공사·하자

시공사가 공사대금으로 상계했다며 하자보수보증금을 깎자고 하면 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아닙니다, 시공사가 분양회사에 대한 공사대금 채권으로 하자 손해배상채권과 상계했더라도 입주자대표회의가 보증회사에 청구하는 하자보수보증금은 줄어들지 않습니다. 대법원 2012다107662 판결은 하자보수보증금청구권과 수급인에 대한 하자담보추급권을 당사자와 근거가 다른 별개의 권리로 보았습니다. 지금은 보증서의 보증기간과 보증금액, 하자 목록이 손해배상 소송의 하자와 겹치는지 확인해 두십시오.

손해배상 소송과 보증금 소송 중 어느 하나를 먼저 포기해야 하는 것은 아닙니다. 두 소송을 함께 진행해 둘 다 승소판결을 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2021년에 준공된 한 아파트의 입주자대표회의는 2024년 누수와 균열 하자로 구분소유자들에게서 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 넘겨받아, 분양회사를 대위해 시공사에 손해배상을 청구하고 보증회사에는 하자보수보증금 4억원을 청구했습니다. 소송 도중 시공사는 분양회사에게서 받지 못한 공사대금 채권으로 손해배상채권과 상계했다고 주장했고, 보증회사는 「본채무가 없어졌으니 보증금도 줄어든다」고 맞섰습니다. 상계는 보증금청구권에 영향이 없으므로 입주자대표회의는 보증금 전액을 계속 청구할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주자대표회의는 어떤 하자 권리를 갖나요?

입주자대표회의는 법이 정한 하자보수청구권을 갖고, 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 구분소유자에게 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법」은 담보책임기간에 하자가 생기면 사업주체가 입주자대표회의 등의 청구에 따라 하자를 보수하도록 정합니다.

분양자와 시공자의 담보책임은 구분소유자에 대한 책임이고, 그 내용은 수급인의 담보책임을 정한 민법 제667조를 준용합니다. 그래서 입주자대표회의가 손해배상을 청구하려면 구분소유자들에게서 손해배상청구권을 양수받아야 합니다.

하자보수보증금청구권과 손해배상청구권은 어떤 관계인가요?

서로 다른 별개의 권리입니다. 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결은 입주자대표회의의 보증회사에 대한 하자보수보증금청구권과 도급인의 수급인에 대한 하자담보추급권이 인정 근거, 권리관계의 당사자, 책임 내용이 모두 다르다고 보았습니다. 두 채무는 부진정연대채무도 아니어서 한쪽이 소멸해도 다른 쪽이 당연히 소멸하지 않습니다.

다만 두 권리가 같은 하자를 대상으로 겹치는 범위에서는 결국 같은 하자를 고치기 위한 것입니다. 그래서 두 소송에서 모두 이긴 뒤 한쪽에서 보수비용을 실제로 받아 그 하자를 고칠 수 있게 되면, 그 범위에서 다른 권리가 소멸합니다.

시공사가 상계하면 보증금도 줄어드나요?

줄어들지 않습니다. 상계는 시공사와 분양회사 사이에서 채무를 대등액만큼 없애는 것일 뿐, 입주자대표회의가 보수비용을 손에 쥔 것이 아닙니다. 위 판결은 손해배상채권이 수급인의 도급인에 대한 채권으로 상계되었다는 사정만으로는 하자보수의 목적이 달성되었다고 볼 수 없어 보증금청구권에 아무런 영향이 없다고 판단했습니다.

담보책임기간과 보증금 사용에는 어떤 제한이 있나요?

담보책임기간은 내력구조부 하자가 10년이고, 시설공사별 하자는 시행령 별표 4에서 공사 종류마다 따로 정합니다. 기간은 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다.

받은 하자보수보증금은 하자보수비용 등 정해진 용도로만 써야 하고, 의무관리대상 공동주택은 사용 후 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 사용내역을 신고해야 합니다.

하자보수보증금 청구 대응 순서

• 보증서 확인 - 보증회사, 보증기간, 보증금액, 보증 대상 하자 항목을 확인합니다. 청구 가능한 한도가 여기서 정해집니다.
• 권리 양수 정리 - 손해배상까지 청구하려면 구분소유자들의 채권양도서와 양도 통지를 갖춥니다. 양수 범위가 손해배상 청구 범위입니다.
• 하자 목록 대조 - 손해배상 소송의 하자와 보증금 청구 하자가 겹치는 항목을 표시합니다. 겹치는 부분만 이중 수령 문제가 생깁니다.
• 상계 항변 대응 - 시공사 상계가 있어도 보증금청구권은 줄지 않는다고 주장합니다. 실제로 받은 돈이 있는지로만 다툽니다.
• 보증금 사용·신고 - 보증금을 받으면 하자보수 용도로 쓰고 30일 이내에 사용내역을 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증서의 특약이나 사용검사 시기에 따라 적용 법령이 달라지는 단지라면 보증서와 사용검사 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자보수보증금 청구와 하자 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주자대표회의가 손해배상을 직접 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 공동주택관리법 제37조 제1항이 입주자대표회의에 주는 권리는 하자보수청구권이고, 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 집합건물법 제9조에 따라 구분소유자에게 있습니다. 입주자대표회의가 손해배상을 청구하려면 구분소유자들에게서 채권을 양수하고 양도 통지를 갖춰야 합니다.
• 보증금 소송과 손해배상 소송을 동시에 해도 되나요?
  됩니다. 두 권리는 근거와 당사자가 다른 별개의 권리여서 함께 청구할 수 있고 둘 다 승소판결을 받을 수도 있습니다. 다만 같은 하자에 대해 한쪽에서 보수비용을 실제로 받아 하자보수 목적을 이룬 범위에서는 다른 권리가 소멸하므로 이중으로 받을 수는 없습니다.
• 시공사가 분양회사와 합의해 손해배상을 줄이면요?
  그 합의나 상계만으로 보증금청구권이 줄지는 않습니다. 대법원 2012다107662 판결은 손해배상채권이 수급인의 공사대금 채권으로 상계되었다는 사정만으로는 입주자대표회의의 하자보수 목적이 달성되지 않았다고 보았습니다. 보증금이 줄어드는 것은 보수비용을 실제로 받은 범위뿐입니다.
• 하자보수보증금은 어디에 써야 하나요?
  하자심사·분쟁조정위원회의 하자 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령이 정한 용도로만 써야 합니다. 의무관리대상 공동주택은 보증금을 사용한 뒤 30일 이내에 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고해야 하고, 보증서 발급기관도 지급 후 30일 이내에 지급 내역을 통보합니다.
• 하자 담보책임기간은 몇 년인가요?
  내력구조부 하자는 10년이고 시설공사별 하자는 공동주택관리법 시행령 별표 4에서 공사 종류마다 따로 정합니다. 기간의 시작은 전유부분이면 입주자에게 인도한 날, 공용부분이면 사용검사일 또는 사용승인일입니다. 하자가 담보책임기간 안에 발생했는지가 청구의 전제입니다.
• 분양회사가 파산했으면 시공사에 직접 청구하나요?
  가능합니다. 집합건물법 제9조 제3항은 시공자의 손해배상책임을 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등의 사유가 있는 경우에 지도록 정합니다. 분양자가 파산했다면 구분소유자나 권리를 양수한 입주자대표회의가 시공자에게 손해배상을 직접 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성