분양·청약

분양보증회사가 사업부지를 신탁받은 계약, 목적 불능이라 무효가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 사업주체가 분양을 이행하지 못할 때를 대비해 분양보증회사가 분양이행이나 환급이행 뒤 부지를 처분할 목적으로 맺은 신탁은 목적이 위법하거나 불능인 신탁이 아니어서 유효합니다. 대법원은 그 목적이 금지 법규에 반하지 않고 계약 당시부터 실현 불가능했다고 볼 수도 없다고 보았습니다. 지금은 신탁원부에 적힌 신탁 목적과 보증 이행 방식을 먼저 확인하십시오.

시행사가 부도났다는 사정만으로 분양보증회사 명의 신탁이 무효라고 보고 가압류부터 걸 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 한 시행사가 오피스텔 분양을 시작하면서 분양보증을 받았고, 분양보증회사는 보증 조건으로 사업부지를 신탁받아 신탁등기를 마쳤습니다. 2025년 시행사가 부도나자 분양보증회사는 수분양자들에게 계약금과 중도금을 환급하고 사업부지를 처분하려 했습니다. 시행사의 다른 채권자 A씨는 「시행사가 이미 분양을 이행할 수 없는 상태였으니 신탁은 목적이 불능이라 무효」라며 신탁등기 말소를 주장하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

목적이 불능인 신탁은 언제 무효가 되나요?

목적이 위법하거나 불능인 신탁은 무효입니다. 여기서 불능은 신탁계약 당시부터 실현이 사실상 또는 법률상 불가능한 원시적 불능을 말하고, 강행법규에 반하는 목적도 위법한 목적으로 무효가 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「신탁법」도 이 원칙을 그대로 둡니다.

신탁 목적의 일부만 위법·불능이면 나머지 목적을 위해 신탁은 유효하게 성립합니다. 다만 두 목적을 나눌 수 없거나, 나머지 목적만으로 신탁을 유지하는 것이 위탁자의 의사에 명백히 반하면 전부 무효가 됩니다. 이 일부 무효 규정은 2011년 전부개정 때 새로 들어온 것으로, 원 판결이 적용한 구 신탁법에는 없었습니다.

분양보증회사 명의 신탁은 왜 무효가 아닌가요?

사업주체가 분양계약을 이행할 수 없을 때 분양보증회사가 분양이행 또는 환급이행을 한 뒤 신탁부동산을 처분하려는 목적은 금지 법규에 반하지 않고, 계약 당시부터 실현 불가능했다고 볼 수도 없습니다. 대법원 2017. 6. 8. 선고 2015두49696 판결은 이 이유로 신탁계약과 신탁등기를 유효하다고 보았습니다.

분양보증은 사업주체가 파산 등으로 이행하지 못하는 장래의 상황을 대비하는 제도입니다. 신탁 당시 이미 사업이 어려웠더라도 보증 이행과 부지 처분은 여전히 가능한 일이므로 원시적 불능에 해당하지 않습니다. 시행사의 일반 채권자가 신탁재산을 압류하려면 신탁 전 원인으로 생긴 권리인지부터 따져야 합니다.

목적이 불능인 계약을 맺은 상대방에게 손해배상을 받을 수 있나요?

계약 목적이 처음부터 불능이어서 무효라면, 그 불능을 알았거나 알 수 있었던 사람은 계약이 유효하다고 믿은 상대방의 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 계약이 유효했다면 얻었을 이익을 넘지 못하고, 상대방도 불능을 알았거나 알 수 있었으면 청구할 수 없습니다.

분양보증 신탁처럼 목적이 불능이 아닌 계약에는 이 조항이 적용되지 않습니다. 수분양자는 계약체결상 과실책임을 따지기보다 분양보증회사에 대한 보증채무 이행(분양이행 또는 환급) 청구를 먼저 검토하는 편이 실익이 큽니다.

신탁으로 부지를 넘겨받으면 취득세가 나오나요?

신탁법에 따른 신탁으로 신탁등기가 병행되고 위탁자에게서 수탁자에게 신탁재산이 이전되는 경우에는 취득세를 부과하지 않습니다. 같은 판결은 분양보증회사가 신탁으로 토지를 넘겨받는 것도 취득에 해당하지만 비과세되고, 이후 환급이행을 했다고 토지를 다시 취득한 것은 아니라고 보았습니다.

분양보증 신탁 무효 주장 대응 순서

• 신탁원부 확인 - 신탁 목적, 수익자, 처분 조건이 적힌 신탁원부를 발급받습니다. 무효 주장의 출발점이 됩니다.
• 보증 이행 방식 확인 - 분양보증회사가 분양이행과 환급이행 중 무엇으로 결정했는지 확인합니다. 수분양자의 청구 상대와 내용이 달라집니다.
• 채권 발생 시점 정리 - 시행사에 대한 채권이 신탁등기 전에 생긴 것인지 확인합니다. 신탁재산에 강제집행할 수 있는지가 여기서 갈립니다.
• 사해신탁 여부 검토 - 신탁 목적이 유효해도 채권자를 해하는 신탁이면 취소를 다툴 수 있습니다. 목적 불능 주장과 요건이 다릅니다.
• 환급금 청구 준비 - 수분양자는 분양계약서와 납부 영수증으로 환급을 청구합니다. 보증약관의 청구 기한을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁계약에 별도 특약이 있거나 시행사가 신탁 직전에 다른 재산을 빼돌린 사정이 있으면 신탁원부와 거래 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 신탁재산을 둘러싼 등기 말소와 사해신탁 취소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시행사 부도 뒤 맺은 신탁도 유효한가요?
  신탁 목적 자체가 위법하거나 계약 당시부터 실현이 불가능한 경우가 아니면 유효합니다. 대법원 2017. 6. 8. 선고 2015두49696 판결은 분양보증회사가 분양이행이나 환급이행 뒤 부지를 처분할 목적으로 맺은 신탁을 유효하다고 보았습니다. 부도 시점과 신탁 시점의 선후는 사해신탁 판단에서 따로 봅니다.
• 원시적 불능과 후발적 불능은 어떻게 다른가요?
  원시적 불능은 계약을 맺을 때부터 이행이 불가능한 경우이고, 후발적 불능은 계약 뒤에 사정이 바뀌어 불가능해진 경우입니다. 원시적 불능이면 계약이 무효가 되고 계약체결상 과실책임이 문제되며, 후발적 불능이면 계약은 유효한 채 채무불이행이나 위험부담으로 처리합니다.
• 신탁 목적 일부만 위법하면 전부 무효인가요?
  원칙은 나머지 목적을 위해 신탁이 유효하게 성립합니다. 다만 위법한 목적과 나머지 목적을 나눌 수 없거나, 나머지 목적만으로 신탁을 유지하는 것이 위탁자의 의사에 명백히 반하면 전부 무효가 됩니다. 이 규정은 2011년 신탁법 전부개정으로 도입되었습니다.
• 시행사 채권자가 신탁 부지를 압류할 수 있나요?
  원칙적으로 신탁재산은 위탁자의 채권자가 강제집행할 수 없습니다. 신탁 전의 원인으로 발생한 권리이거나 신탁사무 처리상 발생한 권리이면 예외적으로 가능합니다. 신탁이 채권자를 해하는 사해신탁이면 취소를 구한 뒤 집행을 검토합니다.
• 신탁등기가 있으면 제3자에게 무엇을 주장할 수 있나요?
  등기할 수 있는 재산권은 신탁등기를 해야 그 재산이 신탁재산이라는 사실을 제3자에게 대항할 수 있습니다. 분양보증회사 명의 신탁등기가 마쳐져 있으면 시행사의 채권자나 매수인에게 신탁재산임을 주장할 수 있습니다. 신탁원부는 등기소에서 발급받을 수 있습니다.
• 분양보증회사가 환급하면 부지를 새로 취득한 건가요?
  아닙니다. 대법원 2017. 6. 8. 선고 2015두49696 판결은 신탁으로 토지를 넘겨받은 때 이미 취득이 있었고, 그 뒤 환급이행을 했다고 토지를 다시 취득한 것은 아니라고 보았습니다. 위탁자에게서 수탁자로 신탁재산이 이전될 때는 취득세가 부과되지 않습니다.

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