분양·청약

분양계약 해제 후 분양대금 반환 소송도 계약서상 먼 법원에만 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 분양계약서의 먼 본사 소재지 관할 조항은 약관으로서 무효일 수 있어 수분양자 주소지 법원에 분양대금 반환 소송을 낼 수 있습니다. 약관규제법은 고객에게 부당하게 불리한 재판관할 합의 조항을 무효로 하고, 대법원도 같은 사안에서 무효로 보았습니다. 지금은 관할 조항이 인쇄 양식인지와 「전속」 표현이 있는지 확인해 두십시오.

분양계약서의 관할 조항을 먼저 무효로 확인받고 나서 소를 낼 필요는 없습니다. 원고 주소지 법원에 소를 내고, 시행사가 관할위반을 주장할 때 약관 조항의 무효를 다투면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2023년 본사가 수도권에 있는 시행사와 지방 신축 아파트 분양계약을 맺고 계약금과 중도금 6,000만원을 냈습니다. 분양계약서에는 「이 계약에 관한 소송은 회사 본사 소재지 법원을 관할법원으로 한다」는 조항이 인쇄되어 있었습니다. 시행사의 자금 사정으로 입주가 1년 넘게 늦어지자 두 사람은 2025년 계약을 합의해제했지만, 시행사는 분양대금을 돌려주지 않고 있습니다. G씨는 2026년 반환 소송을 준비하면서 먼 본사 소재지 법원에만 소를 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양계약서의 관할 조항대로 본사 소재지 법원에만 소송해야 하나요?

그렇지 않을 수 있습니다. 시행사가 여러 분양자와 계약하려고 미리 마련한 분양계약서 조항은 약관이고, 고객에게 부당하게 불리한 재판관할 합의 조항은 무효입니다. 대법원은 수분양자 주소지와 먼 건설회사 본사 소재지 법원을 관할로 정한 아파트 공급계약서 조항을 무효로 보았습니다.

그 이유는 이렇습니다. 그 조항이 민사소송법상 관할보다 고객에게 불리한 법원을 정해 두어, 사업자에게는 유리하지만 원거리에 사는 경제적 약자인 고객에게는 제소와 응소에 큰 불편을 준다는 것입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「약관의 규제에 관한 법률」에서도 이 조항은 그대로 유지되고 있습니다.

관할 조항이 무효면 어느 법원에 소를 낼 수 있나요?

원고 주소지 법원에 낼 수 있습니다. 분양대금 반환 같은 재산권에 관한 소는 의무이행지 법원에도 낼 수 있고, 금전채무는 따로 정하지 않았으면 채권자의 현주소에서 변제해야 합니다. 그래서 반환을 청구하는 수분양자의 주소지가 의무이행지가 됩니다.

시행사의 보통재판적인 주된 사무소 소재지 법원에도 관할이 있습니다. 두 법원이 모두 관할을 가지면 원고가 어느 곳이든 골라 소를 낼 수 있습니다.

관할 조항이 유효하게 인정되는 경우도 있나요?

있습니다. 관할합의는 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하면 유효한 것이 원칙이고, 약관이라는 이유만으로 무효가 되지는 않습니다. 수분양자 주소와 본사 소재지가 가깝거나, 개별 협상으로 관할을 정했다면 무효 주장이 받아들여지기 어렵습니다.

관할 조항이 다른 법원을 배제하지 않는 부가적 합의라면 무효를 다툴 필요도 없습니다. 법정관할이 그대로 남으므로 원고 주소지 법원에 바로 소를 낼 수 있습니다. 조항에 「만」이나 「전속」 같은 표현이 있는지 확인합니다.

시행사가 관할위반을 주장하면 어떻게 대응하나요?

답변서에서 관할위반 항변이 나오면 준비서면으로 약관 조항의 무효를 주장합니다. 관할은 법원이 직권으로 판단하므로, 원고는 분양계약서가 인쇄된 표준 양식이라는 점과 본사 소재지까지의 거리·출석 부담을 소명합니다. 시행사가 관할 항변 없이 본안에 대해 변론하면 그 법원에 관할이 생깁니다.

분양대금 반환 소송 대응 순서

• 분양계약서 관할 조항 확인 - 조항이 인쇄 양식인지, 전속적 합의인지 부가적 합의인지 봅니다. 부가적이면 원고 주소지 법원에 바로 냅니다.
• 합의해제 내용 정리 - 해제 합의서나 문자에서 반환 금액과 반환 시기를 정했는지 확인합니다. 청구 금액의 근거가 됩니다.
• 납부 내역 모으기 - 계약금·중도금 입금 내역과 영수증을 날짜별로 정리합니다. 반환 범위를 입증합니다.
• 원고 주소지 법원에 제소 - 의무이행지 관할에 따라 소를 냅니다. 관할위반 항변이 나오면 약관 무효를 주장합니다.
• 이송결정 대응 - 법원이 이송결정을 하면 고지일부터 1주 안에 즉시항고합니다. 기간이 지나면 이송이 확정됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약이 분양보증이나 신탁 구조로 되어 있어 반환 의무자가 시행사가 아닌 신탁회사·보증기관이 되는 경우에는 계약서와 보증서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환 소송과 가압류를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약서의 관할 조항도 약관인가요?
  대부분 약관입니다. 약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호는 계약의 한쪽 당사자가 여러 상대방과 계약하려고 일정한 형식으로 미리 마련한 계약 내용을 약관으로 봅니다. 시행사가 모든 수분양자에게 같은 양식으로 쓰는 분양계약서 조항이 여기에 해당합니다.
• 어떤 관할 조항이 무효가 되나요?
  고객에게 부당하게 불리한 조항입니다. 약관의 규제에 관한 법률 제14조 제1호가 근거이고, 대법원 1998. 6. 29.자 98마863 결정은 수분양자 주소와 먼 건설회사 본사 소재지 법원을 관할로 정한 아파트 공급계약서 조항이 제소와 응소에 큰 불편을 준다며 무효로 보았습니다.
• 관할 조항이 무효면 어디에 소를 내나요?
  원고 주소지 법원이나 시행사 본점 소재지 법원입니다. 민사소송법 제8조는 재산권에 관한 소를 의무이행지 법원에 낼 수 있게 하고, 민법 제467조 제2항은 금전채무를 채권자의 현주소에서 변제하도록 정합니다. 시행사의 보통재판적은 제5조 제1항에 따라 주된 사무소 소재지입니다.
• 약관 관할 조항이 늘 무효가 되나요?
  아닙니다. 민사소송법 제29조는 서면으로 한 관할합의를 원칙적으로 유효하게 봅니다. 약관 조항이라도 고객에게 부당하게 불리하지 않으면 유효합니다. 수분양자 주소와 본사 소재지가 가깝거나 개별 협상을 거쳐 관할을 정했다면 무효 주장이 받아들여지기 어렵습니다.
• 법원이 약관상 관할법원으로 이송결정을 하면요?
  즉시항고할 수 있습니다. 민사소송법 제39조는 이송결정에 즉시항고를 허용하고, 제444조 제1항은 재판이 고지된 날부터 1주 이내에 하도록 정합니다. 이 기간은 불변기간이어서 지나면 이송결정이 확정되고 사건은 약관상 법원으로 넘어갑니다.
• 시행사가 관할을 다투지 않으면 어떻게 되나요?
  원고가 소를 낸 법원에 관할이 생깁니다. 민사소송법 제30조는 피고가 제1심 법원에서 관할위반이라고 항변하지 않고 본안에 대하여 변론하거나 변론준비기일에서 진술하면 그 법원이 관할권을 가진다고 정합니다. 이 경우 약관 조항의 효력은 더 다툴 필요가 없습니다.

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