아파트 관리

장기수선충당금을 하자 분쟁 비용으로 써도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 쓰는 것이 원칙이지만, 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 하자분쟁조정 비용과 하자진단·감정 비용에도 쓸 수 있습니다. 공동주택관리법 제30조 제2항이 이 예외 용도를 정하고, 사용은 사용계획서와 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다. 지금은 서면동의서가 실제로 과반수 모였는지부터 확인해 두십시오.

세입자라면 장기수선충당금을 떠안을 필요가 없습니다. 관리비와 함께 대신 냈다면 이사 나갈 때 집주인에게 돌려 달라고 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨가 사는 620세대 아파트는 2024년 입주 후 지하주차장 누수가 계속됐습니다. 2026년 6월 입주자대표회의가 하자분쟁조정 신청비와 하자진단 비용 약 4천만원을 장기수선충당금에서 쓰기로 의결했는데, 입주자 서면동의는 받지 않았습니다. D씨는 장기수선충당금을 장기수선계획에 없는 용도로 써도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

장기수선충당금은 장기수선계획에 적힌 곳에만 쓸 수 있나요?

원칙적으로 그렇습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법」은 장기수선충당금의 사용을 장기수선계획에 따르도록 정합니다. 장기수선충당금은 주요 시설의 교체·보수에 필요한 비용으로 해당 주택의 소유자에게서 걷어 적립하는 돈입니다.

예외는 입주자 과반수의 서면동의가 있을 때입니다. 이때는 하자분쟁조정위원회의 하자심사·분쟁조정·분쟁재정 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용, 이 두 비용을 청구하는 데 드는 비용에 쓸 수 있습니다. 동의 기준은 입주자, 즉 소유자이고 세입자 등 사용자는 포함되지 않습니다.

장기수선충당금은 어떤 절차로 써야 하나요?

관리주체가 장기수선계획에 따라 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 씁니다. 사용계획서에는 수선공사의 명칭과 내용, 대상 시설의 위치·부위, 설계도면, 공사기간과 방법, 예정공사금액, 발주 방법과 절차가 들어가야 합니다.

장기수선계획 자체는 입주자대표회의와 관리주체가 3년마다 검토해 조정합니다. 주요시설을 새로 설치하는 등 필요가 있고 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 되기 전에도 조정할 수 있습니다. 계획에 없는 공사를 하려면 먼저 계획을 조정하는 것이 순서입니다.

용도 외로 쓰거나 적립하지 않으면 어떤 제재가 있나요?

관리비·사용료와 장기수선충당금을 법에서 정한 용도 외로 쓰면 1천만원 이하의 과태료 대상입니다. 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체·보수하지 않은 경우도 같습니다. 장기수선충당금을 적립하지 않은 경우는 300만원 이하의 과태료 대상입니다.

세입자가 낸 장기수선충당금은 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있습니다. 장기수선충당금은 소유자가 부담하는 돈이므로, 사용자가 대신 냈다면 소유자가 그 금액을 반환해야 합니다. 관리주체는 사용자가 요구하면 납부 확인서를 지체 없이 발급해야 합니다.

장기수선충당금 사용 대응 순서

• 계획 확인 - 쓰려는 공사가 현재 장기수선계획에 들어 있는지 봅니다. 없으면 계획 조정이 먼저입니다.
• 예외 용도 확인 - 하자분쟁조정·하자진단·감정 비용인지 봅니다. 그 밖의 용도는 예외에 해당하지 않습니다.
• 서면동의 확인 - 예외 용도라면 입주자 과반수의 서면동의서가 있는지 확인합니다. 세대 수가 아니라 입주자 기준입니다.
• 사용계획서·의결 확인 - 관리주체의 사용계획서와 입주자대표회의 의결 회의록을 열람합니다. 회의록 열람은 관리주체에게 청구합니다.
• 시정 요구 - 절차 위반이 있으면 관리주체와 입주자대표회의에 시정을 요구하고, 따르지 않으면 지방자치단체에 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약에 사용 절차를 따로 정해 두었거나 이미 공사 대금이 지급된 경우에는 관리규약과 회계 장부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 입주자대표회의 의결 무효 확인과 관련 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 서면동의는 세대 수 기준인가요?
  입주자 기준입니다. 공동주택관리법 제30조 제2항은 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의를 요구하고, 여기서 입주자는 소유자와 그 대리인을 뜻하므로 세입자 등 사용자의 동의는 계산에 들어가지 않습니다. 한 세대를 여러 명이 공유하면 관리규약의 산정 방법을 확인해야 합니다.
• 하자 소송 변호사 비용도 장기수선충당금으로 낼 수 있나요?
  법문상 예외는 하자분쟁조정위원회의 조정등 비용, 하자진단·감정 비용, 이 두 비용을 청구하는 데 드는 비용입니다. 공동주택관리법 제30조 제2항 각 호는 법원 소송비용을 따로 적지 않으므로, 소송 비용 지출은 장기수선계획이나 관리규약의 근거와 입주자 동의를 따로 따져야 합니다.
• 의결만 하고 사용계획서 없이 써도 되나요?
  안 됩니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제5항은 관리주체가 공사 명칭·내용, 위치, 설계도면, 공사기간·방법, 예정공사금액, 발주 방법 등을 담은 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용하도록 정합니다. 두 절차가 모두 있어야 합니다.
• 장기수선계획은 언제 바꿀 수 있나요?
  3년마다 검토해 조정하는 것이 원칙입니다. 공동주택관리법 제29조 제2항이 정기 검토를, 제3항이 주요시설 신설 등 관리여건상 필요하고 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우 3년이 되기 전 조정을 정합니다. 계획에 없는 공사는 조정을 먼저 거쳐야 장기수선충당금을 쓸 수 있습니다.
• 용도 외로 쓰면 어떤 제재가 있나요?
  과태료 대상입니다. 공동주택관리법 제102조 제2항 제9호는 관리비·사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외로 사용한 자에게 1천만원 이하의 과태료를 정합니다. 지출로 공동주택에 손해가 났다면 관리주체나 의결에 참여한 임원에게 민사상 배상책임을 묻는 문제도 따로 생깁니다.
• 세입자가 낸 장기수선충당금은 누가 돌려주나요?
  집주인이 돌려줍니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항은 소유자가 사용자가 대신 낸 장기수선충당금을 반환하도록 정하고, 제9항은 관리주체가 사용자 요구 시 납부 확인서를 지체 없이 발급하도록 정합니다. 이사 전에 확인서를 받아 보증금 정산 때 함께 청구하면 됩니다.

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