등기·명의신탁

건물을 신탁했는데 그 부지 시효취득은 누가 주장하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

건물을 신탁해 수탁자 명의로 등기했다면 부지의 점유자이자 점유취득시효를 주장할 사람은 수탁자입니다. 수탁자는 건물을 현실로 쓰지 않아도 건물 소유를 위해 부지를 점유한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 건물 등기부에 신탁등기가 되어 있는지부터 확인하십시오.

위탁자가 건물을 실제로 쓰고 있다는 이유만으로 부지 점유자가 위탁자로 바뀌지는 않으므로, 누가 건물에 살고 있는지를 따로 증명하려고 애쓸 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2004년 자기 돈으로 지은 창고 건물을 신탁회사에 맡기는 신탁계약을 맺고 수탁자 명의로 소유권보존등기를 마쳤습니다. 창고는 C씨 가족이 계속 사용했고, 창고가 들어선 부지 일부는 이웃 소유 토지였습니다. 2026년 이웃과 경계 분쟁이 생기자 C씨는 부지를 20년 넘게 점유했으니 시효취득을 주장하려 하는데, 등기청구를 누가 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신탁된 건물의 부지는 누가 점유하나요?

건물 소유자로 등기된 수탁자가 부지를 점유한다고 봅니다. 수탁자는 제3자에 대한 관계에서 신탁재산을 처분할 수 있는 완전한 권리를 갖고 소유에 따른 의무도 부담하므로, 건물을 현실로 쓰지 않더라도 건물 소유를 위해 그 부지를 점유합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「신탁법」도 신탁을 위탁자가 수탁자에게 재산을 이전하고 수탁자가 그 재산을 관리·처분하게 하는 법률관계로 정합니다. 그래서 건물 소유권은 대외적으로 수탁자에게 있고, 부지 점유의 주체도 수탁자가 됩니다. 위탁자는 수익자로서 신탁의 이익을 받을 뿐 부지 점유자로 나서지 않습니다.

수탁자가 시효로 취득한 부지는 누구의 재산이 되나요?

수탁자가 신탁사무를 처리하면서 얻은 재산은 신탁재산에 속합니다. 수탁자가 건물 소유를 위한 점유로 부지를 시효취득해 등기하면, 그 부지 소유권도 수탁자의 고유재산이 아닌 신탁재산으로 다뤄집니다. 신탁이 끝나면 신탁계약에서 정한 귀속권리자에게 넘어갑니다.

점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하고 등기까지 해야 완성됩니다. 등기청구는 부지 소유자를 상대로 수탁자 명의로 하게 되므로, 위탁자는 수탁자에게 소송을 요청하고 비용 부담을 미리 정해 두는 편이 좋습니다.

명의만 빌린 명의신탁이라면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 원안 판례는 1986년 선고된 것으로, 신탁적 보존등기의 수탁자를 부지 점유자로 보았습니다. 그러나 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 합니다. 신탁법상 신탁이 아니라 명의만 빌린 경우에는 등기 명의인이 적법한 소유자라고 보기 어려워, 부지 점유자를 누구로 볼지 따로 따져야 합니다.

종중이나 배우자 명의로 등기한 경우처럼 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 없으면 명의신탁약정이 유효하게 남는 예외가 있습니다. 이 예외에 해당하면 1986년 판례의 논리가 그대로 적용될 여지가 큽니다.

신탁 건물 부지 시효취득 대응 순서

• 등기 확인 - 건물 등기사항전부증명서에 신탁등기와 신탁원부가 있는지 봅니다. 신탁등기가 없으면 명의신탁인지부터 검토합니다.
• 점유 기간 계산 - 건물 보존등기일과 부지 사용 개시일을 맞춰 봅니다. 20년이 지났는지 여기서 가려집니다.
• 신탁계약 검토 - 수탁자의 소송 권한과 비용 부담 조항을 찾습니다. 조항이 없으면 수탁자와 합의서를 씁니다.
• 부지 소유자 확인 - 시효 완성 후 부지 소유자가 바뀌었는지 등기부로 봅니다. 바뀌었다면 새 소유자에게 주장하기 어렵습니다.
• 등기청구 소송 - 수탁자 명의로 부지 소유자에게 소유권이전등기를 청구합니다. 판결 후 등기는 신탁재산으로 기재합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁계약이 담보신탁·관리신탁 중 무엇인지나 명의신탁 여부에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 신탁 부동산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁된 건물을 제가 쓰면 제가 점유자인가요?
  대외적인 부지 점유자는 수탁자입니다. 대법원 1986. 7. 8. 선고 84누763 판결은 수탁자가 건물을 현실로 점유하지 않더라도 건물 소유를 위해 부지를 점유한다고 보았습니다. 위탁자의 실제 사용은 수탁자의 점유를 돕는 사정으로 볼 뿐입니다.
• 시효취득 등기청구는 누구 이름으로 하나요?
  수탁자 명의로 합니다. 부지를 점유한 사람이 수탁자이므로 민법 제245조 제1항의 등기청구권도 수탁자에게 생깁니다. 위탁자는 신탁계약에 따라 수탁자에게 소송을 요청하고 비용 부담을 정하게 됩니다.
• 시효로 얻은 부지는 수탁자 개인 재산인가요?
  아닙니다. 신탁법 제27조는 신탁재산의 관리나 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산을 신탁재산으로 봅니다. 건물 소유를 위한 점유로 얻은 부지도 신탁재산에 속하고, 신탁이 끝나면 계약에서 정한 귀속권리자에게 넘어갑니다.
• 신탁등기를 안 했으면 어떻게 되나요?
  신탁재산이라는 사실을 제3자에게 주장하기 어렵습니다. 신탁법 제4조 제1항은 등기할 수 있는 재산은 신탁등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 등기가 빠졌다면 명의신탁으로 다퉈질 수 있으니 계약서를 먼저 확인해야 합니다.
• 명의신탁이면 1986년 판례가 그대로 적용되나요?
  그대로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 현행 부동산실명법 제4조는 명의신탁약정과 그에 따른 등기를 무효로 하므로 등기 명의인을 적법한 소유자로 보기 어렵습니다. 다만 같은 법 제8조의 종중·배우자 특례에 해당하면 약정이 유효하게 남습니다.
• 부지 점유 기간 20년은 언제부터 세나요?
  건물 소유를 위해 부지를 점유하기 시작한 날부터 셉니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유할 것을 요구합니다. 보통 건물 완공이나 보존등기 무렵이 기준이 되고, 사용 개시일을 보여 주는 자료가 필요합니다.

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