등기·명의신탁

취득시효 완성 뒤 등기 전에 땅 주인이 파산하면 파산관재인에게 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 취득시효를 완성했어도 등기 전에 땅 주인이 파산선고를 받으면 파산관재인에게 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 대법원은 파산관재인을 파산재단에 이해관계를 갖는 제3자로 보고, 이 등기청구권을 파산채권으로 취급합니다. 지금은 파산선고 공고에서 채권신고기간부터 확인하십시오.

파산관재인이 등기를 거절한다고 해서 점유하던 땅을 바로 비워 줘야 하는 것은 아닙니다. 인도 요구가 오면 그때 점유 경위를 따져 대응하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년부터 옆 회사 명의로 등기된 밭 800㎡를 자기 땅으로 알고 경작해 왔고, 2024년 점유 20년이 지났습니다. 등기를 미루던 사이 2025년 11월 그 회사가 파산선고를 받아 파산관재인이 선임됐습니다. A씨가 시효취득을 이유로 이전등기를 요구하자 파산관재인은 파산재단 재산이라며 거절했습니다. A씨는 파산관재인에게 등기를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

취득시효 완성 뒤 땅 주인이 파산하면 등기를 받을 수 있나요?

아니요, 파산선고 전에 점유취득시효가 완성됐더라도 등기를 마치지 못한 사이 소유자가 파산선고를 받으면 파산관재인에게 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다32187 판결은 파산관재인이 파산채권자 전체의 이익을 위해 파산재단에 관해 이해관계를 갖는 제3자의 지위에 있다고 보았습니다.

점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 완성되지만, 소유권은 등기해야 취득합니다. 시효 완성으로 생기는 것은 소유자에게 등기를 넘겨 달라고 요구하는 채권적 청구권이고, 등기 전에 이해관계 있는 제3자가 나타나면 그 사람에게는 주장하지 못합니다.

파산선고 뒤로 시효 완성 시점을 옮겨 주장할 수 있나요?

아니요, 점유 시작 시점을 임의로 뒤로 잡아 파산선고 뒤에 시효가 완성됐다고 주장할 수도 없습니다. 2006다32187 판결은 관리처분권을 잃은 파산자가 등기부상 소유자로 남아 있다는 이유로 기산점을 임의로 선택하는 것을 허용하지 않았습니다. 파산선고와 동시에 파산재단의 관리처분권은 파산관재인에게 넘어갑니다.

파산선고 전에 생긴 등기원인으로 파산선고 뒤에 한 등기도 원칙적으로 파산채권자에게 대항하지 못합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」도 원안 판결이 적용한 구 파산법과 같은 구조를 두고 있습니다.

그러면 시효 완성으로 생긴 권리는 어떻게 행사하나요?

시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상 청구권이어서 파산채권이 되고, 파산절차 안에서만 행사할 수 있습니다. 파산채권은 파산절차에 의하지 않고는 행사하지 못하므로 따로 소송을 내는 방법은 막힙니다.

금전이 아닌 채권은 파산선고 때의 평가액을 파산채권액으로 봅니다. 등기청구권이라면 토지의 시가 등을 기준으로 금액을 평가해 신고하고, 다른 파산채권자들과 같은 순위로 배당을 받게 됩니다.

파산 전에 등기를 확보하려면 무엇을 해야 하나요?

시효 완성을 알게 되면 등기명의인에게 바로 소유권이전등기를 청구하고, 처분이 걱정되면 처분금지가처분으로 권리를 보전해 두는 것이 기본입니다. 등기를 마치기 전까지는 제3자에게 소유권이 넘어가거나 파산선고가 나면 결론이 뒤집힐 수 있기 때문입니다.

취득시효 파산관재인 대응 순서

• 점유 기간 정리 - 점유를 시작한 날과 그 근거 자료를 모읍니다. 파산선고 전에 20년이 지났는지 확인하는 기준입니다.
• 파산선고 확인 - 파산선고일과 파산관재인, 채권신고기간을 공고로 확인합니다. 신고기간이 대응 일정의 기준이 됩니다.
• 파산채권 신고 - 등기청구권을 평가액으로 환산해 신고기간 안에 신고합니다. 신고하지 않으면 배당에서 빠집니다.
• 인도 요구 대응 - 파산관재인이 토지 인도를 요구하면 점유 경위와 비용 지출 내역을 정리해 협의합니다. 매각 과정에서 우선 매수 협의도 가능합니다.
• 매각 절차 참여 - 파산관재인이 토지를 매각하면 매수 의사를 밝히고 조건을 협상합니다. 등기를 확보하는 현실적인 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 파산선고 전에 이미 소송을 냈거나 가처분을 해 둔 경우, 회생절차가 진행 중인 경우에는 사건 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회생·파산 절차 대리와 부동산 등기 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 파산관재인은 왜 제3자로 보나요?
  파산관재인은 파산자의 권리의무를 그대로 이어받는 사람이 아니라 파산채권자 전체의 이익을 위해 파산재단을 관리하는 사람이기 때문입니다. 대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다32187 판결은 파산관재인이 파산선고와 동시에 파산재단 재산에 관해 이해관계를 갖는 제3자 지위에 선다고 보았습니다. 그래서 등기 전의 시효 완성자는 파산관재인에게 대항하지 못합니다.
• 파산선고 뒤로 기산점을 잡으면 되지 않나요?
  안 됩니다. 2006다32187 판결은 관리처분권을 잃은 파산자가 등기부상 소유자로 남아 있다는 이유로 점유취득시효의 기산점을 임의로 뒤로 잡아 파산선고 뒤에 시효가 완성됐다고 주장하는 것을 허용하지 않았습니다. 파산선고와 동시에 파산재단의 관리처분권은 파산관재인에게 넘어가기 때문입니다.
• 등기청구권은 파산절차에서 어떻게 취급되나요?
  파산채권으로 취급됩니다. 채무자에 대해 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상 청구권은 파산채권이고, 점유취득시효 완성을 원인으로 한 등기청구권도 여기에 해당합니다. 파산채권은 파산절차에 의하지 않고는 행사할 수 없으므로 법원이 정한 신고기간 안에 신고해야 합니다.
• 등기청구권은 얼마로 신고하나요?
  파산선고 때의 평가액으로 신고합니다. 채권의 목적이 금전이 아니면 파산선고 시의 평가액을 파산채권액으로 보므로, 토지 등기청구권이라면 그 무렵 토지 시가 등을 기준으로 금액을 산정합니다. 평가액을 두고 파산관재인이 이의를 하면 채권조사절차에서 다투게 됩니다.
• 파산선고 뒤에 등기를 해 버리면 어떻게 되나요?
  원칙적으로 파산채권자에게 대항하지 못합니다. 부동산에 관해 파산선고 전에 생긴 채무의 이행으로 파산선고 뒤에 한 등기나 가등기는 파산채권자에게 대항할 수 없습니다. 등기권리자가 파산선고 사실을 모르고 한 등기는 예외이지만, 공고 뒤에는 모른다고 주장하기 어렵습니다.
• 파산관재인이 땅을 비우라고 하면 나가야 하나요?
  곧바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 파산관재인은 파산재단을 관리하며 인도를 청구할 수 있지만, 판결 등 절차를 거쳐야 강제로 인도받을 수 있습니다. 점유자는 그동안 들인 필요비·유익비 상환 문제와 매수 협상을 함께 제기해 조건을 조율할 수 있습니다.
• 파산 전에 무엇을 해 두어야 했나요?
  시효가 완성되면 바로 등기명의인을 상대로 소유권이전등기를 청구하고, 처분 위험이 있으면 처분금지가처분을 해 두는 것이 기본입니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다. 등기를 마치기 전까지는 제3자 등장이나 파산으로 결론이 바뀔 수 있습니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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