공사·하자

분양받은 연립주택 윗집 욕실 누수, 하자보수는 누구에게 요구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

공사상 잘못으로 생긴 누수라면 연립주택을 지어 분양한 건축주에게 하자보수를 요구합니다. 공동주택관리법은 분양 목적으로 공동주택을 지은 건축주를 사업주체로 보고 담보책임기간 안의 하자를 보수하게 합니다. 지금은 물이 샌 날짜와 사진, 누수 원인부터 확인해 두십시오.

입주자대표회의가 없는 작은 연립주택이라도 입주자 한 사람이 사업주체에게 직접 하자보수를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 분양 목적으로 지은 18세대 연립주택 한 세대를 3억 2천만원에 분양받아 입주했습니다. 입주 9개월 무렵부터 위층 욕실 아래로 물이 새어 A씨 집 욕실 천장에 얼룩과 곰팡이가 번졌습니다. 위층 소유자는 자기 잘못이 아니니 건축주에게 말하라고 하고, 건축주는 위층 사람이 욕실을 잘못 쓴 탓이라며 보수를 미루고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

연립주택 누수 하자는 누구에게 보수를 요구하나요?

공사상 잘못으로 생긴 누수라면 집을 분양한 사업주체에게 하자보수를 요구합니다. 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 지은 건축주도 사업주체에 들어가므로, 연립주택을 지어 판 건축주가 분양에 따른 담보책임을 집니다.

누수는 하자의 범위에 명시되어 있습니다. 공사상 잘못으로 인한 누수·누출·균열 등이 생겨 건축물의 안전상·기능상·미관상 지장을 줄 정도라면 시설공사별 하자에 해당합니다.

반대로 위층 소유자가 배관을 파손했거나 넘친 물을 방치한 것처럼 사용·관리 잘못이 원인이면 하자보수가 아니라 위층 소유자에게 손해배상을 청구하는 문제입니다. 원인이 어느 쪽인지는 누수 탐지 결과로 가립니다.

하자보수를 요구할 수 있는 기간은 얼마인가요?

기둥·보 같은 내력구조부 하자는 10년, 그 밖의 시설공사별 하자는 공사 종류별로 2년에서 5년입니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「공동주택관리법 시행령」 별표 4는 마감공사 2년, 급·배수 및 위생설비 3년, 방수공사 5년으로 정합니다.

기간은 전유부분이면 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분이면 사용검사일이나 사용승인일부터 셉니다. 위층 욕실 바닥의 방수층이나 공용 배관처럼 공용부분에 가까운 곳이 원인이라면 사용검사일을 기준으로 따져야 합니다.

건축주가 하자보수를 미루면 어떻게 하나요?

건축주가 정당한 사유 없이 보수를 미루면 시장·군수·구청장에게 시정명령을 요청할 수 있고, 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 판정이나 조정을 신청할 수 있습니다.

사업주체는 담보책임기간 동안 하자보수보증금을 예치해야 합니다. 사업주체가 보수를 하지 않으면 입주자대표회의가 보증서 발급기관에 보증금 지급을 청구하고, 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 지급해야 합니다. 입주자대표회의가 없다면 관리단 구성부터 검토합니다.

보수 대신 돈으로 받으려면 사업주체에게 손해배상을 청구합니다. 이 손해배상청구권은 원칙적으로 각 구분소유자에게 있고, 입주자대표회의는 보수 청구만 할 수 있다는 것이 대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결의 태도입니다.

연립주택 누수 하자 대응 순서

• 누수 기록 - 물이 샌 날짜, 천장 얼룩과 곰팡이 사진, 위층과 주고받은 문자를 모읍니다. 담보책임기간 안에 하자가 생겼다는 증거가 됩니다.
• 원인 확인 - 누수 탐지 업체나 관리주체를 통해 원인이 배관·방수층 시공인지 위층 사용 잘못인지 확인합니다. 원인에 따라 상대방이 달라집니다.
• 서면 청구 - 건축주에게 하자 부위와 보수 기한을 적은 내용증명을 보냅니다. 보수를 거절하거나 답이 없으면 다음 단계로 넘어갑니다.
• 행정 절차 - 관할 구청에 시정명령을 요청하거나 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 판정을 신청합니다. 판정서는 보증금 청구와 소송에서 그대로 쓰입니다.
• 보증금·손해배상 - 보증금 청구나 손해배상 소송으로 보수비를 확보합니다. 건축주가 폐업했거나 연락이 끊긴 경우에 특히 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 하자 특약이 있거나 시공사가 따로 있어 책임이 나뉘는 경우에는 계약서와 사용검사 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자와 관련한 행정 절차와 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주자대표회의가 없어도 하자보수를 청구할 수 있나요?
  있습니다. 공동주택관리법 제37조 제1항은 하자보수를 청구할 수 있는 사람으로 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물법에 따른 관리단을 나란히 정합니다. 그래서 입주자 한 사람도 사업주체에게 직접 보수를 청구할 수 있습니다. 다만 하자보수보증금 청구는 시행령상 입주자대표회의가 하도록 되어 있습니다.
• 윗집 욕실 누수인데 윗집이 고쳐야 하지 않나요?
  원인에 따라 다릅니다. 방수층이나 배관 시공 잘못이면 공사상 잘못으로 인한 하자이므로 분양한 건축주가 보수해야 합니다. 위층 소유자가 배관을 파손했거나 물을 넘치게 둔 것처럼 사용 잘못이 원인이면 위층 소유자가 민법 제750조에 따라 손해를 배상합니다. 누수 탐지로 원인부터 가려야 합니다.
• 담보책임기간은 언제부터 세나요?
  전유부분은 입주자에게 집을 인도한 날부터, 공용부분은 주택법에 따른 사용검사일이나 건축법에 따른 사용승인일부터 셉니다. 같은 누수라도 원인이 내 집 안 배관이면 인도일, 위층과 연결된 공용 배관이나 구조체 방수층이면 사용검사일을 기준으로 따지게 되어 기간 계산이 달라질 수 있습니다.
• 담보책임기간이 지나면 보수를 못 받나요?
  공동주택관리법에 따른 하자보수 청구는 기간 안에 하자가 생겼어야 합니다. 다만 집합건물법 제9조의2는 구분소유자의 담보책임 권리를 주요구조부·지반공사 하자는 10년, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정한 기간 안에 행사하도록 따로 정하고 있어, 집합건물법상 권리가 남아 있는지 함께 확인해야 합니다.
• 건축주가 폐업했으면 누구에게 청구하나요?
  사업주체가 예치한 하자보수보증금을 활용합니다. 사업주체는 담보책임기간 동안 하자보수보증금을 예치해야 하고, 사업주체가 보수를 이행하지 않으면 입주자대표회의가 보증서 발급기관에 지급을 청구할 수 있습니다. 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 지급해야 합니다.
• 보수 대신 돈으로 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 공동주택관리법 제37조 제2항은 사업주체가 담보책임기간에 생긴 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 민법 제667조를 준용합니다. 이 손해배상청구권은 각 구분소유자에게 있으므로 아랫집 소유자가 직접 청구합니다. 입주자대표회의는 보수 청구만 할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다.
• 하자인지 다툼이 있으면 어디서 판단받나요?
  국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회가 하자 여부 판정과 분쟁 조정·재정을 맡습니다. 신청서를 내면 위원회가 하자 여부를 판정하고, 그 판정 결과는 하자보수보증금 청구 서류로도 쓰입니다. 소송 전에 비용과 시간을 줄이는 방법으로 먼저 검토합니다.

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