아파트 관리

임대아파트 사업자가 파산했는데 특별수선충당금은 누구에게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

파산관재인이 임대아파트를 분양전환했다면 실제 적립액과 관계없이 법정 기준액의 특별수선충당금을 입주자대표회의에 넘겨야 하고, 이 청구권은 재단채권입니다. 대법원 2014다29704 판결로 청구액 계산과 우선 변제, 현행 법령을 정리했습니다.

파산관재인이 임대아파트를 분양전환했다면, 실제 적립액과 관계없이 법정 기준액 전부를 입주자대표회의에 넘겨줄 의무가 있습니다. 이 청구권은 재단채권이어서 파산절차의 배당을 기다리지 않고 수시로, 파산채권보다 먼저 받을 수 있습니다. 실제로 적립된 돈만 받고 끝내야 한다는 관재인 설명을 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 민간건설 임대아파트에 10년 가까이 살다가 분양전환을 받았습니다. 임대사업자 회사는 몇 년 전부터 특별수선충당금을 적립하지 않다가 파산했고, 파산관재인이 임차인들에게 아파트를 분양전환했습니다. 2026. 4. 입주자대표회의가 구성되어 관리권을 넘겨받았는데, 관재인은 통장에 남아 있던 1억 2,000만 원만 넘겨주었습니다. 2026. 9. 21. 회장인 A씨는 나머지 충당금을 관재인에게 더 받을 수 있는지, 받는다면 다른 채권자들과 나눠야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 파산관재인에게 무엇을 넘겨주라고 했나요?

임대사업자 회사는 2006. 1.경부터 매월 적립할 특별수선충당금을 적립하지 않다가 2008. 4. 25. 파산선고를 받았습니다. 파산관재인은 파산재단을 현금화하는 방법으로 아파트를 임차인들에게 분양전환했습니다. 입주자대표회의는 2012. 7. 5. 관리권을 넘겨받으면서 실제 적립액 346,535,381원만 받자 나머지를 청구했습니다.

대법원은 관재인이 “파산선고 전후로 특별수선충당금이 실제로 적립되었는지 여부와 상관없이 파산재단의 관리·환가에 관한 업무의 일환으로 임대주택법령에서 정한 기준에 따라 산정된 특별수선충당금을 인계할 의무를 부담한다.”라고 판단했습니다. 대법원은 원심 이유에 일부 적절하지 않은 부분이 있다고 하면서도, 재단채권이라는 결론은 옳다고 보아 관재인의 상고를 기각했습니다.

재단채권이면 다른 채권자보다 먼저 받나요?

네, 먼저 받습니다. 파산관재인이 파산재단에 관하여 한 행위로 생긴 청구권은 재단채권이고, 재단채권은 파산절차에 의하지 않고 수시로, 파산채권보다 먼저 변제합니다. 대법원은 분양전환이 관재인의 관리·환가 업무이므로 충당금 지급 청구권도 그 업무 수행으로 생긴 재단채권이라고 보았습니다.

파산채권이 되면 채권신고를 하고 배당을 기다려야 하며, 재단이 부족하면 일부만 받게 됩니다. 이 차이가 크기 때문에 관재인이 파산채권으로 신고하라고 안내하더라도 분양전환 주체와 시점을 먼저 따져야 합니다. 「회사 파산 후 관재인이 임금을 늦게 주면 지연손해금도 먼저 받나요?」에서 재단채권의 지위를 자세히 설명했습니다.

적립하지 않은 충당금도 기준액대로 청구할 수 있나요?

네, 청구할 수 있습니다. 특별수선충당금은 주요 시설을 제때 교체하고 보수하기 위한 비용이어서, 임대사업자는 실제 적립 여부와 관계없이 법령 기준으로 계산한 금액을 인계해야 한다는 것이 대법원 판례입니다.

현행 기준은 사용검사일 또는 임시 사용승인일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터, 사업계획 승인 당시 표준 건축비의 1만분의 1을 매달 적립하는 것입니다. 예를 들어 표준 건축비가 100억 원이면 매달 100만 원, 5년이면 6,000만 원이 적립 기준입니다. 그래서 청구액은 이 요율로 분양전환 때까지 계산한 금액에서 실제 인계받은 금액을 뺀 차액이 됩니다. 사업계획 승인 시기에 따라 적용되는 요율이 다를 수 있어 당시 법령을 확인해야 합니다.

지금 법에서도 같은 의무가 있나요?

있습니다. 판결이 적용한 구 임대주택법 제31조는 폐지되었지만, 현행 민간임대주택법 제53조 제2항은 임대사업자가 민간임대주택을 양도할 때 특별수선충당금을 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주도록 정합니다. 공공건설임대주택도 분양전환 때 같은 인계 의무가 있습니다.

인계받은 돈은 그 뒤 장기수선충당금으로 이어져 장기수선계획에 따라 써야 합니다. 관재인의 행위로 생긴 청구권이 재단채권이라는 채무자회생법 조문도 그대로이므로, 판결의 법리는 현행 법령에서도 같다고 볼 수 있습니다.

특별수선충당금 인계 청구 대응 순서

• 인계 금액 확인 - 관리권 인수 때 받은 충당금과 예치 통장 내역을 정리합니다.
• 기준액 계산 - 사업계획 승인 당시 표준 건축비와 사용검사일로 적립 기준액을 계산합니다.
• 분양전환 주체 확인 - 파산선고 뒤 관재인이 분양전환했는지를 분양계약서로 확인합니다.
• 재단채권으로 청구 - 관재인에게 차액을 재단채권으로 지급하라고 서면으로 청구합니다.
• 소송 제기 - 관재인이 거부하면 파산관재인을 피고로 지급 청구 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양전환이 파산선고 전인지 뒤인지, 누가 분양전환을 했는지에 따라 우선 변제를 받을 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 입주자대표회의를 대리해 특별수선충당금 인계와 파산재단 상대 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특별수선충당금과 장기수선충당금은 무엇이 다른가요?
  임대 기간에 임대사업자가 적립하는 것이 특별수선충당금이고, 분양전환 뒤 관리주체가 소유자에게서 걷어 적립하는 것이 장기수선충당금입니다. 인계받은 특별수선충당금은 장기수선계획에 따라 쓰게 됩니다.
• 임대사업자가 파산 전에 직접 분양전환했다면 어떻게 되나요?
  이 판결은 관재인이 파산선고 뒤 분양전환한 경우를 판단했습니다. 파산 전에 분양전환하고 충당금을 넘기지 않았다면 그 청구권은 파산선고 전 원인으로 생긴 채권이어서 파산채권으로 다투어질 수 있습니다.
• 특별수선충당금은 누가 청구하나요?
  분양전환 뒤 공동주택관리법에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의가 청구합니다. 개별 입주자가 각자 청구하는 구조가 아니므로 입주자대표회의 의결을 거쳐 진행합니다.
• 특별수선충당금은 어디에 예치되어 있나요?
  임대사업자와 관할 시장·군수·구청장의 공동 명의로 금융회사에 예치해 따로 관리해야 합니다. 관할 관청에 적립 여부와 금액을 확인하면 인계받을 금액을 맞춰 보는 데 도움이 됩니다.
• 재단이 모든 재단채권을 갚기에 부족하면 어떻게 되나요?
  재단채권끼리는 법이 정한 순서와 채권액 비율에 따라 변제를 받게 됩니다. 재단채권이라고 해서 전액이 보장되는 것은 아니므로 관재인에게 재단 상황을 일찍 확인하는 것이 좋습니다.
• 임차인이 냈던 관리비에 충당금이 들어 있었다면 돌려받나요?
  특별수선충당금은 임대사업자가 적립할 의무를 지는 돈이어서 임대 기간 임차인의 부담과는 구별됩니다. 관리비 명세에 비슷한 항목이 있었다면 그 성격을 따로 확인해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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