분양·청약

분양받은 오피스텔·상가 설계변경 동의서, 거부하면 계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

거부만으로는 해제할 수 없습니다. 2026. 4. 3.부터 면적·층수·용도 등 중요한 설계변경은 분양받은 사람 5분의 4 이상과 전용면적 3분의 2 이상의 동의로 할 수 있게 됐습니다. 동의하지 않은 사람 중 변경 때문에 인허가나 신고를 못 해 광고된 용도대로 쓰지 못하게 된 사람만 해제할 수 있고, 요건 없이 바꾸면 형사처벌 대상입니다.

사용승인 전에 분양한 오피스텔이나 상가 건물의 설계가 바뀌는 일은 드물지 않습니다. 모든 변경에 동의가 필요한 것은 아니고, 동의를 거부한다고 계약을 해제할 수 있는 것도 아닙니다. 2026. 4. 3.부터 동의 요건이 분양받은 사람 전원에서 5분의 4 이상으로 바뀌었고, 동의하지 않은 사람에게는 좁은 범위의 해제권이 새로 생겼습니다. 서명 여부를 정하기 전에 변경 내용이 어느 쪽에 해당하는지부터 나눠 보아야 하고, 서면동의를 한 뒤에는 반대했다는 것을 전제로 한 주장을 하기 어려워질 수 있다는 점도 염두에 둡니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024. 6. 17. 오피스텔 150실과 근린생활시설로 된 건물 1층 점포 하나를 7억원에 분양받았습니다. 일반음식점을 열 생각이었습니다. 2026. 9. 21. 분양사업자는 1층 점포 일부의 층고를 낮추고 일부 구획의 용도를 바꾸는 설계변경에 동의해 달라며 동의서를 내용증명으로 보냈습니다. 건축사 도장이 찍힌 도면은 들어 있지 않았습니다. C씨는 변경 뒤에는 계획한 영업신고를 하지 못할까 걱정하며, 동의하지 않으면 변경을 막을 수 있는지, 계약을 해제할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 설계변경에 분양받은 사람의 동의가 필요한가요?

건축물 공급가격이 오르는 변경, 공용면적·전용면적·대지지분·층고가 줄어드는 변경, 용도변경, 층수가 늘거나 줄어드는 변경, 연면적이 10% 이상 늘거나 줄어드는 변경 등이 동의 대상입니다. 주요 설비를 바꿔 사용가격이 오르는 변경과 동등 이상이라는 판단을 받지 못한 내·외장재 변경도 들어갑니다.

분양면적을 바꾸지 않는 내부구조 위치변경, 같은 용도군 안에서의 용도변경, 연면적 10% 미만 증감 같은 변경은 동의 대신 설계변경 신청일 10일 전까지 분양받은 사람 전원에게 알리면 됩니다.

이 법은 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양 부분 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상이거나 30실 이상인 오피스텔 등에 적용되고, 주택법에 따른 주택에는 적용되지 않습니다.

동의하지 않으면 설계변경을 막을 수 있나요?

혼자서는 막기 어렵습니다. 2026. 4. 3. 시행된 개정 법은 동의 대상 설계변경에 분양받은 사람의 5분의 4 이상 동의를 받도록 하고, 동의한 사람들이 분양받은 전용면적의 합이 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 한다고 정합니다. 개정 전에는 전원 동의가 필요했습니다. 분양받은 사람이 150명이라면 120명 이상이 동의하고, 그 사람들의 전용면적이 전체의 3분의 2 이상이면 반대하는 사람이 있어도 변경할 수 있습니다. 반대로 소형 호실 소유자들만 많이 동의해 전용면적 합계가 3분의 2에 못 미치면 요건을 채우지 못합니다.

동의 요건을 채웠다는 사실은 분양사업자가 갖춰야 합니다. 반대 의사가 있다면 서명하지 않은 채 반대 의사를 서면으로 남기고, 동의 현황과 전용면적 합계를 확인할 수 있는 자료를 요청합니다.

시행일 전에 이미 진행한 설계변경은 변경 당시의 규정으로 따져 볼 수 있으므로, 변경 시점과 동의서를 받은 시점을 함께 확인합니다.

동의하지 않은 사람은 분양계약을 해제할 수 있나요?

동의하지 않았다는 것만으로는 해제할 수 없습니다. 동의하지 않은 사람 가운데 그 설계변경 때문에 다른 법령에 따른 인가·허가·면허를 받거나 등록·신고를 할 수 없게 되어, 건축물을 분양 광고에 나온 용도대로 쓰지 못하게 된 사람만 분양계약을 해제할 수 있습니다.

C씨라면 분양 광고에 근린생활시설로 나온 점포가 변경 뒤 일반음식점 영업신고를 할 수 없게 되는지가 결론을 가릅니다. 동의서에 서명하면 이 해제권의 전제가 사라지므로, 영업 가능 여부를 먼저 확인한 뒤 서명 여부를 정하는 편이 안전합니다.

해제는 분양사업자에게 의사표시가 도달해야 효력이 생기고, 해제되면 분양사업자는 받은 계약금과 중도금에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려주어야 합니다.

동의 요건 없이 설계를 바꾸면 어떻게 되나요?

동의 요건을 갖추지 않고 설계를 바꾼 분양사업자는 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해지고, 법인도 벌금형을 받을 수 있습니다. 분양계약서에는 분양사업자가 이 법에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받으면 분양받은 사람이 계약을 해약할 수 있다는 조항이 들어가야 합니다.

이 해약 사항은 벌금형뿐 아니라 시정명령이나 과태료 부과처분을 받은 경우에도 계약서에 들어가야 합니다. 시정명령을 이유로 한 해제는 「분양사업자가 시정명령을 받았는데 분양계약을 해제할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

형사 절차는 분양받은 사람이 직접 진행하는 것이 아니므로, 동의 요건을 갖추지 않은 변경이 의심되면 동의서 사본과 동의 현황, 변경 전후 도면을 모아 두는 일이 먼저입니다. 허가권자에게 민원을 내거나 고발할지는 그 자료를 보고 정합니다.

분양 건축물 설계변경 동의 대응 순서

• 서류 확인 - 동의서와 함께 건축사 도장이 찍힌 도서와 설명서를 받았는지 봅니다.
• 변경 분류 - 변경 항목이 동의 대상인지 통보 대상인지 시행령 제10조와 대조합니다.
• 용도 영향 점검 - 분양 광고의 용도대로 영업신고나 인허가가 가능한지 미리 확인합니다.
• 동의율 확인 - 5분의 4와 전용면적 3분의 2 요건을 채웠는지 분양사업자에게 자료를 요청합니다.
• 해제 통지 - 해제 사유가 생기면 내용증명으로 해제 의사를 보내고 분양대금 반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변경 내용과 분양 광고에 적힌 용도, 동의를 받은 시점에 따라 해제할 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제와 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 오피스텔 설계변경 동의서에 꼭 서명해야 하나요?
  의무는 없습니다. 다만 2026. 4. 3.부터는 분양받은 사람의 5분의 4 이상이 동의하고 동의자 전용면적 합이 전체의 3분의 2 이상이면 반대가 있어도 변경할 수 있습니다. 서명 전에 변경 내용이 내 용도에 미치는 영향을 확인합니다.
• 어떤 설계변경이 동의 대상인가요?
  공급가격 인상, 전용·공용면적·대지지분·층고 감소, 용도변경, 층수 증감, 연면적 10% 이상 증감, 사용가격을 올리는 주요 설비 변경 등이 동의 대상입니다. 그보다 가벼운 변경은 신청일 10일 전까지 알리면 됩니다.
• 설계변경에 반대했는데 계약을 해제할 수 있나요?
  반대만으로는 안 됩니다. 동의하지 않은 사람 가운데 그 변경 때문에 인허가나 등록·신고를 할 수 없게 되어 분양 광고의 용도대로 쓰지 못하게 된 사람만 해제할 수 있습니다. 그 사정을 보여 줄 자료를 갖춥니다.
• 동의서를 받을 때 어떤 서류를 받아야 하나요?
  분양사업자는 동의를 구하기 전에 설계변경을 한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 내용증명 우편으로 보내거나 직접 내주어야 하고, 동의는 서면으로 받아야 합니다. 서류가 빠졌다면 서명 전에 보내 달라고 요청합니다.
• 동의 없이 설계를 바꾸면 분양사업자는 처벌받나요?
  동의 요건을 갖추지 않고 설계를 바꾸면 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해지고 법인도 벌금형을 받을 수 있습니다. 벌금형 이상이 선고되면 분양계약서의 해약 조항이 문제됩니다.
• 아파트 분양에도 이 동의 규정이 적용되나요?
  아닙니다. 이 규정은 건축물의 분양에 관한 법률이 적용되는 오피스텔, 상가 등 건축물에 적용되고, 주택법에 따른 주택과 복리시설에는 적용되지 않습니다. 아파트 설계변경은 주택법과 공급계약서를 따로 보아야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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