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공사·하자

분양전환된 임대아파트, 지은 지 5년 지났는데 하자보수를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 분양전환된 임대아파트도 하자 부위에 따라 최장 10년까지 분양자에게 하자보수를 청구할 수 있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2는 주요구조부·지반공사 하자는 10년, 그 밖의 하자는 부위별로 5년·3년·2년의 담보책임기간을 두고, 기간은 전유부분을 인도한 날부터 셉니다. 지금은 우리 세대의 최초 인도일과 하자 부위가 어느 공사에 해당하는지부터 확인해 두십시오.

기한

기둥·보·내력벽·지붕틀 같은 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 부위별로 5년·3년·2년 안에 권리를 행사해야 합니다. 기간은 우리 세대(전유부분)를 처음 인도받은 날부터 시작합니다.

임차인으로 살던 기간에 이미 임대사업자에게 하자보수를 요구한 적이 있더라도, 분양전환 뒤 소유자 자격으로 하는 하자담보 청구는 따로 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2020년 10월에 준공된 공공임대아파트에 최초 임차인으로 입주한 A씨는 2025년 봄 분양전환으로 소유권을 넘겨받았습니다. 2026년 여름 장마철에 거실 천장에서 누수가 생기고 외벽에 균열이 보여 시공사에 보수를 요구했더니, 시공사는 준공 5년이 넘었고 분양전환 전 하자는 임대사업자 문제라며 거절했습니다. 방수·지붕공사 하자는 인도일부터 5년, 외벽 균열이 내력벽 하자라면 10년 안에 있는지가 다툼의 출발점이 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양전환 아파트 하자담보책임기간 흐름

  1. 최초 임차인 인도일

    모든 담보책임기간 시작

  2. 인도 후 2년

    마감공사 하자 기간 만료

  3. 인도 후 3년

    설비·창호·조경 하자 기간 만료

  4. 인도 후 5년

    구조·안전상 하자 기간 만료

  5. 인도 후 10년

    주요구조부·지반 하자 기간 만료

분양전환된 임대아파트도 하자담보책임을 물을 수 있나요?

있습니다. 대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다72301, 72318 판결은 분양전환된 임대아파트에도 집합건물법의 분양자 담보책임 규정이 적용되고, 담보책임기간은 최초 임차인에게 인도된 때부터 시작한다고 보았습니다. 분양전환가격에 건물의 노후 정도가 반영됐더라도 부실시공 하자까지 반영된 것은 아니고, 임차인 지위에서 하는 하자보수 요구와 소유자 지위에서 하는 하자담보 청구는 성질이 다르다는 이유입니다.

이 판결은 옛 집합건물법이 민법 제671조 제1항 단서의 10년을 그대로 준용하던 때의 사안입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2는 하자 부위별로 기간을 달리 정하므로, 지금은 10년이 모든 하자에 적용되지 않고 주요구조부·지반공사 하자에만 적용됩니다. 분양자와 시공자가 이 법과 민법보다 매수인에게 불리하게 정한 특약은 효력이 없습니다.

하자 부위별 담보책임기간은 어떻게 나뉘나요?

주요구조부와 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 대통령령이 정하는 기간입니다. 시행령은 인도일 이후에 생긴 하자를 구조·안전상 하자(대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수) 5년, 기능·미관상 하자(건축설비·목공사·창호·조경) 3년, 마감공사처럼 발견과 보수가 쉬운 하자 2년으로 나눕니다. 인도일 전에 이미 생긴 하자는 5년입니다.

하자 부위별 담보책임기간(2026. 9. 28. 기준)
주요구조부·지반공사
기간: 10년
예시: 내력벽·기둥·보 균열, 지반 침하
구조·안전상 하자
기간: 5년
예시: 철근콘크리트·조적·지붕·방수
기능·미관상 하자
기간: 3년
예시: 건축설비·목공사·창호·조경
마감공사 하자
기간: 2년
예시: 도배·타일·도장
인도일 전 발생 하자
기간: 5년
예시: 입주 전부터 있던 하자

출처 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 제1항, 같은 법 시행령 제5조

기간의 시작점은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일입니다. 분양전환 아파트는 위 판결에 따라 최초 임차인에게 인도된 날이 기준이 되므로, 분양전환일이 아니라 처음 입주한 날을 세어야 합니다. 그 하자로 건물이 멸실·훼손되면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다.

공동주택관리법으로도 하자보수를 청구할 수 있나요?

있습니다. 공동주택관리법은 사업주체가 담보책임기간 안에 생긴 하자를 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단의 청구에 따라 보수하도록 하고, 하자로 생긴 손해도 배상하도록 정합니다. 담보책임기간은 내력구조부는 10년, 시설공사별 기간은 시행령 별표에 따르며, 전유부분은 입주자(공공임대주택은 임차인)에게 인도한 날부터 셉니다.

공공임대주택을 공급한 사업주체는 분양전환 전까지는 임차인에게 하자보수 담보책임을 지고, 그 단계에서는 손해배상책임이 빠집니다. 분양전환 뒤에는 소유자로서 보수와 손해배상을 함께 청구할 수 있고, 사업주체가 정당한 사유 없이 보수하지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있습니다.

하자보수 대신 돈으로 받을 수 있나요?

있습니다. 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있고, 집합건물법은 분양자 담보책임에 이 규정을 준용합니다. 다만 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 들면 보수 청구는 제한되고 손해배상으로 갑니다. 시공자에게 직접 손해배상을 물으려면 분양자에게 회생·파산 신청, 해산, 무자력 같은 사유가 있어야 합니다.

분양전환 아파트 하자보수 대응 순서

  • 인도일 확정 - 우리 세대를 최초 임차인이 인도받은 날을 주택인도증서·입주확인서로 확인합니다. 모든 기간이 이 날부터 시작합니다.
  • 하자 부위 분류 - 누수·균열·창호·마감 중 어느 공사인지 사진과 함께 정리합니다. 부위에 따라 10년·5년·3년·2년이 갈립니다.
  • 하자 통지 - 관리주체나 입주자대표회의를 통해 사업주체에 서면으로 보수를 청구하고 접수 기록을 남깁니다. 기간 안에 청구했다는 증거가 됩니다.
  • 하자 진단 - 안전진단기관이나 감정인의 하자조사서로 원인과 보수비를 산정합니다. 소송과 조정에서 손해액의 근거가 됩니다.
  • 보수 또는 손해배상 선택 - 보수가 어려우면 보수에 갈음하는 손해배상을 청구합니다. 분양자 무자력이면 시공자 책임도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양전환 계약서에 하자 관련 특약이 있거나 공용부분 하자로 입주자대표회의가 이미 소송 중이면 계약서와 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 아파트·집합건물 하자보수 및 손해배상 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

분양전환 아파트 상담에서 가장 많이 듣는 말은 「분양전환한 지 얼마 안 됐으니 기간은 넉넉하다」는 것입니다. 실제 기산일은 분양전환일이 아니라 최초 임차인이 입주한 날이어서, 분양전환 시점에 이미 2년·3년짜리 하자 기간이 지나 있는 경우가 흔합니다. 반대로 시공사는 「준공 5년이 지났다」고 잘라 말하지만 내력벽·지반 하자는 10년이 남아 있습니다.

분쟁의 재료는 날짜 기록입니다. 주택인도증서에 적힌 인도일, 관리사무소에 하자를 처음 접수한 날, 사업주체에 서면으로 보수를 청구한 날이 각각 문서로 남아야 합니다. 특히 임차인 시절에 구두로만 보수를 요구하고 기록이 없으면, 하자가 언제 생겼는지와 기간 안에 권리를 행사했는지를 증명하기 어렵습니다.

이 기록은 하자소송에서 담보책임기간 도과 항변을 막는 직접 증거가 되고, 하자 발생 시점이 인도일 전인지 후인지에 따라 적용되는 기간 자체가 달라집니다. 사업주체가 무자력이 되어 시공자에게 청구할 때도 분양자에 대한 청구 시점 기록이 있어야 시공자 책임의 요건을 채울 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 집합건물 하자담보책임 분쟁을 수행해 왔으며, 세대별 인도일과 하자 부위별 담보책임기간을 먼저 확정한 뒤 보수 청구와 손해배상 청구를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 회생·파산 절차 대리

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

분양전환계약서·주택인도증서·하자 부위 사진과 관리사무소 접수 기록을 준비해 주시면, 담보책임기간 경과 여부·하자 부위 분류·보수와 손해배상 중 어느 청구가 실익이 있는지를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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