공사·하자

건물을 다 지은 뒤 시공사가 파산하면 하자보수비는 어떻게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

건물을 완공해 인도한 뒤 시공사가 파산했다면 하자보수비 청구권은 파산채권이어서 파산절차에 신고해 배당을 받아야 합니다. 완공·인도로 도급계약은 쌍방미이행 쌍무계약이 아니게 되어 재단채권이 될 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 파산선고 결정문의 채권 신고기간과 하자보수보증서가 있는지부터 확인하십시오.

파산관재인에게 하자보수비를 먼저 달라고 직접 소송을 낼 필요는 없습니다. 완공된 건물의 하자보수채권은 파산채권으로 신고하는 것이 출발점입니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2023년 건설회사에 4층 상가건물 신축을 12억원에 맡겼고, 회사는 2024년 5월 건물을 완공해 사용승인을 받고 인도했습니다. 2025년 7월 건설회사가 파산선고를 받았고, 그 뒤 외벽 균열과 옥상 누수가 발견되어 보수 견적이 8,000만원 나왔습니다. O씨는 하자보수비를 파산절차와 상관없이 파산관재인에게 곧바로 받을 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수급인이 파산하면 하자보수비를 파산관재인에게 바로 받을 수 있나요?

건물을 완공해 인도한 뒤 수급인이 파산했다면 바로 받을 수 없습니다. 이 경우 하자보수에 갈음한 손해배상채권은 재단채권이 아니라 파산채권이어서, 파산절차에 따라 신고하고 배당을 받아야 합니다. 파산채권은 파산절차에 의하지 않고는 행사할 수 없습니다.

재단채권이 되려면 파산선고 당시 도급인과 수급인 양쪽 모두 이행을 끝내지 않은 쌍무계약이어야 하고, 파산관재인이 그 계약의 이행을 선택해야 합니다. 대법원 2001. 10. 9. 선고 2001다24174, 24181 판결과 대법원 2002. 8. 27. 선고 2001다13624 판결은 수급인이 파산선고 전에 건물을 완공해 인도함으로써 도급계약을 해제할 수 없게 되었다면 수급인의 채무는 모두 이행된 것으로 보아야 하고, 그 도급계약은 쌍방미이행 쌍무계약이 아니라고 보았습니다.

공사 도중 파산했다면 결과가 다른가요?

다릅니다. 공사가 끝나기 전에 수급인이 파산했다면 도급계약은 쌍방미이행 쌍무계약이 될 수 있어, 파산관재인은 계약을 해제하거나 공사를 계속 이행하고 대금을 청구하는 것 가운데 하나를 고릅니다. 파산관재인이 이행을 택하면 도급인이 가지는 청구권은 재단채권이 되어 파산절차에 의하지 않고 수시로, 파산채권보다 먼저 변제받습니다.

파산관재인이 해제를 택하면 도급인은 손해배상에 관해 파산채권자로서 권리를 행사하고, 수급인이 받은 반대급부가 파산재단에 남아 있으면 반환을, 남아 있지 않으면 그 가액을 재단채권으로 청구할 수 있습니다. 도급인은 파산관재인에게 상당한 기간을 정해 해제할지 이행할지 확답을 최고하여 물을 수 있고, 그 기간 안에 답이 없으면 해제한 것으로 봅니다.

파산채권과 재단채권은 무엇이 다른가요?

재단채권은 파산절차 밖에서 수시로, 파산채권보다 먼저 변제받고, 파산채권은 신고와 조사를 거쳐 다른 채권자들과 비율에 따라 배당받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상 청구권을 파산채권으로 정합니다. 구 파산법 제50조·제51조는 2006년 이 법 시행으로 폐지되어 현행 제335조·제337조로 이어졌고, 판례 법리는 그대로 적용됩니다.

• 재단채권 - 수시 변제, 파산채권보다 우선, 파산관재인에게 직접 청구
• 파산채권 - 채권 신고 필요, 조사·확정 후 비율에 따라 배당
• 완공 후 하자보수채권 - 파산선고 전 원인으로 생긴 청구권이어서 파산채권

수급인 파산 하자보수 대응 순서

• 파산선고 확인 - 파산선고 결정문에서 신고기간, 채권조사기일, 파산관재인을 확인합니다. 신고기간을 넘기면 배당에서 불리해질 수 있습니다.
• 하자 조사 - 하자 부위와 원인을 사진과 전문가 소견으로 기록합니다. 채권 신고액과 조사기일 이의에 대비하는 자료입니다.
• 보증 확인 - 도급계약 때 받은 하자보수보증서나 보증보험 증권이 있는지 확인합니다. 보증기관에 대한 청구는 파산절차와 별도로 진행할 수 있습니다.
• 파산채권 신고 - 하자보수에 갈음한 손해배상액을 산정해 법원에 신고합니다. 산정 근거로 견적서를 붙입니다.
• 채권조사 대응 - 파산관재인이 이의를 제기하면 채권조사확정재판으로 다툽니다. 확정된 금액으로 배당을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 일부 남은 상태에서 파산했거나 하자보수보증금이 공사대금에서 유보되어 있는 경우에는 계약서와 파산 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회생·파산 절차의 채권 신고와 채권조사확정 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 완공 뒤 파산이면 왜 재단채권이 아닌가요?
  파산선고 당시 쌍방미이행 쌍무계약이 아니기 때문입니다. 대법원 2001다24174 판결은 수급인이 파산 전에 건물을 완공해 인도해 도급계약을 해제할 수 없게 되었다면 수급인 채무는 전부 이행된 것으로 본다고 했습니다. 재단채권이 되는 제473조 제7호는 파산관재인이 쌍방미이행 계약의 이행을 택한 경우를 전제로 합니다.
• 파산채권은 어떻게 신고하나요?
  파산선고 결정에서 정한 신고기간 안에 법원에 채권 신고서를 냅니다. 신고서에는 채권액과 원인, 증거서류를 적어야 하므로 하자 견적서와 사진, 도급계약서를 붙입니다. 신고한 채권은 채권조사기일에서 파산관재인과 다른 채권자의 이의 여부를 거쳐 확정되고, 확정된 금액을 기준으로 배당받습니다.
• 하자보수보증서가 있으면 파산과 상관없이 받나요?
  보증기관에 대한 청구는 파산절차와 별도로 할 수 있습니다. 하자보수보증서나 보증보험 증권은 수급인이 아닌 보증기관이 지급을 약속한 것이어서, 수급인이 파산해도 약관이 정한 요건과 기간을 갖추면 보증기관에 청구할 수 있습니다. 약관의 보증기간과 하자 통지 기한을 먼저 확인해야 합니다.
• 공사 도중 파산하면 어떻게 대응하나요?
  파산관재인에게 계약을 계속할지 해제할지 확답을 최고하여 물을 수 있습니다. 채무자회생법 제335조 제2항은 상대방이 상당한 기간을 정해 확답을 최고하여 물을 수 있고, 그 기간 안에 답이 없으면 해제한 것으로 본다고 정합니다. 공사를 빨리 이어가야 한다면 기간을 짧게 정해 최고하고 새 시공사를 물색합니다.
• 파산관재인이 해제하면 기성 대금은요?
  해제로 인한 손해배상은 파산채권으로 행사합니다. 다만 수급인이 받은 반대급부가 파산재단에 그대로 남아 있으면 그 반환을 청구할 수 있고, 남아 있지 않으면 그 가액을 재단채권으로 청구할 수 있습니다. 도급인이 미리 지급한 선급금이 어떻게 쓰였는지 확인하는 것이 필요합니다.
• 구 파산법 판례가 지금도 적용되나요?
  적용됩니다. 판례는 구 파산법 제50조·제51조를 해석한 것인데, 이 조문은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행으로 폐지되고 같은 내용이 현행 제335조·제337조로 이어졌습니다. 쌍방미이행 쌍무계약의 구조가 그대로이므로 완공 후 파산이면 파산채권이라는 결론도 유지됩니다.

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