공사·하자

아파트 부실시공 하자, 입주자대표회의가 분양회사에 손해배상을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

하자보수는 입주자대표회의가 직접 청구할 수 있지만, 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 각 구분소유자에게 있어 입주자대표회의는 채권을 양도받아야 소송을 할 수 있습니다. 공용부분에 관한 손해배상채권도 전유부분 면적 비율에 따라 구분소유자들에게 나뉘어 귀속됩니다. 지금은 하자별로 담보책임기간이 남아 있는지부터 확인하십시오.

하자보수를 요구하는 단계에서는 구분소유자 전원의 동의나 채권양도서를 받을 필요가 없습니다. 입주자대표회의가 사업주체에게 바로 하자보수를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 6월 입주한 수도권의 한 아파트는 입주 2년째부터 지하주차장 누수, 외벽 균열, 세대 내부 창호 결로가 잇따랐습니다. 입주자대표회의는 설계도면과 다르게 시공된 부분이 있다며 2026년 봄 분양회사에 하자보수를 요구했지만 일부만 보수되었습니다. 입주자대표회의는 보수 비용 약 18억원을 손해배상으로 청구하려고 하면서, 누가 원고가 되어야 하는지부터 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주자대표회의가 분양회사에 직접 청구할 수 있는 것은 무엇인가요?

하자보수 청구는 직접 할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법」은 담보책임기간에 하자가 발생하면 사업주체가 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 등의 청구에 따라 하자를 보수하도록 정합니다. 하자는 공사상 잘못으로 균열·침하·누수 등이 생겨 안전상·기능상·미관상 지장을 줄 정도의 결함을 말합니다.

원안은 하자보수 의무를 주택법 제46조와 주택법 시행령 제59조로 설명했지만, 이 규정은 2016. 8. 12. 공동주택관리법 시행으로 공동주택관리법 제36조부터 제38조로 옮겨졌습니다. 사업주체의 손해배상책임도 같은 법에 따로 규정되어 있고, 그 책임에는 민법 제667조가 준용됩니다.

하자보수에 갈음한 손해배상은 누가 청구해야 하나요?

각 구분소유자가 청구하는 것이 원칙입니다. 분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지므로, 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 구분소유자에게 귀속됩니다. 입주자대표회의가 소송으로 손해배상을 받으려면 구분소유자들로부터 그 채권을 양도받고, 양도받은 범위 안에서만 청구할 수 있습니다.

전유부분 하자에 대한 채권은 해당 세대의 구분소유자에게, 공용부분 하자에 대한 채권은 가분채권으로서 각 구분소유자의 전유부분 면적 비율에 따라 나뉘어 귀속됩니다. 채권양도에 동의하지 않은 세대의 몫은 청구 범위에서 빠지므로 양도 비율을 먼저 확인해야 합니다.

하자 종류별 담보책임기간은 어떻게 되나요?

주요구조부와 지반공사의 하자는 10년이고, 그 밖의 하자는 대통령령으로 정한 기간입니다. 집합건물법 시행령은 인도일 이후 생긴 하자를 구조상·안전상 하자 5년, 기능상·미관상 하자 3년, 마감공사처럼 보수가 쉬운 하자 2년으로 나눕니다. 인도일 전에 생긴 하자는 5년입니다.

하자로 건물이 멸실되거나 훼손되었다면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 공동주택관리법은 내력구조부 하자의 담보책임기간을 10년으로 정하고 시설공사별 기간은 별표로 정합니다.

아파트 하자 손해배상 대응 순서

• 하자 목록 작성 - 전유부분과 공용부분 하자를 위치·종류별로 정리합니다. 담보책임기간이 하자 종류마다 다릅니다.
• 하자보수 청구 - 입주자대표회의 명의로 사업주체에게 하자보수를 청구합니다. 청구 사실이 기간 관리의 기록이 됩니다.
• 하자 조사 보고서 확보 - 건축사·감정 업체의 조사로 설계도면 대비 미시공·변경시공을 확인합니다. 손해액 산정의 기초입니다.
• 채권양도 받기 - 구분소유자들에게서 손해배상채권 양도서와 양도 통지 위임을 받습니다. 입주자대표회의의 원고 적격 근거입니다.
• 소 제기 - 양도받은 범위에서 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구합니다. 기간이 임박한 하자부터 먼저 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사용검사 전후 하자 구분이나 시공사 직접 책임(분양자 무자력 등) 문제가 있으면 사용검사일과 분양자의 재무 상태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자 손해배상 소송과 관련 가압류를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주자대표회의 명의로 손해배상 소송을 바로 낼 수 있나요?
  구분소유자들의 채권을 양도받아야 합니다. 집합건물법 제9조 제1항은 분양자와 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 진다고 정하므로 손해배상청구권은 구분소유자의 것입니다. 입주자대표회의는 양도받은 채권의 범위 안에서만 청구할 수 있고, 양도 통지도 분양자에게 해야 합니다.
• 공용부분 하자 배상금은 누구 몫인가요?
  각 구분소유자에게 전유부분 면적 비율대로 나뉩니다. 공용부분 하자에 대한 손해배상채권은 가분채권으로 보아 각 구분소유자의 면적 비율에 따라 귀속되며, 이 책임에는 민법 제667조가 준용됩니다. 그래서 공용부분만 청구하더라도 세대별 채권양도가 필요합니다.
• 하자보수 청구는 누가 할 수 있나요?
  입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단이 할 수 있습니다. 공동주택관리법 제37조 제1항은 사업주체가 담보책임기간에 발생한 하자를 이들의 청구에 따라 보수하도록 정합니다. 보수 청구는 채권양도 없이 입주자대표회의 명의로 바로 할 수 있습니다.
• 담보책임기간은 언제부터 계산하나요?
  전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일이나 사용승인일부터 계산합니다. 집합건물법 제9조의2 제2항이 이렇게 정합니다. 같은 아파트라도 세대별 입주일이 다르면 전유부분 기간 만료일이 달라지므로 세대별 인도일을 확인해야 합니다.
• 주택법 제46조는 지금도 적용되나요?
  현재는 공동주택관리법으로 옮겨졌습니다. 공동주택 하자담보책임과 하자보수 규정은 공동주택관리법 제36조부터 제38조에 있고, 하자의 뜻과 담보책임기간도 이 법과 시행령에서 정합니다. 오래된 자료의 주택법 조문은 현행 조문으로 바꿔 확인해야 합니다.
• 시공사에게도 직접 책임을 물을 수 있나요?
  일정한 경우 가능합니다. 집합건물법 제9조는 시공자도 구분소유자에게 담보책임을 지도록 하지만, 하자보수에 갈음한 손해배상책임은 분양자에게 회생절차 개시 신청, 파산, 해산, 무자력 등의 사유가 있을 때에만 지도록 제한합니다. 분양자의 재무 상태를 먼저 확인합니다.

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