등기·명의신탁

시효 완성을 알면서 땅을 판 소유자에게 손해배상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 점유자가 시효 완성을 주장한 뒤 소유자가 이를 알면서 땅을 제3자에게 팔아 등기를 넘겼다면 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 처분을 등기의무를 피하려는 위법행위로 봅니다. 지금은 소유자가 시효 주장을 알게 된 날과 처분일을 등기부와 내용증명으로 맞춰 보십시오.

부동산을 사 간 제3자까지 소송 상대방으로 삼을 필요는 없습니다. 손해배상은 시효 완성 사실을 알면서 처분한 전 소유자에게 청구합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2001년부터 이웃 소유 토지 일부를 마당으로 써 왔고, 2025년 5월 소유자에게 시효 완성을 이유로 등기를 넘겨 달라는 내용증명을 보냈습니다. 소유자는 답을 미루다가 2025년 9월 토지 전체를 부동산개발회사에 팔고 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다. D씨는 등기를 받을 길이 막히자 전 소유자에게 손해배상을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성을 알고 땅을 판 소유자는 배상해야 하나요?

네, 배상해야 합니다. 점유자가 시효 완성을 주장하며 등기를 청구한 뒤라면 소유자는 권리자와 경위를 알고 있으므로, 그 땅을 제3자에게 팔아 가등기나 본등기를 넘겨준 행위는 등기의무를 피하려는 위법행위가 됩니다.

대법원은 점유자가 시효취득을 이유로 소유권이전등기 소송을 내 1심에서 이긴 뒤 소유자가 제3자에게 등기를 넘겨준 사안에서 불법행위책임을 인정했습니다. 제3자 앞으로 가등기만 해 주었더라도 점유자는 가등기라는 부담을 안은 땅을 넘겨받게 되므로 그 자체로 손해가 생긴다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 판단 틀은 그대로입니다.

소유자가 시효 완성 사실을 몰랐다면 어떻게 되나요?

불법행위가 성립하지 않습니다. 점유자가 시효를 주장하거나 등기청구를 하기 전에는 등기명의인인 소유자가 시효취득 사실을 알 수 없다고 보기 때문에, 그 전에 땅을 팔았다면 특별한 사정이 없는 한 배상 책임을 묻기 어렵습니다.

소유자가 먼저 인도 소송을 냈고 그 소송에서 점유자가 시효 항변을 하거나 반소를 냈다는 사정만으로도 소유자가 시효취득을 알았다고 보지 않습니다. 반소가 1심에서 기각된 상태였다면 더욱 그렇습니다. 그래서 점유자는 소송 밖에서 내용증명으로 시효 완성 사실과 등기청구 의사를 분명히 알려 두는 편이 유리합니다.

제3자에게 등기가 넘어가면 시효취득은 어떻게 되나요?

점유취득시효는 20년 점유만으로 소유권이 생기지 않고 등기해야 소유권을 취득합니다. 등기하기 전에 소유자가 제3자에게 소유권이전등기를 해 주면 점유자는 그 제3자에게 시효취득을 주장하기 어렵고, 전 소유자에 대한 등기청구도 이행할 수 없게 됩니다.

이때 소유자에게 계약 위반 책임을 물을 수는 없습니다. 시효취득으로 등기청구권이 생겨도 소유자와 점유자 사이에 계약상 채권·채무가 성립하지는 않기 때문입니다. 남는 길은 소유자가 시효 완성을 알았다는 점을 증명해 불법행위 손해배상을 청구하는 것입니다.

시효취득 토지 처분 손해배상 대응 순서

• 등기부 확인 - 소유자 변동일과 가등기 여부를 확인합니다. 처분일이 시효 주장 뒤인지 여기서 가려집니다.
• 인식 시점 자료 - 내용증명·소장 송달일처럼 소유자가 시효 주장을 알게 된 날을 모읍니다. 처분일보다 앞서야 책임을 물을 수 있습니다.
• 처분금지가처분 - 등기 소송 중이라면 부동산처분금지가처분을 신청합니다. 소송 도중 제3자에게 넘어가는 일을 막습니다.
• 손해액 산정 - 넘겨받지 못한 토지의 처분 당시 시가 자료를 준비합니다. 가등기만 된 경우에는 부담 제거 비용을 따집니다.
• 손해배상 청구 - 전 소유자를 상대로 불법행위 손해배상 소송을 냅니다. 안 날부터 3년 안에 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 시효 분쟁을 알고 적극 가담했거나 처분이 가등기에 그친 경우에는 등기 경위와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분, 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효 주장 전에 판 경우도 배상받을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 1994. 4. 12. 선고 93다60779 판결은 점유자가 시효를 주장하거나 등기청구를 하기 전에는 소유자가 시효취득 사실을 알 수 없다고 보았습니다. 그 전에 처분했다면 특별한 사정이 없는 한 불법행위가 성립하지 않습니다.
• 인도 소송에서 시효 항변을 했으면 충분한가요?
  그것만으로는 부족할 수 있습니다. 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다4509 판결은 인도 소송 중 시효 항변이나 반소가 있었다는 것만으로 소유자가 시효취득을 알았다고 볼 수 없다고 했습니다. 반소가 1심에서 기각된 경우에는 더욱 그렇습니다.
• 가등기만 해 줬어도 손해가 있나요?
  있다고 봅니다. 대법원 1989. 4. 11. 선고 88다카8217 판결은 제3자 명의로 가등기만 된 경우에도 시효취득자가 그 부담을 안은 부동산을 넘겨받게 되므로 손해를 입은 것으로 보았습니다. 손해 범위는 가등기의 내용과 해소 비용에 따라 따집니다.
• 소유자에게 계약 위반 책임도 물을 수 있나요?
  물을 수 없습니다. 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다4509 판결은 시효취득으로 등기청구권이 생겨도 소유자와 점유자 사이에 계약상 채권·채무관계가 성립하지 않는다고 보았습니다. 청구 원인은 불법행위로 잡아야 합니다.
• 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 민법 제766조 제1항·제2항이 정한 소멸시효입니다. 보통 제3자 앞으로 등기가 넘어간 사실을 안 날이 기산점이 됩니다.
• 땅을 산 제3자에게서 되찾을 수는 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 민법 제245조 제1항에 따라 점유취득시효는 등기해야 소유권을 취득하므로, 먼저 등기를 마친 제3자에게는 시효취득을 주장할 수 없습니다. 제3자가 처분에 적극 가담한 사정이 있으면 따로 검토합니다.

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