분양·청약
펜션 지으려고 분양받은 임야가 대부분 경사면이라 건축이 어렵다면 계약을 해제할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 건축을 목적으로 분양받은 임야가 절반 이상 경사면이라 건축이 사실상 불가능하다면 매매 목적물의 하자로 계약을 해제하고 대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 하고, 계약 때 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 해제할 수 없습니다. 지금은 측량·토목 설계 의견과 분양 당시 설명 자료를 확보하십시오.
하자담보책임에 따른 해제와 손해배상은 매수인이 하자 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 토목 설계사무소에서 건축이 어렵다는 의견을 받은 날이 기산점으로 다투어질 수 있으니, 그날부터 기간을 계산해 해제 통지를 보내십시오.
옹벽을 쌓으면 지을 수는 있다는 말을 들었다고 해서 해제를 포기할 필요는 없습니다. 비용과 기간이 지나치게 들면 계약 목적을 달성할 수 없는 것으로 볼 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
2025년 4월 A씨는 펜션을 지으려고 한 분양업자에게서 산자락 임야 3필지를 3억원에 분양받았습니다. 분양업자는 펜션 부지로 적합하다고 설명했지만, 2026년 6월 설계사무소에 의뢰해 보니 땅의 절반 이상이 절개지와 경사면이어서 옹벽 공사와 평탄화 없이는 건물을 지을 수 없고 그 비용이 땅값에 버금간다는 의견을 받았습니다. A씨는 계약을 해제하고 대금과 취득세 등을 돌려받으려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
2025년 4월
임야 분양계약
2026년 6월
설계 의견으로 하자 인지
인지 후 즉시
해제 통지(내용증명)
2026년 12월
안 날부터 6개월 기한
건축이 어려운 땅도 매매 목적물의 하자인가요?
하자입니다. 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결은 매매 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우를 하자로 보고, 건축을 목적으로 산 토지에 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 법률적 장애도 하자에 해당한다고 했습니다. 하자가 있는지는 매매계약이 성립한 때를 기준으로 판단합니다. 펜션을 짓겠다는 목적을 알리고 분양받았는데 절반 이상이 절개지나 경사면이어서 옹벽 공사와 평탄화 없이는 건물을 지을 수 없다면, 물리적 상태 때문에 약정한 용도로 쓸 수 없는 경우로서 하자로 다툴 수 있습니다.
하자가 있으면 언제 계약을 해제할 수 있나요?
하자로 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 해제할 수 있고, 그 정도가 아니면 손해배상만 청구할 수 있습니다. 계약 목적을 달성할 수 없는지는 계약 동기와 목적, 목적물의 상태, 하자의 내용과 정도, 보수에 드는 기간과 비용 등을 매수인 입장에서 객관적으로 따집니다. 평탄화가 가능하더라도 편평한 땅보다 훨씬 많은 시간과 비용이 들고, 현황을 알았다면 같은 값에 사지 않았을 사정이면 해제가 인정될 여지가 큽니다.
2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제580조 제1항 단서는 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 담보책임을 물을 수 없게 합니다. 분양 전에 현장을 둘러봤는지, 경사도를 설명받았는지가 다툼이 됩니다.
해제하면 무엇을 돌려받을 수 있나요?
분양대금 전액과 그 돈을 준 날부터의 이자를 원상회복으로 돌려받습니다. 해제와 별도로 손해배상도 청구할 수 있어, 임야를 취득하면서 낸 취득세와 법무사 비용 같은 지출이 손해로 인정될 수 있습니다. 매수인은 받은 임야의 소유권을 매도인에게 돌려주어야 하고, 두 의무는 동시에 이행합니다.
임야 하자 분양계약 해제 대응 순서
- 현황 조사 - 측량과 경사도 분석, 토목 설계사무소 의견을 받습니다. 건축이 어렵다는 객관적 근거입니다.
- 분양 설명 자료 확보 - 분양 광고, 설명 문자, 건축 가능하다는 안내를 모읍니다. 목적과 보증된 성질을 보여 줍니다.
- 기간 계산 - 하자를 안 날을 특정하고 6개월 기한을 계산합니다. 기간이 지나면 해제권을 잃습니다.
- 해제 통지 - 하자와 계약 목적 달성 불능을 들어 내용증명으로 해제를 통지합니다. 원상회복 청구의 출발점입니다.
- 반환 소송과 보전 - 분양대금 반환과 손해배상 소송을 내고 매도인 재산에 가압류를 검토합니다. 반환 재원을 확보합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 현황대로 매매한다는 특약이 있거나 분양 전에 현장을 충분히 확인했다면 계약서와 현장 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 분양계약 해제와 매매대금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
임야를 분양받은 사람들은 「옹벽을 쌓으면 된다」는 분양회사 말에 해제를 미루다 기한을 넘기곤 합니다. 하자담보 해제는 하자를 안 날부터 6개월로 짧습니다. 보수가 가능하다는 말보다 그 비용과 기간이 계약 목적을 무너뜨릴 정도인지가 기준입니다.
그래서 하자를 알게 된 날을 서류로 남기는 것이 먼저입니다. 설계사무소 의견서 날짜, 건축 상담 기록, 분양회사에 문제를 제기한 문자 날짜가 모두 기산점 다툼의 자료가 됩니다. 분양 당시 받은 광고와 설명 자료는 매수 목적과 보증된 성질을 증명합니다.
이 기록은 소송에서 해제 요건과 제척기간 준수를 함께 증명하고, 판결 뒤에는 대금 반환을 강제집행할 근거가 됩니다. 매수인은 임야 소유권을 돌려줄 의무와 대금 반환을 동시에 이행하므로 등기 서류도 미리 준비해 둡니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 토지 분양계약 해제와 매매대금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 하자를 안 날과 계약 목적을 먼저 확정한 뒤 기한 안에 해제와 보전 조치를 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
분양계약서·분양 광고와 설명 자료·측량 또는 토목 설계 의견서·취득세 등 비용 영수증을 준비해 주시면, 하자 해당 여부·계약 목적 달성 불능 여부·6개월 기한 준수와 반환 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성