분양·청약

분양사업자가 시정명령을 받았는데 분양계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 분양계약서에 시정명령을 해제사유로 정해 두었다면 분양사업자가 시정명령을 받은 것만으로 분양계약을 해제할 수 있고 위반이 가벼웠는지는 따지지 않습니다. 대법원은 2025다215248 판결에서 약정해제권의 요건은 계약 문언으로 정해지고 위반의 중대성까지 요구되지 않는다고 보았습니다. 지금은 분양계약서의 해제조항 문언과 시정명령 공표 내용을 확인해 두십시오.

시정명령을 받게 된 위반이 계약을 포기할 만큼 무거웠다는 점까지 따로 증명할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 봄 오피스텔 한 호실을 3억 5,000만원에 분양받아 계약금을 내고 중도금은 대출로 치렀습니다. 2025년 가을 분양사업자가 분양 광고에 지구단위계획 수립 여부를 적지 않았다는 이유로 구청장에게서 시정명령을 받았습니다. 분양계약서에는 「매도인의 귀책사유로 시정명령을 받은 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다」는 조항이 있었습니다. 분양사업자는 광고 문구 하나를 빠뜨린 가벼운 위반이라 해제 사유가 아니라고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시정명령만으로 분양계약을 해제할 수 있나요?

네, 분양계약서에 시정명령을 해제사유로 적어 두었다면 시정명령을 받았다는 사실만으로 수분양자에게 약정해제권이 생깁니다. 대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결은 약정해제권이 생기는지는 계약에서 정한 내용으로 결정되므로, 시정명령을 받게 된 위반이 중대한 것일 필요는 없다고 보았습니다.

이 사건의 원심은 위반이 계약 목적을 달성하기 어렵게 할 정도이거나, 알았다면 계약하지 않았을 정도로 무거워야 해제할 수 있다고 보았습니다. 대법원은 해제조항의 문언이 명확하게 한 가지 뜻으로 적혀 있으면 문언대로 해석해야 하고, 위반의 경중이나 계약 목적에 미친 영향을 따져 해제권을 좁힐 수 없다고 판단했습니다. 판결은 원심을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈으므로, 그 사건의 최종 결론은 환송 뒤 재판에서 정해집니다.

분양사업자가 「경미한 위반」이라고 주장하는 것만으로는 해제를 막기 어렵다는 것이 이 판결의 의미입니다. 다만 해제조항이 「매도인의 귀책사유로」처럼 별도 요건을 붙여 두었다면 그 요건이 갖추어졌는지는 따로 봅니다.

분양계약서에 왜 시정명령 해제조항이 들어 있나요?

분양계약서에 시정명령 해제조항을 넣는 것은 법령이 정한 의무입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」은 분양사업자가 시정명령을 받거나, 벌금형 이상의 형을 선고받거나, 과태료 부과처분을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항을 분양계약서에 넣도록 정합니다.

시정명령은 분양 광고 내용이 수리된 분양신고 내용과 다르거나, 건축물의 위치·용도·규모 등 광고에 꼭 넣어야 할 사항을 빠뜨렸을 때 허가권자가 내립니다. 허가권자는 그 사실을 정보통신망에 공표하고, 분양사업자는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 정정할 사항을 공표해야 합니다. 이미 분양계약을 맺은 사람에게는 그 공표 내용을 알려야 합니다.

이 해제조항은 일반적인 채무불이행 해제를 되풀이한 문구가 아니라 분양계약에 특유한 해제사유를 정한 것이라는 점이 판결에서 결론을 가른 사정이었습니다.

해제하면 낸 분양대금은 어떻게 돌려받나요?

해제가 유효하면 분양사업자와 수분양자는 서로 받은 것을 돌려줄 원상회복 의무를 집니다. 분양사업자는 받은 계약금과 중도금을 돌려주어야 하고, 돌려줄 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다.

중도금을 금융기관 대출로 낸 경우에는 대출금을 누가 어떻게 정리하는지가 따로 문제됩니다. 분양계약서의 대출 관련 조항, 대출약정서, 분양사업자와 금융기관 사이 협약 내용을 함께 보아야 하므로 해제 통지 전에 이 서류를 모아 두는 편이 좋습니다. 분양형 오피스텔 분양 해제와 분양대금 반환은 이 서류에서 결론이 갈리는 일이 많습니다.

분양계약 해제 대응 순서

• 해제조항 확인 - 분양계약서에서 시정명령·벌금형·과태료를 해제사유로 정한 조항을 찾습니다. 문언에 귀책사유 같은 별도 요건이 붙어 있는지 함께 봅니다.
• 시정명령 확인 - 허가권자 공표 내용에서 시정명령 날짜와 위반 사항을 확인합니다. 분양사업자의 통지문이 있으면 함께 보관합니다.
• 해제 통지 - 해제 의사를 내용증명으로 보내고 도달일을 남깁니다. 도달한 때 해제의 효력이 생깁니다.
• 대출 정리 검토 - 중도금 대출약정과 협약서를 확인합니다. 대출금 상환 주체가 계약마다 다르게 정해져 있습니다.
• 반환 청구 - 분양사업자가 반환하지 않으면 분양대금 반환 소송을 냅니다. 이자는 받은 날부터 계산해 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 해제조항 문언이 시행령과 다르게 좁혀져 있거나 신탁회사·대출 금융기관이 계약 당사자로 들어가 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양사업자가 시정명령을 받았는지 어떻게 아나요?
  허가권자 정보통신망에서 확인할 수 있습니다. 건축물의 분양에 관한 법률 제9조 제1항은 허가권자가 시정명령 사실을 정보통신망에 공표하도록 하고, 같은 조 제3항은 분양사업자가 이미 분양계약을 맺은 사람에게 공표 내용을 알리도록 정합니다. 통지를 받지 못했다면 관할 구청 건축 부서에 문의해 시정명령 날짜와 내용을 확인해 두십시오.
• 벌금형이나 과태료를 받은 경우에도 해제할 수 있나요?
  분양계약서에 그 사유가 해제사유로 적혀 있다면 같은 기준이 적용됩니다. 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제9조 제1항 제11호는 시정명령 외에 벌금형 이상의 형 선고와 과태료 부과처분도 분양계약 해약 사유로 계약서에 넣도록 정합니다. 문언이 명확하면 그 위반의 경중을 다시 따지지 않는다는 것이 대법원 2025다215248 판결의 취지입니다.
• 해제는 어떤 방식으로 알려야 하나요?
  상대방에 대한 의사표시로 합니다. 민법 제543조 제1항은 약정이나 법률로 해제권이 있을 때 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, 같은 조 제2항은 이 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 도달 시점을 증명할 수 있도록 내용증명으로 보내고, 매도인과 위탁자가 따로 있으면 양쪽 모두에게 보냅니다.
• 해제하면 이자도 함께 돌려받을 수 있나요?
  받은 날부터의 이자를 청구할 수 있습니다. 민법 제548조 제2항은 계약 해제로 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하도록 정합니다. 계약금과 중도금을 낸 날이 각각 다르면 낸 날마다 따로 계산합니다. 분양계약서에 반환 이율을 따로 정해 둔 조항이 있는지도 함께 확인합니다.
• 분양계약서에 해제조항이 빠져 있으면 어떻게 되나요?
  약정해제권을 바로 주장하기는 어렵고, 분양사업자의 채무불이행을 이유로 한 법정해제 요건을 따로 따져야 합니다. 건축물의 분양에 관한 법률 제6조 제4항은 대통령령으로 정하는 사항을 분양계약서에 넣도록 정하므로, 조항이 빠졌다면 그 자체가 분양사업자의 법 위반 문제가 됩니다. 계약서 원문과 분양신고 서류를 대조해 보아야 합니다.
• 이 판결로 수분양자가 이긴 것으로 확정됐나요?
  아직 확정되지 않았습니다. 대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결은 위반이 중대해야 해제할 수 있다고 본 원심을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 대법원은 나머지 상고이유를 판단하지 않았으므로, 해제의 효력과 반환 범위는 환송 뒤 재판에서 다시 정해집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 분양받은 오피스텔·상가 설계변경 동의서, 거부하면 계약을 해제할 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기