협의매수와 수용은 결론이 다른가요?

아니요, 둘 다 시효취득자의 등기청구권을 이행불능으로 만든다는 점에서 같습니다. 협의취득이든 수용이든 그 전에 소유자에게 시효취득을 주장했거나 등기를 청구했어야 보상금에 대한 대상청구권을 행사할 수 있습니다.

사업시행자에게 직접 보상을 요구할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 협의취득의 상대방은 등기부상 소유자와 관계인이고, 등기하지 않은 시효취득자는 보상 대상자로 인정되지 않는 경우가 대부분입니다. 보상금 문제는 소유자와의 관계에서 풀게 됩니다.

말로만 시효를 주장했는데 인정되나요?

말로 한 주장도 권리 주장이 될 수 있지만 증명이 어렵습니다. 녹음, 그 자리에 있던 사람의 진술, 이후 주고받은 문자처럼 협의 계약 전에 주장했다는 사실을 보여 줄 자료가 필요합니다.

대상청구권이 인정되면 얼마를 받나요?

소유자가 받은 보상금 중 시효취득자가 점유한 부분에 해당하는 금액이 기준이 됩니다. 필지 일부만 점유했다면 면적 비율이나 감정으로 나누게 되므로 점유 범위를 측량으로 특정해 두어야 합니다.

아직 공사 구간에 안 들어간 땅은요?

시효가 완성된 토지라면 바로 소유자에게 소유권이전등기를 청구하고 처분금지가처분을 해 두어야 합니다. 등기를 마치면 이후 수용이나 협의취득 때 직접 보상 대상자가 됩니다. 점유 범위는 측량으로 특정해 둡니다.

소유자가 시효 완성을 알고 있었다면요?

소유자가 시효 완성을 알면서 협의에 응했다는 사정만으로 곧바로 대상청구권이 생기지는 않습니다. 다만 그 전에 시효취득자가 권리를 주장했다면 소유자가 알고 있었다는 사정은 요건 증명에 도움이 됩니다.

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시효를 채운 땅이 도로 공사로 협의매수됐는데 소유자에게 보상금을 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

협의매수 전에 소유자에게 시효취득을 주장하거나 등기를 청구한 적이 없다면, 시효가 완성됐다는 이유만으로 보상금을 달라고 하기 어렵습니다. 판례는 이행불능 전에 권리를 주장한 경우에만 대상청구권을 인정합니다. 지금은 협의 계약 전에 소유자에게 보낸 요구 기록이 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

협의 계약 전에 B씨에게 시효취득을 주장하거나 등기를 요구한 기록(내용증명·문자·소장)이 있었는지 날짜별로 확인하십시오.

협의취득이 끝났다고 해서 점유하던 부분의 보상 문제를 전혀 따질 수 없는 것은 아니지만, 요건은 엄격합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1999년부터 B씨 명의의 대지 일부 150㎡를 텃밭으로 써 와 2019년 점유취득시효 기간 20년을 채웠습니다. A씨는 시효 이야기를 B씨에게 한 번도 꺼내지 않았습니다. 2025년 이 대지가 도로 공사 구간에 들어가 B씨는 사업시행자와 협의해 보상금 9천만원을 받고 소유권을 넘겼습니다. A씨는 그제서야 B씨에게 텃밭 부분의 보상금을 달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 후 땅이 협의매수되면 소유자에게 보상금을 달라고 할 수 있나요?

협의매수 전에 소유자에게 시효취득을 주장했거나 등기를 청구한 적이 있을 때만 대상청구권으로 보상금을 달라고 할 수 있습니다. 판례는 등기의무가 이행불능이 되기 전에 권리를 주장하지 않은 시효취득자에게까지 보상금을 넘겨주게 하는 것은 공평하지 않다고 봅니다. 사례의 A씨처럼 아무 주장도 하지 않았다면 청구가 받아들여지기 어렵습니다.

권리 주장 시점별 대상청구 가능 여부

권리 주장 시점	대상청구권
협의 계약 전 내용증명·소송	행사 가능
협의 계약 전 구두 주장(증명 가능)	행사 가능
협의 계약 후 처음 주장	행사 불가
주장 없이 점유만 계속	행사 불가

협의 계약 전 내용증명·소송: 대상청구권: 행사 가능
협의 계약 전 구두 주장(증명 가능): 대상청구권: 행사 가능
협의 계약 후 처음 주장: 대상청구권: 행사 불가
주장 없이 점유만 계속: 대상청구권: 행사 불가

출처 - 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다43825 판결

대상청구권은 민법에 명문 규정은 없지만 이행불능의 효과로 해석상 인정되는 권리입니다. 채무자가 이행불능으로 얻은 대가를 채권자에게 넘기라고 청구하는 것입니다.

협의매수는 수용과 다르게 보나요?

아니요, 협의매수로 소유권이 사업시행자에게 넘어가도 시효취득자의 등기청구권이 이행불능이 된다는 점은 수용과 같습니다. 원안은 폐지된 「공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법」에 따른 협의매수였지만, 2026. 9. 30. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 협의취득도 같은 구조입니다. 사업시행자는 소유자와 협의가 성립하면 계약을 체결합니다.

시효 완성부터 협의취득까지

점유 개시
소유 의사로 점유
20년 경과
시효 완성
권리 주장
협의 전 등기 요구 필요
협의 계약
소유권 이전, 이행불능

협의취득의 상대방은 등기부상 소유자입니다. 사업시행자가 시효취득자를 따로 찾아 보상할 의무는 없으므로, 점유자가 스스로 권리를 주장해 두어야 합니다.

어떤 행동이 권리 주장으로 인정되나요?

소유자에게 시효 완성을 이유로 소유권이전등기를 해 달라고 요구한 내용증명, 등기 청구 소송 제기, 시효 완성을 알린 문자처럼 등기명의인에게 권리를 표시한 행동이 해당합니다. 반대로 점유만 계속하고 아무 말도 하지 않았다면 권리 주장으로 보기 어렵습니다. 말로만 했다면 녹음이나 증인이 필요합니다.

점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 시효 완성 자체는 증명 부담이 크지 않습니다. 쟁점은 대부분 이행불능 전 권리 주장 여부에 모입니다.

시효 토지 협의매수 보상금 대응 순서

시효 완성 확인 - 점유 개시일과 20년 경과일을 자료로 맞춥니다. 점유 범위도 지적도로 특정합니다.
권리 주장 기록 찾기 - 협의 계약일 전에 소유자에게 보낸 요구를 모두 찾습니다. 이 기록이 없으면 대상청구가 어렵습니다.
협의 계약일 확인 - 사업시행자에게 계약일과 소유권 이전일을 확인합니다. 이행불능 시점이 됩니다.
대상청구 또는 합의 - 요건이 되면 소유자에게 점유 부분 보상금 반환을 청구합니다. 요건이 약하면 합의로 정리합니다.
남은 토지 보전 - 사업 구간 밖의 시효 토지는 바로 등기를 청구하고 가처분합니다. 같은 일이 되풀이되지 않게 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 협의 과정에서 사업시행자에게 점유 사실을 알렸거나 소유자가 시효 완성을 인정한 문서가 있으면 계약서와 그 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효 등기 청구와 공익사업 보상금 관련 민사 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

시효를 채운 점유자들은 20년이 지났으니 언제든 권리를 꺼낼 수 있다고 여깁니다. 판례는 등기의무가 이행불능이 되기 전에 권리를 주장한 사람에게만 보상금에 대한 대상청구권을 줍니다. 조용히 점유만 한 20년은 보상 단계에서 힘을 잃습니다.

그래서 소유자에게 시효를 알린 날짜가 핵심 자료입니다. 내용증명 발송일과 도달일, 문자 발송 시각, 소장 접수일을 협의 계약일과 나란히 적어 선후를 확인해야 합니다. 협의 계약일과 소유권 이전일은 사업시행자에게 문의해 문서로 받아 둡니다.

이 기록은 대상청구 소송에서 요건 사실을 이루고, 요건이 약할 때에는 소유자와의 합의 협상에서 근거가 됩니다. 공사 구간 밖에 남은 시효 토지는 같은 자료로 즉시 등기 청구와 가처분을 진행해야 같은 손실을 막을 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기부등본·협의취득 계약 내역·점유 자료·소유자에게 보낸 내용증명이나 문자를 준비해 주시면, 이행불능 전 권리 주장 여부·점유 부분 보상금 산정·남은 토지 보전 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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