공사·하자

임대로 10년 살다 분양전환받은 아파트, 하자 손해배상 기간이 이미 지났나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

지났을 가능성이 큽니다. 분양전환된 아파트도 하자담보책임은 인정되지만, 그 기간은 분양전환일이 아니라 임차인으로 처음 입주한 날부터 계산한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 주택인도증서나 전입 기록으로 최초 입주일부터 확인해 두십시오.

분양전환 계약서에 하자 조항이 없다고 해서 소유자 자격의 하자담보 권리를 포기한 것은 아닙니다. 분양자의 담보책임을 매수인에게 불리하게 바꾸는 특약은 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년 3월 새로 지은 공공임대아파트에 최초 임차인으로 입주해 살다가 2024년 4월 분양전환으로 소유권을 넘겨받았습니다. 2026년 3월 A씨는 입주 초기부터 있던 외벽 균열과 욕실 방수 불량을 이유로 사업주체에 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하는 소송을 냈습니다. 사업주체는 담보책임기간이 분양전환일이 아니라 2014년 입주일부터 계산되므로 이미 지났다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양전환받은 소유자도 하자담보책임을 물을 수 있나요?

물을 수 있습니다. 대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다66610 판결은 집합건물을 지어 바로 분양한 경우뿐 아니라 임대했다가 분양전환한 경우에도 소유자를 보호할 필요가 같다고 보고, 분양자 담보책임 규정이 적용된다고 판단했습니다. 분양전환가격에 건물 노후도가 반영됐어도 부실시공 하자까지 반영됐다고 단정할 수 없다는 이유입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 분양자와 시공자의 담보책임을 정하고, 이 법과 민법보다 매수인에게 불리한 특약을 무효로 합니다. 하자의 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다.

담보책임기간은 분양전환일부터 세나요, 입주일부터 세나요?

처음 입주한 날부터 셉니다. 위 판결은 제척기간의 기산점인 「인도」가 인도의 원인을 묻지 않고 건축 후 최초 인도를 뜻한다고 보아, 임대 후 분양전환된 건물도 분양전환 시점이 아니라 임대로 인도받은 시점부터 기간이 진행한다고 판단했습니다. 위 사례에서는 2014년 3월이 출발점입니다.

현행 공동주택관리법도 공공임대주택의 전유부분 담보책임기간을 임차인에게 인도한 날부터 세도록 명시합니다. 사업주체는 공공임대주택 임차인에게 인도할 때 주택인도증서를 작성해 분양전환 전까지 보관해야 하므로, 이 증서로 인도일을 확인합니다.

하자 부위별로 기간이 어떻게 다른가요?

현행법은 부위별로 기간을 나눕니다. 주요구조부와 지반공사 하자는 10년입니다. 그 밖에 기산일 이후 생긴 하자는 철근콘크리트·지붕·방수공사 등 구조·안전상 하자 5년, 건축설비·창호 등 기능·미관상 하자 3년, 마감공사 하자 2년이고, 기산일 전에 이미 생긴 하자는 5년입니다.

위 사례에서 외벽 균열이 내력벽 같은 주요구조부 하자라면 2024년 3월, 방수 불량이라면 2019년 3월에 기간이 끝났습니다. 2013년 개정 전 법률이 적용되던 사안에서는 민법상 석조·콘크리트 건물 10년이 모든 하자에 일률적으로 적용됐지만, 기산점이 최초 인도라는 결론은 같았습니다.

기간이 지났다면 다른 방법은 없나요?

기간 안에 누군가 권리를 행사했는지부터 확인합니다. 임차인 시절 입주자대표회의나 임차인대표회의가 사업주체에 하자보수를 청구한 기록, 관리주체가 접수한 하자 신청 내역이 있다면 권리 행사 시점을 다툴 여지가 있습니다. 다만 입주자대표회의 명의의 청구가 구분소유자의 권리 행사로 인정되지 않는 경우가 많아 누구 명의로 청구했는지 확인해야 합니다.

분양전환 아파트 하자 청구 대응 순서

• 최초 인도일 확인 - 주택인도증서, 임대차계약서, 전입신고일로 처음 입주한 날을 확정합니다. 모든 기간이 이 날부터 시작합니다.
• 하자 부위 분류 - 균열이 주요구조부인지, 방수·마감 하자인지 감정인 의견으로 나눕니다. 10년·5년·3년·2년이 갈립니다.
• 과거 청구 기록 수집 - 임차 기간에 낸 하자보수 신청서와 관리사무소 접수 내역을 모읍니다. 기간 내 행사의 증거가 됩니다.
• 청구 주체 정리 - 전유부분은 구분소유자가, 공용부분은 관리단이나 권리를 양수한 자가 청구하는지 정리합니다.
• 소송 또는 조정 - 기간 안의 하자만 추려 손해배상 소송이나 하자심사·분쟁조정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공용부분 하자이거나 사업주체가 분양전환 때 별도 보수 약정을 했다면 기산점과 청구 주체가 달라지므로 약정서와 사용검사 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 아파트·집합건물 하자 손해배상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양전환 아파트도 하자담보책임이 있나요?
  있습니다. 대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다66610 판결은 임대 후 분양전환한 집합건물에도 분양자 담보책임 규정이 적용된다고 보았습니다. 분양전환가격에 노후도가 반영됐어도 부실시공 하자까지 반영됐다고 볼 수 없고, 임차인의 보수청구권과 소유자의 하자담보추급권은 성질이 다르다는 이유입니다.
• 기간은 분양전환일부터 세나요?
  아닙니다. 대법원 2011다66610 판결은 제척기간의 기산점인 인도가 인도의 원인을 묻지 않고 건축 후 최초 인도를 뜻한다고 보아, 분양전환 시점이 아니라 임대로 인도받은 시점부터 기간이 진행한다고 판단했습니다. 현행 공동주택관리법 제36조 제3항 제1호도 공공임대주택은 임차인에게 인도한 날부터 셉니다.
• 하자 부위별 기간은 어떻게 되나요?
  집합건물법 제9조의2와 시행령 제5조에 따라 주요구조부·지반공사 하자는 10년, 기산일 이후 생긴 구조·안전상 하자(철근콘크리트·지붕·방수 등)는 5년, 기능·미관상 하자(건축설비·창호 등)는 3년, 마감공사 하자는 2년입니다. 기산일 전에 이미 생긴 하자는 5년입니다.
• 기간이 지나면 소송을 못 하나요?
  해당 하자에 대한 권리는 소멸합니다. 담보책임기간은 재판상 또는 재판 외 권리행사기간인 제척기간이어서 기간이 지나면 권리가 당연히 소멸하고, 소송을 내도 그 부분은 받아들여지지 않습니다. 다만 기간 안에 권리를 행사한 기록이 있다면 그 하자는 다툴 수 있습니다.
• 분양전환 계약에 하자 면책 특약이 있다면요?
  효력이 없을 가능성이 큽니다. 집합건물법 제9조 제4항은 분양자와 시공자의 담보책임에 관해 이 법과 민법보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 분양전환 계약서에 하자 책임을 묻지 않는다는 조항이 있어도 법정 담보책임은 그대로 남습니다.
• 임차인 시절 한 보수 요구도 인정되나요?
  청구 주체와 내용에 따라 다릅니다. 공동주택관리법 제37조 제1항은 공공임대주택 임차인이나 임차인대표회의도 사업주체에 하자보수를 청구할 수 있다고 정합니다. 그러나 임차인 지위의 보수청구와 소유자 지위의 하자담보추급권은 성질이 달라, 그 요구가 소유자 권리의 행사로 인정될지는 기록을 보고 따져야 합니다.

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