등기·명의신탁

점유취득시효로 땅을 잃으면 점유자에게 땅값을 부당이득으로 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 점유취득시효로 소유권을 잃은 땅 주인은 시효취득자에게 땅값을 부당이득으로 돌려달라고 할 수 없습니다. 시효취득은 민법이 정한 취득 원인이어서 법률상 원인 없는 이득이 아니고, 등기 전이라도 점유 사용료를 청구할 수 없다는 것이 판례입니다. 지금은 점유자의 점유가 정말 자주점유였는지와 20년이 채워졌는지를 확인하십시오.

시효가 완성됐다고 해서 땅값의 일부라도 보상받아야 억울함이 풀린다고 생각하기 쉽지만, 이 청구는 판례상 받아들여지지 않으므로 그 소송에 비용을 들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 봄, 이웃 A씨에게서 「2003년부터 창고 부지로 써 온 땅 90㎡를 시효취득했으니 등기를 넘겨 달라」는 내용증명을 받았습니다. B씨는 아버지에게서 물려받은 땅이라 그런 사정을 전혀 몰랐고, 그 부분 시세가 약 5천만원이라는 말을 들었습니다. B씨는 등기를 넘겨야 한다면 땅값이라도 A씨에게서 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효로 땅을 잃었는데 왜 부당이득이 아닌가요?

부당이득은 법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻은 경우에만 성립합니다. 점유취득시효는 민법 제245조 제1항이 정한 소유권 취득 원인이므로, 시효취득자가 얻은 소유권은 법률상 원인이 있는 이득입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 시효로 권리를 잃은 소유자에게 보상청구권을 따로 두지 않습니다.

시효취득의 효력은 점유를 시작한 때로 거슬러 올라갑니다. 그래서 점유자는 처음부터 소유자였던 것처럼 취급되고, 20년 동안의 사용 대가도 돌려줄 대상이 되지 않습니다.

등기를 넘기기 전까지의 사용료는 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다51280 판결은 취득시효가 완성되면 점유자는 소유권이전등기를 청구할 수 있고 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로, 점유자가 아직 등기를 하지 않았더라도 소유명의자는 점유로 인한 부당이득반환을 청구할 수 없다고 보았습니다.

그렇다면 소유자가 다툴 수 있는 것은 무엇인가요?

시효 요건 자체입니다. 점유가 소유의 의사로 한 자주점유인지, 20년 동안 끊김 없이 이어졌는지를 다툴 수 있습니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 타주점유라는 사정은 소유자 쪽이 증명해야 합니다. 임대차나 사용 승낙으로 들어온 점유이거나, 권원이 없음을 알면서 무단으로 점유했다는 사실이 증명되면 추정이 깨집니다.

시효 완성 전에 소송을 냈거나 점유자가 소유권을 인정한 적이 있으면 시효는 중단됩니다. 이 경우 20년 계산이 새로 시작되므로 부당이득이나 인도 청구가 다시 가능해집니다.

부당이득 대신 시효취득 다툼 대응 순서

• 점유 경위 확인 - 점유자가 매매·임대차·사용 승낙 중 어떤 경위로 들어왔는지 계약서와 증언으로 확인합니다. 임대차라면 타주점유로 시효가 성립하지 않습니다.
• 점유 기간 계산 - 점유 시작일부터 20년이 됐는지 항공사진과 과세 자료로 따집니다. 중간에 점유가 끊긴 기간이 있으면 계산이 달라집니다.
• 중단 사유 점검 - 과거에 인도 소송을 냈거나 점유자가 소유권을 인정한 문서가 있는지 찾습니다. 있으면 그날부터 시효가 새로 진행합니다.
• 등기 청구 응소 - 점유자가 소유권이전등기 소송을 내면 위 자료로 항변합니다. 시효 요건이 깨지면 인도와 사용료를 반소로 청구합니다.
• 시효 완성이 인정될 때 - 등기 이전에 협조하고 불필요한 부당이득 소송은 내지 않습니다. 시효 완성을 알고 제3자에게 처분하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유자가 공유자 중 한 사람이거나 국유지·귀속재산이 얽혀 있으면 등기부와 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 둘러싼 소유권이전등기 소송의 원고·피고 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효취득자에게 땅값을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 없습니다. 점유취득시효는 민법 제245조 제1항이 정한 소유권 취득 원인이므로 시효취득자는 법률상 원인 없이 이득을 얻은 사람이 아닙니다. 부당이득반환은 법률상 원인이 없는 이득에만 인정되므로 땅값 상당액을 청구해도 받아들여지지 않습니다.
• 시효 완성 후 등기 전까지 사용료도 못 받나요?
  못 받습니다. 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다51280 판결은 시효가 완성된 점유자가 아직 등기를 하지 않았더라도 소유명의자는 등기에 응할 의무가 있으므로 점유로 인한 부당이득반환을 청구할 수 없다고 보았습니다.
• 20년 동안의 사용료는 어떻게 되나요?
  청구 대상이 되지 않습니다. 민법 제247조 제1항에 따라 시효취득의 효력은 점유를 시작한 때로 소급하므로, 점유자는 처음부터 소유자였던 것으로 취급됩니다. 그래서 점유 기간의 사용 대가도 부당이득이 되지 않습니다.
• 점유자가 세입자였다면 어떻게 되나요?
  시효취득이 성립하지 않습니다. 임대차로 들어온 점유는 권원의 성질상 남의 소유임을 전제로 한 타주점유이므로 20년이 지나도 시효취득할 수 없습니다. 이 경우 소유자는 인도와 사용료를 청구할 수 있고, 임대차였다는 사실은 소유자가 증명해야 합니다.
• 시효가 완성된 땅을 팔아 버리면 어떻게 되나요?
  완성 사실을 알고 팔았다면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다77352, 77369 판결은 소유자가 시효 완성 사실을 알고 제3자에게 처분해 등기의무를 이행불능으로 만들면 불법행위가 된다고 보았습니다.
• 시효가 이미 완성됐는지 어떻게 확인하나요?
  점유 시작일과 중단 사유를 함께 따져야 합니다. 점유 시작 시점은 항공사진·건축물대장·과세 자료로 좁히고, 그 사이 인도 소송이나 점유자의 승인이 있었는지 확인합니다. 민법 제247조 제2항에 따라 중단 사유가 있으면 그때부터 20년을 새로 계산합니다.

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