분양·청약

분양받은 아파트가 앞 동에 가려 해가 안 들면 분양회사에 일조방해 소송을 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 분양받은 아파트의 일조가 부족해도 분양회사를 상대로 일조방해 불법행위 책임은 물을 수 없습니다. 대법원은 수분양자가 분양회사 때문에 햇빛이 차단되는 불이익을 입은 것이 아니라고 보았고, 대신 하자담보책임이나 정보제공의무 위반을 다툴 수 있습니다. 지금은 일조 부족을 처음 안 날부터 6개월 기한을 계산하십시오.

일조방해라는 이름으로 소송을 내야만 배상받을 수 있는 것은 아닙니다. 분양회사에는 다른 근거로 책임을 묻는 편이 맞습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 한 건설회사로부터 아파트를 분양받아 2026년 봄 입주했습니다. 입주 뒤 보니 A씨 집 동쪽과 마주 보는 같은 단지의 다른 동이 건축법령의 높이 제한을 어기고 지어져, 겨울철에는 오전 9시부터 오후 3시 사이에 해가 드는 시간이 4시간에 한참 못 미쳤습니다. 분양 당시 모델하우스와 분양 안내문에는 모든 세대가 남향 채광이 좋다는 설명만 있었습니다. A씨는 건설회사를 상대로 일조방해로 인한 불법행위 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양받은 아파트 일조가 부족하면 분양회사에 일조방해 소송을 낼 수 있나요?

낼 수 없습니다. 일조방해 불법행위는 인접 토지의 건축으로 원래 받던 햇빛이 가려지는 불이익을 전제로 합니다. 분양회사가 지은 아파트를 분양받은 사람은 처음부터 그 상태의 아파트를 산 것이어서, 분양회사 때문에 햇빛이 차단되는 불이익을 입었다고 볼 수 없습니다. 대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928 판결이 이렇게 판단했습니다.

일조방해 불법행위 자체는 일조 방해의 정도가 사회통념상 참을 수 있는 수인한도를 넘을 때 성립합니다. 이미 살고 있는 집 옆에 새 건물이 들어서 햇빛이 줄어든 경우라면 그 건축주를 상대로 이 법리를 쓸 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제750조가 그 근거입니다.

그러면 분양회사에는 어떤 책임을 물을 수 있나요?

두 가지 길이 있습니다. 첫째, 아파트가 거래상 통상 갖추어야 하거나 특약으로 약속한 품질을 갖추지 못했다면 매도인의 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 하자 때문에 계약 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해제할 수 있고, 그 밖의 경우에는 손해배상을 청구합니다. 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 이 책임은 인정되지 않습니다.

둘째, 분양회사가 일조 상황에 관해 정확한 정보를 줄 신의칙상 의무를 게을리했다면 그 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 모든 세대 채광이 좋다고 안내했는데 실제로는 법령 기준을 어긴 건물 때문에 일조가 크게 부족하다면 이 주장이 가능합니다.

• 하자담보책임 - 품질 미달이 근거, 안 날부터 6개월 안에 행사
• 정보제공의무 위반 - 분양 설명과 실제의 차이가 근거, 채무불이행 손해배상
• 일조방해 불법행위 - 분양회사 상대로는 인정되지 않음

앞 동이 높이 제한을 어겼다면 달라지나요?

건축법령 위반은 분양회사의 설명의무 위반이나 하자를 뒷받침하는 사정이 될 수 있지만, 그것만으로 일조방해 불법행위가 성립하지는 않습니다. 법령 위반으로 지은 건물 때문에 일조가 부족하다는 사실을 분양회사가 알고도 알리지 않았다면 정보제공의무 위반 주장이 강해집니다. 건축허가 도면과 준공 도면을 비교해 위반 사실을 먼저 확인해야 합니다.

분양 아파트 일조 부족 대응 순서

• 일조 측정 - 동지 무렵 햇빛이 드는 시간을 사진과 전문 측정으로 기록합니다. 품질 미달의 정도를 보여 줍니다.
• 분양 자료 확보 - 분양 안내문, 모델하우스 사진, 분양계약서 특약을 모읍니다. 분양회사가 무엇을 설명했는지 보여 줍니다.
• 도면 비교 - 건축허가 도면과 준공 도면으로 높이 제한 위반 여부를 확인합니다. 설명의무 위반의 근거가 됩니다.
• 기한 관리 - 일조 부족을 안 날부터 6개월 안에 하자담보책임을 행사합니다. 내용증명으로 청구 의사를 남깁니다.
• 공동 대응 검토 - 같은 피해를 입은 세대가 여럿이면 함께 소송을 내는 방안을 봅니다. 감정 비용을 나눌 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 일조·조망에 관한 특약이나 면책 문구가 있거나 입주자모집공고에 배치도가 공개돼 있었다면 계약서와 공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 아파트 분양 분쟁과 하자담보책임 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양회사에 일조권 침해를 주장할 수 없나요?
  일조방해 불법행위로는 주장할 수 없습니다. 판례는 분양회사가 지은 아파트를 분양받은 사람은 분양회사 때문에 햇빛이 차단되는 불이익을 입었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 대신 품질 미달이나 설명의무 위반으로 다투어야 합니다.
• 일조 부족을 하자로 볼 수 있나요?
  아파트가 거래상 통상 갖추어야 하거나 특약으로 약속한 품질을 갖추지 못한 것이라면 하자로 볼 여지가 있습니다. 하자 때문에 계약 목적을 달성할 수 없으면 해제를, 그 밖에는 손해배상을 청구합니다. 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 청구할 수 없습니다.
• 하자담보책임은 언제까지 물어야 하나요?
  매수인이 하자 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 이 기간은 제척기간이어서 지나면 권리가 소멸하므로, 일조 부족을 처음 확인한 날을 기록하고 그 안에 내용증명이나 소송으로 청구 의사를 밝혀야 합니다.
• 분양 광고와 다르면 무엇을 주장하나요?
  분양회사가 일조 상황에 관한 정확한 정보를 줄 신의칙상 의무를 게을리했다고 주장할 수 있습니다. 모든 세대 채광이 좋다고 안내했는데 실제로는 크게 다르다면 그 차이가 손해배상의 근거가 됩니다. 광고와 안내문을 날짜와 함께 보관해야 합니다.
• 이미 살던 집 옆에 새 건물이 들어선 경우는요?
  그 경우에는 새 건물 건축주를 상대로 일조방해 불법행위를 주장할 수 있습니다. 일조 방해의 정도가 사회통념상 수인한도를 넘으면 건축행위가 위법한 가해행위가 되어 손해배상 책임이 생깁니다. 수인한도는 일조 시간과 지역 특성 등을 보고 판단합니다.
• 계약을 해제할 수도 있나요?
  하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도라면 해제할 수 있습니다. 일조 부족만으로 주거라는 목적을 달성할 수 없다고 인정받기는 쉽지 않아, 대부분은 손해배상 청구로 다툽니다. 해제를 원하면 하자의 정도를 감정으로 입증해야 합니다.

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