등기·명의신탁

시청이 땅 산 서류가 없는데도 도로 취득시효가 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 국가나 지방자치단체가 토지 취득 서류를 내지 못해도 그것만으로 자주점유 추정이 깨지지 않아 취득시효가 인정될 수 있습니다. 민법 제197조 제1항은 점유자를 소유의 의사로 점유한 것으로 추정하고, 대법원은 이 추정이 국가·지방자치단체에도 똑같이 적용된다고 봅니다. 지금은 도로 편입 당시 매도승낙서나 보상 기록이 있었는지 확인하십시오.

등기부상 소유자라고 해서 무조건 부당이득 소송에서 이기는 것은 아닙니다. 소송 전에 도로 편입 경위를 먼저 확인해도 늦지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 아버지에게서 시골 토지를 상속받았습니다. 등기부를 떼어 보니 이 땅의 절반이 1990년대부터 군도로 쓰이고 있었습니다. A씨가 2025년 군청에 사용료를 청구하자, 군청은 취득시효가 완성됐다며 거절했습니다. 그런데 군청은 이 땅을 어떻게 취득했는지 보여 주는 서류를 하나도 내지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자주점유 추정은 누가 깨뜨려야 하나요?

토지 소유자가 깨뜨려야 합니다. 점유권원이 분명하지 않으면 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되고, 이 추정은 지적공부를 관리하는 국가나 지방자치단체가 점유자인 경우에도 같습니다. 점유자가 자주점유 권원을 증명할 책임을 지지 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에 따르면 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 도로로 20년 넘게 쓰였다면 국가나 지방자치단체도 이 규정에 따라 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

시청이 주장한 매수 사실이 인정되지 않으면 어떻게 되나요?

그것만으로 자주점유 추정이 뒤집히지는 않습니다. 점유자가 매매나 증여 같은 권원을 주장했다가 인정받지 못해도, 원래 그 증명책임이 점유자에게 있지 않으므로 타주점유로 바뀌지 않습니다.

대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다33866 판결은 지방자치단체가 도로개설 때 매도승낙서를 받았지만 매매계약서와 대금 영수증을 보관하지 않은 사안에서, 적법한 취득절차를 거쳤을 가능성을 배제할 수 없다며 자주점유 추정을 유지했습니다.

소유자가 추정을 깨려면 무엇을 보여야 하나요?

국가나 지방자치단체가 취득절차를 거치지 않았다는 사정을 알면서 무단으로 점유했다는 점을 증명해야 합니다. 법원은 점유 경위와 용도, 소유자가 그동안 권리를 행사하려고 했는지, 같이 분할된 다른 필지는 어떻게 처리됐는지를 함께 봅니다.

예를 들어 같은 사업으로 편입된 인접 필지에는 보상금 지급 기록이 있는데 내 필지만 기록이 없다면, 보상 없이 편입됐다는 사정을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 반대로 소유자가 수십 년간 아무 이의를 하지 않았다면 추정을 깨기 어렵습니다.

도로 취득시효 다툼 대응 순서

• 편입 경위 조회 - 해당 지방자치단체에 도로 편입 연도와 사업명, 보상 여부를 정보공개청구로 확인합니다. 보상 기록이 없다는 회신이 첫 자료가 됩니다.
• 인접 필지 비교 - 같은 사업으로 분할된 다른 필지의 등기와 보상 여부를 확인합니다. 차이가 있으면 무단점유 정황이 됩니다.
• 권리 행사 기록 정리 - 그동안 도로 사용료를 요구하거나 민원을 낸 기록을 모읍니다. 소유자의 권리행사 노력은 추정 번복에 반영됩니다.
• 점유 기간 계산 - 도로로 쓰이기 시작한 날부터 20년이 지났는지 계산합니다. 20년이 안 됐다면 취득시효 항변은 성립하지 않습니다.
• 부당이득 청구 여부 결정 - 위 자료로 추정을 깰 수 있는지 판단한 뒤 부당이득반환 소송을 낼지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도로가 사도에서 공도로 바뀌었거나 소유자가 도로 제공을 스스로 승낙한 정황이 있으면 등기부와 도시계획 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 소유권과 점유를 둘러싼 부당이득·등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도로 부지 취득 서류가 없으면 시청이 불리한가요?
  그렇지 않습니다. 서류를 내지 못한다는 사정만으로는 자주점유 추정이 깨지지 않습니다. 대법원은 점유 경위와 용도에 비추어 적법한 취득절차를 거쳤을 가능성을 배제할 수 없으면 무단점유로 보지 않습니다.
• 국가도 취득시효로 땅을 가져갈 수 있나요?
  가능합니다. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하면 등기를 청구해 소유권을 취득할 수 있고, 이 규정은 국가와 지방자치단체에도 똑같이 적용됩니다. 점유가 자주점유로 추정되는 점도 같습니다.
• 시청이 매수했다고 했다가 증명을 못 하면요?
  그래도 타주점유로 바뀌지 않습니다. 자주점유 권원에 대한 증명책임은 처음부터 점유자에게 있지 않기 때문에, 주장한 매수 사실이 인정되지 않는다는 이유만으로 추정이 번복되지 않습니다.
• 무단점유는 어떻게 증명하나요?
  편입 당시 보상 기록이 없다는 회신, 같은 사업으로 분할된 인접 필지에만 보상이 이뤄진 기록, 소유자가 그동안 사용료를 요구하거나 이의를 제기한 기록 등을 모아 취득절차 없이 점유했다는 점을 보여야 합니다.
• 자주점유 추정은 누구에게 적용되나요?
  모든 점유자에게 적용됩니다. 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 이를 다투는 쪽이 타주점유나 악의의 무단점유를 증명해야 합니다. 국가나 지방자치단체가 점유자여도 달라지지 않습니다.
• 도로로 쓰인 지 20년이 안 됐으면요?
  취득시효가 완성되지 않았으므로 국가나 지방자치단체는 시효취득을 주장할 수 없습니다. 이 경우 소유자는 점유 기간 동안의 사용료 상당액을 부당이득으로 청구하는 것을 검토할 수 있습니다.

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