분양·청약

분양계약을 해제했는데 계약서에 연 3% 이자만 준다고 돼 있으면 지연이자도 3%인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 받은 날부터 반환할 때까지의 이자는 약정한 연 3%가 적용되지만, 시행사가 반환을 늦춘 뒤의 지연손해금은 약정이율이 법정이율보다 낮으면 법정이율로 청구할 수 있습니다. 대법원은 약정이율이 법정이율보다 낮으면 금전채무 지연손해금은 법정이율에 따른다고 보았습니다. 지금은 해제 통지 도달일과 반환 청구일을 확인하십시오.

계약서의 연 3% 조항 때문에 반환이 늦어진 기간 전체를 3%로만 받아야 하는 것은 아닙니다. 이자와 지연손해금은 성질이 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 한 시행사와 오피스텔 분양계약을 맺고 분양대금 2억원을 차례로 냈습니다. 계약서에는 시행사 귀책으로 입주예정일부터 3개월 안에 입주할 수 없으면 해제할 수 있고, 해제 시 공급대금의 10%를 위약금으로 주며 받은 대금에 연 3% 이자를 붙여 돌려준다고 적혀 있었습니다. 입주예정일인 2025년 6월에서 석 달이 지나도 공사가 끝나지 않자 A씨는 계약을 해제했지만, 시행사는 반환을 미루면서 연 3%만 주겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해제 뒤 돌려받는 돈에 붙는 이자는 무엇인가요?

계약을 해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 이 이자는 원상회복 범위에 속하는 것으로 부당이득 반환의 성질을 가지며, 이행지체에 따른 지연손해금이 아닙니다. 그래서 당사자가 이 이자에 관해 약정했다면 그 약정이율이 먼저 적용되고, 약정이 없으면 민사 또는 상사 법정이율이 적용됩니다.

반환이 늦어진 뒤에는 몇 % 지연손해금을 받나요?

약정이율이 법정이율보다 낮으면 법정이율로 받습니다. 금전채무 불이행의 손해배상액은 법정이율에 따르고, 법령의 제한에 어긋나지 않는 약정이율이 있으면 그 이율에 따릅니다. 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다85342 판결은 이 단서가 약정이율이 법정이율 이상인 경우에만 적용되고, 낮으면 본문으로 돌아가 법정이율로 지연손해금을 정한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 법정이율은 연 5%이고, 상행위로 생긴 채무는 연 6%입니다.

반환 이자 약정이 있으면 특별한 사정이 없는 한 지연손해금도 그 약정이율에 따르기로 한 것으로 보는 것이 당사자 의사에 맞다는 판례도 있습니다. 대법원 2008. 4. 24. 선고 2006다14363 판결입니다. 다만 그 약정이율이 법정이율보다 낮으면 위 2009다85342 판결에 따라 법정이율로 청구할 수 있어, 3%처럼 낮은 약정은 지연 기간에 적용되지 않습니다.

소송까지 가면 이율이 또 달라지나요?

달라집니다. 반환을 구하는 소장이 시행사에 송달된 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 연 12% 이율이 적용됩니다. 다만 사실심 판결 선고 전까지 시행사가 반환 의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되면 그 범위에서는 이 이율이 적용되지 않고 민사 또는 상사 법정이율이 적용됩니다.

분양계약 해제 반환금 청구 순서

• 해제 사유 확인 - 계약서의 해제 조항(입주 지연 기간 등)과 실제 입주 가능일을 비교합니다. 해제권이 생겼는지부터 봅니다.
• 해제 통지 발송 - 내용증명으로 해제와 분양대금·위약금 반환을 함께 청구합니다. 도달일이 해제 효력과 지체의 기준이 됩니다.
• 이자 구간 나누기 - 납부일부터 이행지체 전까지는 약정 3%, 지체 뒤에는 법정이율로 나눠 계산합니다.
• 위약금 합산 - 계약서가 정한 위약금(공급대금의 일정 비율)을 따로 계산합니다. 반환 원금과 별도로 청구합니다.
• 소 제기와 가압류 - 반환이 이뤄지지 않으면 소를 내고, 소장 송달 다음 날부터 연 12%를 청구합니다. 시행사 재산 가압류도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 지연손해금을 따로 정한 조항이 있거나 시행사가 회생절차에 들어간 경우에는 계약서와 사건 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환·위약금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제 뒤 반환 이자는 계약서 이율을 따르나요?
  따릅니다. 민법 제548조 제2항의 반환 이자는 원상회복 범위에 속하는 부당이득 반환의 성질을 가지므로, 당사자 사이에 약정이 있으면 그 약정이율이 먼저 적용됩니다. 계약서에 연 3%로 정했다면 받은 날부터 이행지체 전까지는 3%로 계산합니다.
• 반환이 늦어지면 몇 %를 받을 수 있나요?
  약정이율이 법정이율보다 낮으면 법정이율로 받습니다. 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다85342 판결은 민법 제397조 제1항 단서가 약정이율이 법정이율 이상일 때만 적용된다고 보았습니다. 민사 법정이율은 연 5%, 상행위 채무는 상법에 따라 연 6%입니다.
• 언제부터 지체가 되나요?
  반환 의무의 이행기가 지난 때부터입니다. 해제로 생긴 반환 의무는 기한을 정하지 않은 채무여서 반환을 청구받은 다음부터 지체 책임이 생기는 것이 일반적입니다. 해제 통지와 함께 반환을 청구하고 기한을 적어 두면 지체 시점을 분명히 할 수 있습니다.
• 소송을 내면 이율이 올라가나요?
  올라갑니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 따라 소장이 송달된 다음 날부터 연 12%가 적용됩니다. 다만 시행사가 반환 의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되는 기간에는 같은 조 제2항에 따라 이 이율이 적용되지 않습니다.
• 위약금과 반환금은 따로 받나요?
  따로 받습니다. 계약서가 시행사 귀책으로 해제되면 공급대금의 일정 비율을 위약금으로 준다고 정했다면, 이는 손해배상액의 예정으로 원상회복 반환금과 별도로 청구합니다. 위약금이 부당히 과다하면 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 적당히 줄일 수 있으므로, 약정 비율과 실제 손해를 함께 따져 봐야 합니다.
• 시행사가 계약금 몰수를 주장하면요?
  해제 사유가 시행사 귀책이면 몰수 주장은 받아들여지지 않습니다. 입주 지연으로 해제한 경우 수분양자가 낸 계약금과 중도금은 모두 원상회복 대상입니다. 입주 지연 기간이 계약서가 정한 해제 요건을 채웠는지, 지연 원인이 불가항력인지가 다툼의 대상이 됩니다.

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