재개발·재건축

조합이 대의원회 결의로 환지 청산금 지급을 미룰 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 환지 없이 청산대상자가 된 토지소유자의 청산금은 환지처분 공고 다음 날 지급 기한이 되고, 조합이 대의원회 결의로 기한만 미룰 수는 없습니다. 대법원은 이자를 붙인 분할교부만 예외로 인정하고, 분할과 이자 없이 이행기만 유예한 정관 규정과 결의는 효력이 없다고 보았습니다. 지금은 환지처분 공고일과 조합의 연기 결의서 내용부터 확인해 두십시오.

조합 대의원회가 지급 기간을 늘리는 결의를 했다는 이유만으로 그 날짜까지 청구를 미룰 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 도시개발구역 안에 있던 밭을 소유했는데, 환지를 받지 못하고 청산금을 받는 대상자로 정해졌습니다. 조합은 2023년 환지처분을 공고했지만, 체비지 매각과 부과 청산금 징수가 지연된다며 2024년 대의원회를 열어 청산금 지급 기간을 2025년 말까지 미루기로 결의했습니다. 2025년 말이 다가오자 조합은 다시 대의원회를 열어 지급 기간을 2027년 말까지 연장했습니다. A씨는 이자도 없이 계속 미뤄지는 청산금을 지금 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

환지 없이 청산대상자가 되면 청산금은 언제 받을 수 있나요?

환지를 받지 못하고 청산대상자가 된 토지소유자의 청산금은 특별한 사정이 없으면 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 지급 기한이 됩니다. 이 소유자는 환지처분으로 토지 소유권을 잃는데, 청산금이 바로 그 소유권의 대가이기 때문입니다.

대법원은 환지 없이 청산대상자가 되는 소유자에게는 환지처분이 토지수용과 비슷하고, 그 청산금은 실질적으로 손실보상금과 같은 성격이라고 보았습니다. 그래서 청산금 지급채무의 이행기는 소유권을 잃는 시점인 환지처분 공고 다음 날 도래한다고 판단했습니다. 이 사건은 폐지된 구 토지구획정리사업법이 계속 적용되는 오래된 사업이었습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「도시개발법」도 같은 구조를 두고 있습니다. 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸하고, 청산금은 공고된 날의 다음 날에 확정됩니다. 시행자는 환지처분이 공고된 뒤 확정된 청산금을 교부해야 합니다.

조합 정관에 지급을 미룰 수 있다고 적혀 있으면 따라야 하나요?

정관이나 대의원회 결의로 이자도 붙이지 않은 채 지급 기한만 미루는 것은 효력이 없습니다. 법이 허용하는 예외는 이자를 붙여 청산금을 나누어 주는 분할교부뿐이고, 기한만 늦추는 정관 규정과 그에 근거한 결의는 법령에 어긋납니다.

대법원 2026. 9. 3. 선고 2026두30040 판결은 이 점을 분명히 했습니다. 분할교부 규정은 공고 다음 날 한꺼번에 청산금을 마련하기 어려운 시행자의 사정을 고려한 것이지만, 그 대신 청산대상자가 잃는 이익을 지키려고 이자를 붙이도록 했다는 것입니다. 정관에 「필요하면 기간을 연장할 수 있다」는 문구가 있어도, 분할과 이자를 정하지 않고 이행기만 유예한 결의는 효력이 없다고 보아 조합의 상고를 기각했습니다.

이 판결은 구 토지구획정리사업법에 관한 것입니다. 도시개발법 사업의 정관이나 결의에도 같은 결론이 나는지는 대법원이 따로 판단하지 않았지만, 두 법이 청산금 확정 시점과 이자부 분할교부를 같은 구조로 정하고 있어 같은 논리로 다툴 수 있습니다.

청산금 지급이 늦어지면 지연손해금도 청구할 수 있나요?

지급 기한이 지났는데도 조합이 청산금을 주지 않으면 그때부터 지체책임을 집니다. 확정된 기한이 있는 채무는 기한이 도래한 때부터 지체책임이 생기고, 금전채무의 지연손해금은 손해를 따로 증명하지 않아도 법정이율로 청구할 수 있습니다.

조합이 대의원회 결의를 근거로 이행기가 아직 오지 않았다고 다투더라도, 그 결의에 효력이 없다면 공고 다음 날 이후의 지연손해금 청구가 가능합니다. 청산금 채권을 양수한 사람도 같은 청구를 할 수 있고, 이 사건에서도 채권 양수인이 원고로 함께 소송을 냈습니다. 환지 청산금 지급 지연은 조합의 자금 사정이 이유여도 청구를 막는 사유가 되지 않습니다.

환지 청산금 청구 대응 순서

• 공고일 확인 - 환지처분 공고문과 공고일을 확보합니다. 청산금 확정일과 지급 기한이 모두 이 날짜로 정해집니다.
• 청산금액 확인 - 환지계획과 청산금 명세서에서 내 청산금이 얼마로 정해졌는지 봅니다. 금액이 확정돼야 청구 금액을 특정할 수 있습니다.
• 정관과 결의 검토 - 정관의 청산금 조항과 연기 결의서를 받아 분할 방법과 이자를 정했는지 확인합니다. 이자 없이 기한만 미뤘다면 효력을 다툴 수 있습니다.
• 지급 청구 - 내용증명으로 청산금과 지연손해금 지급을 요구하고 도달일을 남깁니다. 지체 시점과 시효 관리를 함께 정리하는 자료가 됩니다.
• 소송 제기 - 조합이 지급하지 않으면 청산금 지급을 구하는 소송을 냅니다. 공고일부터 5년이 지나기 전에 권리를 행사해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정관이 이자를 붙인 분할교부를 정해 두었거나 청산금액 자체에 다툼이 있으면 정관과 환지계획 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 도시개발사업 조합을 상대로 한 청산금 청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환지 청산금은 환지처분 후 언제 확정되나요?
  환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정됩니다. 도시개발법 제42조 제6항이 이렇게 정하고 있고, 같은 조 제1항에 따라 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다. 청산금액 자체는 환지처분을 하는 때에 결정되므로, 환지계획과 청산금 명세서를 함께 확인해 두십시오.
• 조합이 체비지가 안 팔려서 못 준다고 하면 기다려야 하나요?
  기다려야 할 의무는 없습니다. 대법원 2026. 9. 3. 선고 2026두30040 판결은 환지 없이 청산대상자가 된 소유자의 청산금은 환지처분 공고 다음 날 지급 기한이 된다고 보았고, 조합의 자금 사정은 기한을 미루는 근거가 되지 않았습니다. 조합이 분할교부를 하려면 이자를 붙여야 합니다.
• 청산금을 나눠서 주겠다는 결의는 유효한가요?
  이자를 붙여 나누어 주는 방식이라면 법이 허용합니다. 도시개발법 제46조 제2항은 청산금을 대통령령으로 정하는 바에 따라 이자를 붙여 분할교부할 수 있다고 정합니다. 다만 정관에 분할과 이자를 정하지 않은 채 지급 기한만 미루는 결의는 효력이 없다는 것이 대법원 판단입니다. 결의서에 이자율과 분할 회차가 있는지 보십시오.
• 청산금 채권을 다른 사람에게 넘겨도 되나요?
  청산금 채권도 금전채권이므로 양도할 수 있고, 양수인은 조합에 청산금을 청구할 수 있습니다. 2026두30040 사건에서도 환지처분 공고 당시 토지소유자뿐 아니라 청산금 채권을 양수한 사람이 함께 원고가 되어 승소했습니다. 양도 사실은 양도인이 조합에 통지하거나 조합의 승낙을 받아야 조합에 주장할 수 있습니다.
• 청산금은 몇 년 안에 청구해야 하나요?
  5년입니다. 도시개발법 제47조는 청산금을 받을 권리를 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 조합이 연기 결의를 했다고 시효가 저절로 멈추는 것은 아니므로, 지급이 늦어지면 내용증명으로 청구하고 필요하면 소송을 제기해 시효를 관리해야 합니다. 시효 기산점은 사건마다 따로 확인합니다.
• 늦게 받은 청산금에 이자를 더 받을 수 있나요?
  지급 기한이 지난 뒤에는 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 민법 제387조 제1항에 따라 확정된 기한이 있는 채무는 기한이 도래한 때부터 지체책임이 생기고, 같은 법 제397조에 따라 금전채무의 지연손해금은 손해를 증명하지 않아도 법정이율로 계산합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 도시개발 청산금 소송 중 돈을 더 냈다면 반환 청구로 바꿀 수 있나요?
• 전세보증금 반환보증, 청구 한 달 뒤 서류 보완 요청이면 지연이자 받나요?
• 분양계약을 해제했는데 계약서에 연 3% 이자만 준다고 돼 있으면 지연이자도 3%인가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기