등기·명의신탁

시효 완성 뒤 땅이 구역 변경으로 다른 구청에 넘어가도 등기청구가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 구역 변경 등으로 새 지방자치단체가 재산을 승계했다면 그 지방자치단체를 상대로 점유취득시효를 원인으로 한 등기청구를 할 수 있습니다. 대법원 2000다23341 판결은 이런 승계 취득자가 보호할 새로운 이해관계인이 아니라고 보았습니다. 지금은 등기부에서 지방자치단체 명의 이전의 등기원인이 승계인지 확인하십시오.

명의가 바뀌었다는 이유만으로 시효취득을 포기하거나, 종전 지방자치단체를 상대로만 소송을 낼 필요는 없습니다. 지금 등기 명의를 가진 지방자치단체가 상대방입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년부터 이웃 필지 일부를 집 마당과 창고 부지로 써 왔고, 2024년에 20년이 지났습니다. 그 땅은 원래 한 구청 명의였는데, 2025년 구역 조정으로 이웃 구청이 재산을 승계해 등기를 넘겨받았습니다. A씨는 새 구청을 상대로 시효취득을 원인으로 한 등기청구를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 뒤 땅이 다른 지방자치단체로 넘어가면 시효취득을 못 하나요?

아니요, 구역 변경이나 폐지·설치·분리·합병으로 새 지방자치단체가 재산을 승계해 등기를 넘겨받은 경우라면 그 지방자치단체를 상대로 시효취득을 주장할 수 있습니다. 대법원 2002. 3. 15. 선고 2000다23341 판결은 시효 완성을 주장할 수 없는 제3자는 거래 안전과 등기제도의 기능을 위해 보호할 가치가 있는 자로 한정되는데, 이런 승계 취득은 거래 안전이나 등기제도와 무관하다고 보았습니다.

이 판결은 새 지방자치단체도 새로운 이해관계를 가진 제3자라고 본 원심을 파기했습니다. 원안의 지방자치법 제5조 제1항은 2021년 전부개정으로 조문 위치가 바뀌어, 2026. 9. 30. 기준 현행 「지방자치법」에서는 제8조 제1항이 같은 승계 규정입니다.

점유취득시효 완성 뒤 제3자가 등기하면 원칙은 어떤가요?

원칙적으로 시효 완성 뒤 등기하지 않고 있는 사이에 제3자가 소유권이전등기를 마치면 그 제3자에게는 시효취득을 주장할 수 없습니다. 점유취득시효는 20년 점유만으로 소유권이 생기지 않고 등기해야 소유권을 취득하기 때문입니다. 시효 완성자는 완성 당시 소유자에게 등기청구권을 가질 뿐이고, 매매나 증여로 새로 등기한 사람은 보호받습니다.

지방자치단체의 승계는 거래로 땅을 산 것이 아니라 법률에 따라 사무와 재산을 이어받은 것이라 이 원칙의 예외가 됩니다.

지방자치단체 땅도 점유취득시효가 되나요?

지방자치단체 소유라도 일반재산이면 점유취득시효 대상이 될 수 있습니다. 도로나 공원처럼 행정재산이면 시효취득 대상이 되지 않으므로, 땅이 공용폐지된 상태인지 먼저 확인해야 합니다. 행정재산 여부는 사안마다 따져야 합니다.

시효 완성 뒤 등기청구는 어떻게 하나요?

현재 등기 명의자인 지방자치단체를 상대로 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구 소송을 냅니다. 시효 기간은 점유 개시일부터 20년이고, 소유의 의사와 평온·공연한 점유는 추정되지만 지방자치단체가 타주점유를 주장하면 다툼이 생깁니다.

지방자치단체 승계 토지 시효취득 대응 순서

• 등기원인 확인 - 등기부에서 지방자치단체 명의 이전의 원인이 승계인지 확인합니다. 매매라면 결론이 달라집니다.
• 점유 개시일 확정 - 점유를 시작한 날과 20년 만료일을 계산합니다. 만료일이 승계 등기일보다 앞서야 합니다.
• 재산 성격 확인 - 땅이 행정재산인지 일반재산인지 봅니다. 행정재산이면 시효취득이 어렵습니다.
• 점유 증거 수집 - 건물 대장, 항공사진, 재산세 납부 자료를 모읍니다. 자주점유 다툼에 대비합니다.
• 등기청구 소송 - 현 명의자인 지방자치단체를 상대로 소송을 냅니다. 확정판결로 이전등기를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승계 뒤 지방자치단체가 다시 제3자에게 땅을 팔았거나 도로로 지정했다면 등기와 도시계획 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효 완성 뒤 구청이 바뀌었는데 누구에게 청구하나요?
  현재 등기 명의를 가진 지방자치단체에 청구합니다. 대법원 2000다23341 판결은 구역 변경 등으로 재산을 승계한 새 지방자치단체가 시효 완성 뒤 새로운 이해관계를 가진 제3자가 아니라고 보았습니다. 그래서 승계한 지방자치단체를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
• 점유취득시효는 몇 년 점유해야 하나요?
  20년입니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 기간을 채워도 등기하기 전에는 소유권이 생기지 않으므로 등기청구를 서둘러야 합니다.
• 시효 완성 뒤 다른 사람이 땅을 사면 어떻게 되나요?
  원칙적으로 그 매수인에게는 시효취득을 주장할 수 없습니다. 판례는 시효 완성 뒤 등기 전에 제3자가 소유권이전등기를 마치면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없다고 봅니다. 다만 지방자치단체의 법률상 승계처럼 거래와 무관한 취득은 예외입니다.
• 원안의 지방자치법 제5조는 지금도 있나요?
  조문 위치가 바뀌었습니다. 원안의 지방자치법 제5조 제1항 승계 규정은 2021년 전부개정으로 현행 제8조 제1항으로 옮겨졌습니다. 내용은 새로 그 지역을 관할하게 된 지방자치단체가 사무와 재산을 승계한다는 것으로 같습니다.
• 소유의 의사로 점유한 것은 제가 입증해야 하나요?
  민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정됩니다. 그래서 지방자치단체가 타주점유라는 사정을 입증해야 합니다. 다만 남의 땅인 줄 알면서 무단점유한 사정이 드러나면 추정이 깨질 수 있습니다.
• 도로로 쓰는 땅도 시효취득이 되나요?
  도로처럼 행정재산으로 쓰이는 땅은 시효취득 대상이 되기 어렵습니다. 공용폐지되어 일반재산이 된 경우에만 시효취득을 주장할 수 있으므로 도시계획 자료와 재산대장을 확인해야 합니다. 행정재산 여부는 사안마다 따져야 합니다.

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