분양·청약
신탁사 오피스텔 분양계약을 해제하면 위약금을 신탁재산에서만 받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
분양계약서에 신탁재산 범위에서만 책임진다는 책임한정특약이 있으면, 해제 위약금도 신탁회사의 고유재산이 아니라 신탁재산에서만 받을 수 있습니다. 2025년 7월 대법원 판결(2023다299635)은 관리형 토지신탁의 책임한정특약이 유효하고 유한책임신탁 제도가 생겼다는 이유만으로 효력이 부정되지 않는다고 보았습니다. 지금은 계약서 특약사항의 책임한정 문구와 신탁재산이 남아 있는지를 확인해 두십시오.
신탁회사에서 「신탁재산 범위에서만 책임진다」는 답을 받았다면 분양계약서 특약사항의 책임한정 문구와 계약서에 서명·날인한 쪽을 먼저 확인하십시오. 신탁사무 처리 중 생긴 채권자는 신탁재산에도 강제집행을 할 수 있으므로, 회수할 재산이 어디에 남아 있는지가 다음 문제입니다.
책임한정특약이 있다고 해서 위약금 채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 받을 돈은 그대로 있고, 집행할 수 있는 재산의 범위가 신탁재산으로 좁아질 뿐입니다.
이런 상담이 많습니다
D씨는 2023년 신탁회사가 매도인으로 표시된 오피스텔 공급계약을 맺었습니다. 계약서 특약사항에는 이 오피스텔이 관리형 토지신탁사업으로 공급되고, 신탁회사는 신탁재산과 신탁계약의 업무범위 안에서만 책임진다는 문구가 있었습니다. 입주예정일인 2025년 6월에서 3개월이 지나도록 준공이 되지 않자 D씨는 계약서의 약정해제 조항에 따라 계약을 해제하고 위약금 2,000만원을 청구했습니다. 신탁회사는 위약금은 신탁재산에서만 줄 수 있다고 답했습니다. D씨는 신탁회사의 고유재산에서도 받을 수 없는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
신탁회사와 맺은 분양계약도 위약금은 고유재산에서 받을 수 있나요?
원칙은 받을 수 있습니다. 수탁자인 신탁회사가 신탁재산만으로 책임지는 것은 신탁행위로 수익자에게 지는 채무에 한정되므로, 수분양자처럼 수익자가 아닌 제3자에 대한 채무는 신탁회사의 고유재산에도 미칩니다. 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결이 이 원칙을 밝혔고, 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결도 이를 다시 확인했습니다.
신탁사무를 처리하다 생긴 채권은 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에도 강제집행할 수 있습니다. 분양 지연에 따른 해제 위약금은 이런 신탁사무 처리상 채권에 해당합니다.
책임한정특약이 있으면 신탁재산에서만 받나요?
그렇습니다. 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 맺으면서 신탁재산 범위에서만 계약상 책임을 진다고 약정했다면, 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 따라 그 약정도 유효합니다. 이 판결은 해제에 따른 위약금 채무도 이 특약에 따라 신탁재산 범위로 제한된다고 본 원심을 그대로 받아들였습니다.
| 구분 | 특약 없음 | 책임한정특약 있음 |
|---|---|---|
| 신탁재산 | 집행 가능 | 집행 가능 |
| 신탁회사 고유재산 | 집행 가능 | 집행 불가 |
| 근거 | 신탁법 제38조 반대해석 | 계약자유 원칙 |
출처 - 신탁법 제22조 제1항, 제38조, 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결
수분양자 쪽은 2012. 7. 26. 시행된 전부개정 「신탁법」이 유한책임신탁 제도를 따로 만들었으니, 그 절차를 거치지 않은 책임 제한 약정은 효력이 없다고 다퉜습니다. 대법원은 유한책임신탁이 도입됐다는 사정만으로 이런 약정의 효력이 부정되지 않는다고 했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「신탁법」도 유한책임신탁은 등기를 해야 효력이 생기도록 정하지만, 개별 계약에서 책임 범위를 합의하는 것은 별개입니다.
이 판결에서 수분양자와 신탁회사의 상고는 모두 기각됐습니다. 신탁회사는 위약금 1,881만원 남짓과 지연손해금을 신탁재산 범위에서 지급하라는 원심이 그대로 확정됐습니다.
입주가 늦어지면 분양계약을 해제할 수 있나요?
계약서에 정한 해제 사유가 생기면 해제할 수 있습니다. 이 사건 공급계약은 입주예정일부터 3개월이 지나도록 매도인 귀책으로 입주시키지 못하면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 정했고, 원심은 준공 지연이 신탁회사 측 귀책이라고 보아 해제를 인정했습니다. 해제의 효력은 해제 의사표시가 상대방에게 도달한 날 생겼습니다.
입주 지연 해제는 계약서의 약정해제 조항이 먼저입니다. 해제 기준일, 귀책 판단, 위약금 비율이 모두 계약서에 정해져 있으므로, 법정해제를 주장하기 전에 공급계약서 조항부터 대조해야 합니다.
신탁재산에서 받으려면 무엇을 확인해야 하나요?
신탁재산에 남아 있는 분양대금 계좌, 미분양 호실, 사업부지 같은 재산이 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 신탁사무 처리상 생긴 채권은 신탁재산에 대한 강제집행을 막는 규정의 예외이므로, 판결을 받으면 신탁재산을 압류할 수 있습니다.
사업이 끝나 갈수록 신탁재산은 줄어듭니다. 이미 분양대금이 시행사나 대주단에 지급됐다면 신탁재산만으로 위약금을 받기 어려울 수 있으므로, 해제 직후 가압류를 함께 검토합니다. 공급계약서에 시행사(위탁자)가 연대해 책임진다는 조항이 있는지도 따로 봐야 합니다.
신탁 분양계약 위약금 회수 대응 순서
- 계약서 특약 확인 - 매도인 표시, 책임한정 문구, 시행사 연대책임 조항을 확인합니다. 회수 대상 재산의 범위가 여기서 정해집니다.
- 해제 요건 대조 - 입주예정일, 지연 기간, 귀책 조항을 맞춰 봅니다. 해제 의사표시는 도달이 증명되는 방식으로 보냅니다.
- 위약금 산정 - 계약서의 위약금 비율로 금액을 계산합니다. 이미 낸 계약금·중도금 반환과 구분합니다.
- 신탁재산 파악 - 분양대금 관리계좌, 미분양 호실, 신탁등기 부동산을 확인합니다. 신탁원부와 등기부를 발급받습니다.
- 보전과 소송 - 신탁재산이 줄기 전에 가압류를 신청하고 위약금 청구 소송을 냅니다. 판결 뒤 신탁재산에 강제집행합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 책임한정 문구가 약관으로서 설명되지 않았거나 신탁회사가 신탁재산을 고유재산과 섞어 관리한 사정이 있다면 계약서와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 신탁 분양계약 해제와 위약금 회수 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
신탁회사가 매도인인 분양계약에서 수분양자들은 「신탁회사는 금융회사이니 돈은 확실히 받는다」고 생각합니다. 그런데 계약서 특약사항 한 줄에 책임한정 문구가 들어 있으면 신탁회사의 고유재산은 회수 대상에서 빠집니다. 이번 판결은 그 문구를 유효하다고 보았습니다.
그래서 시점이 중요해집니다. 입주예정일, 지연이 3개월을 넘긴 날, 해제 통지가 도달한 날을 내용증명 등으로 남기고, 같은 무렵 신탁재산에 무엇이 남아 있는지 확인해야 합니다. 사업이 정산 단계로 넘어가면 분양대금 계좌와 미분양 호실이 빠르게 줄어듭니다.
이 기록은 위약금 소송의 해제 효력 판단에 쓰이고, 판결 뒤 강제집행 단계에서 결정적입니다. 신탁재산 범위에서만 지급하라는 판결은 신탁재산을 찾아 압류해야 실제 돈이 되므로, 해제 직후 신탁원부와 관리계좌를 특정해 가압류해 두었는지가 회수 여부를 가릅니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 신탁회사가 매도인인 분양계약 해제와 위약금 분쟁을 수행해 왔으며, 책임한정특약의 범위와 남아 있는 신탁재산을 먼저 확인한 뒤 해제와 보전처분을 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 당해세 우선순위 배당 다툼
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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출처
- 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결
- 신탁법 제22조 제1항
- 신탁법 제38조
- 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결
- 신탁법 제114조 제1항
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
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