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공사·하자

임대로 살다 분양전환 받은 아파트, 하자담보책임은 언제부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

분양전환된 아파트도 분양받은 소유자로서 하자담보책임을 물을 수 있고, 기간은 분양전환일이 아니라 최초 임차인에게 인도된 날부터 셉니다. 대법원 2011다72301 판결은 구 집합건물법 사안에서 이 기간을 최초 인도일부터 10년으로 보았고, 현행 공동주택관리법도 임차인 인도일을 기산점으로 둡니다. 지금은 입주 당시 주택인도증서의 날짜부터 확인하십시오.

기한

현행 공동주택관리법상 담보책임기간은 내력구조부 하자 10년, 시설공사별 하자 2년·3년·5년이고, 전유부분은 임차인에게 인도한 날부터 셉니다. 분양전환 뒤에 기간을 다시 세지 않으니, 마감·설비 하자는 이미 기간이 지났을 수 있습니다.

임대로 살 때 관리사무소에 하자보수를 요청한 적이 없더라도, 분양받은 뒤 소유자로서 하자보수나 손해배상을 청구하는 데 문제가 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 3월 공공임대아파트에 임차인으로 입주했고 2025년 12월 약 3억 9,000만원에 분양전환을 받았습니다. 2026년 여름 거실 벽 균열과 욕실 누수가 심해져 사업주체에 보수를 요청했지만, 분양전환가격에 노후도가 다 반영됐다는 답만 받았습니다. A씨는 입주 후 10년이 다 돼 간다는 사실을 알고 서둘러 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양전환된 아파트도 분양 아파트처럼 하자담보책임을 물을 수 있나요?

물을 수 있습니다. 대법원은 분양전환된 임대아파트에도 구 집합건물법 제9조와 그에 따라 준용되는 민법 수급인의 담보책임 규정이 적용된다고 보았습니다. 분양전환가격에 노후 정도는 반영됐어도 부실시공 하자까지 반영됐다고 보기 어렵고, 임차인의 하자보수청구권과 소유자의 하자담보추급권은 성질이 다르다는 이유입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 분양자와 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 지도록 하고, 이보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 정합니다.

하자담보책임기간은 분양전환일부터 세나요, 입주일부터 세나요?

입주일, 곧 최초 임차인에게 인도한 날부터 셉니다. 원안 판결은 구 집합건물법과 민법 제671조 제1항 단서를 적용해 최초 임차인 인도일부터 10년으로 보았습니다. 현행 공동주택관리법도 공공임대주택의 전유부분 담보책임기간을 임차인에게 인도한 날부터 기산합니다.

공동주택 하자 종류별 담보책임기간(2026. 9. 30. 기준)
내력구조부
예시: 기둥·내력벽·보·바닥
기간: 10년
골조·방수 등
예시: 철근콘크리트·지붕·방수
기간: 5년
설비·창호 등
예시: 급·배수·전기·창호
기간: 3년
마감공사
예시: 도배·타일·도장
기간: 2년

출처 - 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항, 별표 4

현행법은 하자 종류별로 기간을 나눕니다. 내력구조부(주요구조부) 하자는 10년이고, 시설공사별 하자는 마감공사 2년, 급·배수·창호·전기 등 설비공사 3년, 철근콘크리트·방수 등 골조공사 5년입니다.

분양전환 전에는 누가 하자를 책임지나요?

공공임대주택을 공급한 사업주체는 분양전환 전까지 임차인에게 하자보수 책임을 집니다. 다만 분양전환 전 임차인에게는 하자로 인한 손해배상책임이 제외되고, 보수 청구만 할 수 있습니다. 임차인이나 임차인대표회의가 청구 주체가 됩니다.

임대 입주부터 분양전환 후 청구까지

  1. 최초 임차인 인도일

    담보책임기간 기산

  2. 임대 기간

    사업주체에 하자보수 청구(손해배상 제외)

  3. 분양전환

    소유자로서 하자담보추급권 취득

  4. 인도일부터 10년

    내력구조부 하자 기간 만료

오래전에 분양전환된 아파트는 어느 법을 적용하나요?

분양 시점에 시행되던 법이 적용될 수 있습니다. 원안 판결은 2005. 5. 26. 개정 전 구 집합건물법이 적용되던 아파트여서 민법 제671조의 10년을 그대로 적용했습니다. 이후 집합건물법에 담보책임 존속기간 규정이 새로 생겼고 공동주택은 공동주택관리법으로 옮겨 왔으므로, 분양 시기에 따라 적용 조문과 기간을 따로 확인해야 합니다.

분양전환 아파트 하자 대응 순서

  • 인도일 확인 - 입주 당시 주택인도증서나 입주 확인서를 찾습니다. 담보책임기간의 기산점이 됩니다.
  • 하자 종류 분류 - 균열·누수 같은 구조·방수 하자인지, 도배·타일 같은 마감 하자인지 나눕니다. 종류별로 기간이 다릅니다.
  • 하자 기록 - 사진·동영상과 발견 날짜를 남기고 관리사무소 접수 내역을 보관합니다. 기간 안에 발생했다는 증거가 됩니다.
  • 보수 청구 - 입주자대표회의나 관리주체를 통해 사업주체에 보수를 청구합니다. 불응하면 시정명령과 분쟁조정을 거칠 수 있습니다.
  • 손해배상 검토 - 보수가 되지 않으면 보수비 상당 손해배상을 청구합니다. 감정 결과로 금액이 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 시점이 법 개정 전후에 걸쳐 있거나 시공사가 부도난 경우에는 분양계약서와 사용검사일 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자보수·손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

분양전환 아파트 입주민들은 「임대로 살았던 기간은 하자 책임이 끝난 기간」이라고 생각하는 경우가 많습니다. 반대로 사업주체는 분양전환가격에 노후도를 다 반영했다고 주장합니다. 대법원은 두 주장 모두 받아들이지 않았고, 소유자로서 하자담보추급권을 행사할 수 있다고 보았습니다.

문제는 기간입니다. 기산점이 분양전환일이 아니라 최초 임차인 인도일이어서, 임대 기간이 길었던 단지는 마감·설비 하자의 기간이 이미 지나 있습니다. 하자를 처음 발견한 날, 관리사무소에 접수한 날, 입주자대표회의가 청구서를 보낸 날이 모두 기록으로 남아야 기간 안의 하자라는 주장을 할 수 있습니다.

그 기록은 하자소송에서 감정 대상 하자를 정하는 기준이 됩니다. 기간이 지난 뒤 발생한 하자는 감정에서 빠지고, 구조 하자처럼 10년 기간이 적용되는 항목만 남습니다. 임대 기간 중 접수 내역은 하자가 그때 이미 있었다는 증거로 손해배상 범위를 넓힙니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 공동주택 하자보수·손해배상 분쟁을 수행해 왔으며, 인도일과 하자 종류별 담보책임기간을 먼저 정리한 뒤 보수 청구와 손해배상 소송을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 회생·파산 절차 대리

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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