신축 건물의 부지로 점유할 권원을 잃습니다. 민법 제548조 제1항에 따라 당사자는 원상회복 의무를 지므로, 매수인은 토지를 돌려주어야 하고 건물 처리는 해제 합의나 소송으로 정합니다.
• 건물을 이중으로 산 사람도 철거해야 하나요?
  토지를 쓸 권원이 없으면 철거해야 합니다. 건물 소유권을 적법하게 취득했더라도 대지 점유 권원은 별개입니다. 토지 소유자는 민법 제214조에 따라 방해 제거를 청구할 수 있어 건물 철거와 토지 인도를 구할 수 있습니다.
• 관습법상 법정지상권은 왜 생기지 않나요?
  토지와 건물이 같은 사람 소유였던 적이 없기 때문입니다. 대법원 87다카2895 판결은 건물과 대지가 동일인 소유였다가 경매 등으로 소유자가 달라진 경우가 아닌 이상 관습에 의한 법정지상권이 성립하지 않는다고 보았습니다. 이 사례의 토지는 매수인에게 넘어간 적이 없습니다.
• 해제로 제3자 권리를 해치면 안 되지 않나요?
  민법 제548조 제1항 단서는 해제가 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다. 그러나 보호되는 제3자는 해제 전에 계약 목적물에 관해 권리를 취득한 사람입니다. 토지 소유권이 매수인에게 넘어간 적이 없다면 건물을 산 사람이 토지에 관해 보호받는 제3자가 되기는 어렵습니다.
• 지상권이 인정되려면 무엇이 필요한가요?
  지상권 설정 합의와 등기가 필요합니다. 민법 제186조는 법률행위로 인한 부동산 물권의 취득은 등기해야 효력이 생긴다고 정합니다. 토지사용승낙서만 있고 지상권설정등기가 없다면 건물 소유자는 지상권을 내세워 토지 소유자에게 대항할 수 없습니다.

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