등기·명의신탁

매매 등기 소송에서 패소했는데 같은 땅을 점유취득시효로 다시 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 소송에서 패소가 확정됐더라도 그 사정만으로 자주점유 추정이 깨지지 않아 점유취득시효를 주장할 수 있습니다. 판례는 매매 소송 패소를 타주점유로 바뀌는 특별한 사정으로 보지 않습니다. 지금은 이전 판결문의 패소 이유와 점유를 시작한 날짜부터 확인하십시오.

매매 소송에서 졌다고 해서 시효취득까지 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2005년 B씨의 부친에게서 밭 1,200㎡를 샀다고 믿고 그때부터 경작해 왔지만 등기는 넘겨받지 못했습니다. A씨는 2020년 B씨를 상대로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 냈다가 매매계약서가 없어 2022년 패소가 확정되었습니다. 2026년 점유 20년이 지나 A씨가 시효취득을 주장하자, B씨는 「이미 패소했으니 A씨 점유는 남의 땅인 줄 알고 한 점유」라고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매 등기 소송에서 졌는데 점유취득시효를 주장할 수 있나요?

네, 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 소송에서 패소가 확정됐더라도 그 사정만으로 자주점유 추정이 깨지지 않으므로 점유취득시효를 주장할 수 있습니다. 판례는 타인의 부동산을 점유하는 사람은 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 이를 뒤집을 특별한 사정이 있어야 타주점유가 된다고 봅니다. 매매 소송 패소는 그 특별한 사정에 해당하지 않습니다.

점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하고 등기함으로써 소유권을 얻는 제도입니다. 매매 소송과 시효 소송은 청구원인이 달라 앞 판결의 기판력이 뒤 소송을 막지 않습니다.

패소하면 악의의 점유자가 되지 않나요?

선의의 점유자도 본권에 관한 소에서 패소하면 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봅니다. 하지만 점유취득시효는 선의를 요건으로 하지 않고 소유의 의사, 평온, 공연만 요구하므로 악의가 되어도 시효 진행에는 영향이 없습니다. 악의 여부는 과실 반환이나 부당이득 범위에서 문제가 됩니다.

그래서 B씨가 「패소했으니 악의」라고 주장해도 점유취득시효의 결론은 달라지지 않습니다. 선의·무과실이 필요한 것은 10년의 등기부취득시효입니다.

소유자가 그 소송에 응소한 것은 시효를 중단시키나요?

아니요, 점유자가 매매를 원인으로 낸 소송에서 소유자가 매매 사실을 부인하며 청구기각을 구한 것만으로는 시효중단 사유인 재판상 청구가 되지 않습니다. 소유자가 자기 소유권을 적극적으로 주장해 받아들여진 경우와 달리, 매매 사실을 부인한 데 그쳤기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제247조 제2항도 소멸시효 중단 규정을 취득시효에 준용하는 구조를 그대로 두고 있습니다.

반대로 소유자가 그 소송에서 자신이 소유자라며 적극적으로 권리를 주장하고 그것이 판결에 받아들여졌다면 시효가 중단될 수 있습니다. 판결문 이유에서 소유자의 주장 내용을 확인해야 합니다. 판결문만으로 불분명하면 소송기록 열람으로 답변서와 준비서면을 확인합니다.

매매 소송 패소 후 취득시효 대응 순서

• 점유 개시일 확정 - 매수했다고 믿고 점유를 시작한 날을 자료로 정합니다. 이 날부터 20년을 셉니다.
• 이전 판결문 분석 - 패소 이유와 소유자의 응소 내용을 확인합니다. 시효중단 여부가 여기서 갈립니다.
• 점유 증거 보강 - 경작 사진, 비료 구입 기록, 이웃 진술을 모읍니다. 평온·공연한 점유를 보여 줍니다.
• 처분금지가처분 - 소유자가 제3자에게 팔지 못하게 막습니다. 등기가 넘어가면 시효 주장이 어려워집니다.
• 시효취득 등기 소송 - 청구원인을 점유취득시효 완성으로 바꿔 소송을 냅니다. 이전 소송과 별개로 판단받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유 도중 소유자에게 땅을 빌려 쓴다는 취지의 문서를 써 줬거나 사용료를 낸 적이 있으면 타주점유로 볼 수 있어 그 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이전 판결의 기판력이 시효 소송을 막나요?
  아니요, 매매를 원인으로 한 등기 청구와 점유취득시효를 원인으로 한 등기 청구는 청구원인이 달라 다른 소송물로 봅니다. 그래서 매매 소송의 패소 판결이 시효취득 소송을 막지 않습니다. 다만 앞 판결에서 인정된 사실은 증거로 쓰일 수 있습니다.
• 자주점유 추정은 누가 뒤집어야 하나요?
  점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 소유자 쪽이 타주점유라는 특별한 사정을 증명해야 합니다. 빌려 쓴다는 취지의 문서나 사용료 지급처럼 남의 땅임을 인정한 사정이 대표적인 예입니다.
• 패소 뒤에는 악의의 점유자가 되나요?
  선의의 점유자라도 본권에 관한 소에서 패소하면 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봅니다. 다만 점유취득시효는 선의를 요건으로 하지 않아 시효 진행에는 영향이 없고, 과실 반환 범위 등에서만 차이가 생깁니다.
• 소유자가 응소한 것으로 시효가 중단되나요?
  소유자가 매매 사실을 부인하며 청구기각을 구한 데 그쳤다면 시효중단 사유가 되지 않습니다. 소유자가 자기 소유권을 적극적으로 주장해 받아들여진 경우에만 재판상 청구에 준해 시효가 중단될 수 있습니다.
• 매매를 증명하지 못했는데 소유 의사가 인정되나요?
  매매를 증명하지 못했다는 사정만으로 소유 의사가 부정되지는 않습니다. 판례는 매매 소송 패소 확정만으로 타주점유로 전환되지 않는다고 보므로, 다른 특별한 사정이 없으면 자주점유 추정이 유지됩니다.
• 시효 소송 전에 무엇을 해 두어야 하나요?
  소유자를 상대로 처분금지가처분을 신청해 두는 것이 좋습니다. 소유자가 제3자에게 땅을 팔아 등기를 넘기면 그 제3자에게는 시효 완성을 주장하기 어려워집니다. 점유 증거와 이전 판결문도 함께 준비합니다.

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