등기·명의신탁

취득시효가 완성된 땅을 남에게 넘겨주면 등기청구권도 시효로 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

취득시효가 완성된 뒤 그 땅을 팔아 넘겨 점유를 잃으면, 그때부터 10년 안에 등기청구권을 행사하지 않을 경우 소멸시효가 완성됩니다. 대법원 2023다240428 판결로 매수인 법리와의 차이, 땅을 넘겨받은 사람의 대위 청구까지 정리했습니다.

네, 취득시효가 완성된 땅을 남에게 넘겨 점유를 잃었다면 그때부터 10년이 지나면 등기청구권이 시효로 소멸합니다. 대법원은 땅을 팔아 넘긴 것이 적극적인 권리 행사라는 이유로 시효가 멈춘다고 볼 수 없다고 했습니다. 점유를 계속하는 동안에는 시효가 진행하지 않지만, 점유를 잃는 순간부터 10년의 시계가 돌아갑니다. 점유를 잃었다고 해서 이미 취득한 등기청구권이 바로 사라지는 것은 아니니 서둘러 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨의 아버지는 1980년 산 밭 옆에 붙은 이웃 문중 땅 일부를 자기 땅으로 알고 20년 넘게 경작했습니다. 2012. 9. 아버지는 그 부분까지 포함해 밭을 이웃 C씨에게 팔고 넘겨주었지만, 문중 땅 부분은 등기를 넘겨받지 못한 상태였습니다. 2026. 6. 문중이 C씨에게 경계를 넘은 부분의 시설을 철거하라는 소송을 내자, C씨는 B씨 아버지의 취득시효를 내세워 등기를 넘겨 달라는 반소를 준비하고 있습니다. B씨 아버지는 그동안 문중에 등기를 요구한 적이 없습니다. B씨와 C씨는 넘겨준 지 14년이 지난 지금도 시효취득 등기를 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유를 계속하면 등기청구권은 시효로 소멸하지 않나요?

소멸하지 않습니다. 대법원은 토지에 대한 취득시효 완성으로 생긴 소유권이전등기청구권은 그 토지 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 않는다고 봅니다. 점유를 계속하는 것 자체가 권리를 행사하는 상태로 평가되기 때문입니다.

또 취득시효가 완성된 뒤 점유를 잃었다고 해서 이미 생긴 등기청구권이 곧바로 없어지지도 않습니다. 대법원 93다47745 전원합의체 판결은 시효이익을 포기한 것으로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 점유를 상실해도 이미 취득한 등기청구권은 소멸하지 않는다고 했습니다. 문제는 점유를 잃은 뒤부터입니다. 그때부터는 일반 채권처럼 10년의 소멸시효가 진행합니다.

대법원은 시효 완성 뒤 땅을 판 사건을 어떻게 판단했나요?

망인은 1974. 10. 30. 자신이 산 땅과 붙은 문중 소유 토지 일부를 소유 의사로 점유해 취득시효를 완성한 뒤, 2007. 11. 그 부분을 사찰에 팔고 넘겨주었습니다. 문중이 사찰을 상대로 건물 철거 소송을 내자 사찰은 반소로 소유권이전등기를 청구했습니다. 원심은 망인이 적극적 권리 행사로 점유를 넘긴 이상 등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않는다고 보았습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 판시사항의 핵심은 “점유취득시효가 완성된 점유자가 부동산에 대한 점유를 상실한 경우, 그때부터 10년간 소유권이전등기청구권을 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성”한다는 것입니다. 원심이 근거로 든 98다32175 전원합의체 판결 등은 이 사건에 적용되지 않는다고 했습니다. 결국 2007. 11.부터 10년이 지났는지, 그 사이 시효중단 사유가 있었는지를 원심에서 다시 따지게 되었습니다. 점유를 넘겨준 이유가 매매였다는 사정은 소멸시효 진행에 영향을 주지 못했습니다.

집을 산 매수인의 경우와는 왜 다르게 보나요?

매수인 법리와 취득시효 법리는 출발점이 다르기 때문입니다. 98다32175 전원합의체 판결은 부동산을 산 매수인이 그 부동산을 인도받아 쓰다가 다른 사람에게 처분해 점유를 넘긴 경우에도, 적극적 권리 행사로 보아 매수인의 등기청구권 소멸시효가 진행하지 않는다고 했습니다. 매수인 쪽 법리는 「산 집을 친구에게 넘겨 점유를 잃었는데 등기청구권 시효가 진행하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 이 법리를 취득시효 완성자에게 넓히지 않았습니다. 그래서 같은 「땅을 팔아 넘겼다」는 행동이라도, 매매로 산 땅이면 시효가 멈추고 시효취득한 땅이면 시효가 진행합니다. 땅을 넘겨받은 사람은 전 점유자의 시효 완성 효과를 직접 주장할 수 없고, 전 점유자를 대위해 등기를 청구할 수 있을 뿐입니다. 그러므로 대위할 전 점유자의 권리가 시효로 소멸했다면 넘겨받은 사람의 청구도 함께 막힙니다.

시효 완성 토지 등기 청구 대응 순서

• 점유 상실 날짜 확인 - 땅을 팔거나 넘긴 날짜를 계약서와 인도 기록으로 특정합니다.
• 10년 경과 점검 - 그날부터 10년이 지났는지, 그 사이 소송이나 가처분이 있었는지 확인합니다.
• 시효 완성 자료 정리 - 원래 점유자의 20년 자주점유를 보여 줄 자료를 모읍니다.
• 청구 구조 설계 - 넘겨받은 사람은 원래 점유자에 대한 등기청구권을 근거로 대위 청구를 준비합니다.
• 시효중단 조치 - 기한이 임박했다면 처분금지가처분이나 소 제기로 먼저 시효를 중단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유를 넘긴 정확한 날짜와 그 뒤 10년 안에 시효중단 조치가 있었는지에 따라 등기청구권의 존속 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 토지 경계·철거 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 넘겨받은 제가 제 이름으로 바로 등기를 청구할 수 있나요?
  직접 청구할 수는 없습니다. 전 점유자의 시효 완성 효과는 승계되지 않으므로, 전 점유자를 대위해 전 점유자 앞으로 등기를 청구하는 방식으로 해야 합니다.
• 점유를 잃으면 등기청구권이 바로 없어지나요?
  아닙니다. 시효이익을 포기했다고 볼 사정이 없다면 이미 취득한 등기청구권은 남아 있습니다. 다만 점유를 잃은 때부터 10년의 소멸시효가 진행합니다.
• 내용증명을 보내면 시효가 멈추나요?
  내용증명은 최고에 해당해 6개월 안에 소 제기나 압류·가처분 등을 해야 중단 효과가 생깁니다. 그 조치가 없으면 시효는 계속 진행합니다.
• 점유를 빼앗긴 경우도 같은가요?
  점유를 잃은 이상 그때부터 소멸시효가 진행한다는 점은 같습니다. 다만 점유를 빼앗긴 날부터 1년 안에 점유를 회수했다면 점유권이 소멸하지 않은 것으로 볼 수 있습니다.
• 아버지가 시효 완성 후 돌아가셨다면 상속인도 청구할 수 있나요?
  네, 등기청구권은 상속됩니다. 상속인이 계속 점유했다면 시효가 진행하지 않지만, 상속 전후로 점유를 넘겼다면 그때부터 10년 안에 행사해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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