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분양·청약

신탁회사가 분양한 오피스텔, 책임을 신탁재산 안으로 줄인 특약도 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

신탁회사가 분양 때 책임한정특약을 설명하지 않았다면 그 특약을 계약 내용으로 주장할 수 없고 입주 지연 위약금을 그대로 물어야 합니다. 대법원은 책임을 신탁재산 한도로 줄이는 특약이 약관법상 설명해야 할 중요한 내용이라고 보았습니다. 지금은 계약서 특약 옆에 설명 확인 서명이 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

분양 계약서의 특약사항에 「신탁재산 범위 내에서만 책임」 같은 문구가 있는지, 그 문구 옆에 따로 설명을 들었다는 확인 서명이 있는지부터 보십시오. 설명 확인이 없으면 그 특약은 계약 내용으로 주장되지 못할 수 있습니다.

신탁회사가 「신탁재산이 없다」고 한다고 해서 위약금 청구를 접을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 신탁회사가 매도인으로 이름을 올린 오피스텔 공급계약을 맺고 계약금 3,200만원을 냈습니다. 계약서에는 매도인 귀책으로 입주가 3개월 넘게 늦어지면 해제할 수 있고 그때 매도인이 총 공급금액의 10%를 위약금으로 준다는 조항이 있었습니다. 입주예정일이 2025년 12월이었는데 2026년 4월이 되도록 준공이 되지 않자 A씨는 내용증명으로 계약을 해제했습니다. 신탁회사는 특약사항에 「신탁재산 범위에서만 책임진다」는 문구가 있고 신탁재산이 바닥났다며 위약금 지급을 미뤘습니다. 계약 당시 이 특약을 따로 설명받은 적은 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신탁회사가 분양자이면 위약금은 누가 물어 주나요?

신탁회사가 시행사의 지위를 넘겨받아 공급계약의 매도인이 됐다면 위약금도 신탁회사가 물어야 합니다. 관리형 토지신탁에서 신탁회사가 분양을 맡으면 수분양자에 대한 계약상 의무를 직접 지고, 그 책임은 원칙적으로 신탁재산뿐 아니라 신탁회사의 고유재산에도 미칩니다.

대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결 사건에서도 공급계약서상 매도인은 신탁회사였습니다. 매도인 귀책으로 입주예정일부터 3개월 넘게 입주가 늦어지면 수분양자가 해제할 수 있고, 그때 매도인이 총 공급금액의 10%를 위약금으로 준다는 조항이 있었습니다. 대법원은 준공 지연이 매도인 귀책이고 해제 통지로 계약이 해제됐으므로 신탁회사가 위약금을 줘야 한다고 본 원심을 유지했습니다.

계약서의 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 그래서 실제 손해를 따로 증명하지 않아도 약정한 금액을 청구할 수 있고, 금액이 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다.

「신탁재산 범위에서만 책임진다」는 특약은 효력이 있나요?

설명을 듣지 못했다면 신탁회사는 그 특약을 계약 내용이라고 주장할 수 없습니다. 분양 계약서는 여러 수분양자와 같은 내용으로 맺으려고 미리 만든 약관이고, 사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있게 설명해야 합니다. 이를 어기면 그 약관은 계약 내용이 되지 못합니다.

책임한정특약이 계약 내용이 되는지 가르는 순서
  1. 1

    약관 해당 여부

    같은 양식으로 여러 호실을 분양했는지

  2. 2

    중요한 내용인지

    책임을 신탁재산 한도로 줄이면 중요한 내용

  3. 3

    설명 여부

    그 수분양자에게 이해할 수 있게 설명했는지

  4. 4

    효과

    설명 없으면 특약을 계약 내용으로 주장 못함

출처 - 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항·제4항, 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결

대법원은 이런 책임한정특약이 설명 대상인 「중요한 내용」에 해당한다고 보았습니다. 신탁회사의 책임을 신탁재산 한도로 줄이는 조항은 수분양자가 계약을 맺을지 정하는 데 직접 영향을 주기 때문입니다. 신탁업계에서 흔히 쓰는 문구라는 사정만으로 설명의무가 면제되지도 않습니다. 평생 분양 계약을 몇 번 하지 않는 일반 수분양자가 설명 없이 그 내용을 예상하기는 어렵다고 보았습니다.

설명의무가 면제되는 「고객이 충분히 예상할 수 있었던 사항」인지는 업계 관행이 아니라 소송 당사자인 그 수분양자를 기준으로 따집니다. 부동산 개발 경험이 많은 법인 수분양자라면 결론이 달라질 수 있습니다.

위약금은 언제부터 청구할 수 있나요?

해제 통지가 신탁회사에 도달한 때부터 바로 청구할 수 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」에 따라 상대방이 있는 의사표시는 도달한 때 효력이 생기므로, 해제 통지가 도달한 날 계약이 해제되고 위약금 채권의 이행기도 그때 옵니다.

입주 지연 해제와 위약금 이행기

  1. 입주예정일

    계약서에 정한 날

  2. 3개월 초과 지연

    약정해제권 발생

  3. 해제 통지 도달

    계약 해제, 위약금 이행기 도래

출처 - 민법 제111조 제1항, 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결

신탁회사는 신탁계약의 자금집행순서 조항을 들어 신탁사무 처리비용을 먼저 갚은 뒤에야 위약금을 줄 수 있다고 다퉜습니다. 대법원은 이 주장을 받아들이지 않은 원심을 유지했습니다. 신탁계약은 신탁회사와 위탁자 사이의 약정이어서 수분양자의 위약금 이행기를 늦추는 근거가 되지 못한다는 취지입니다.

신탁 분양 위약금 청구 대응 순서

  • 계약서 특약 확인 - 책임한정특약 문구와 설명 확인 서명 여부를 봅니다. 서명이 없으면 특약 효력을 다툴 수 있습니다.
  • 해제 사유 확정 - 입주예정일과 실제 준공·사용승인일을 비교합니다. 약정한 지연 기간을 넘겼는지가 해제권 발생을 가릅니다.
  • 해제 통지 발송 - 내용증명으로 해제 의사와 계약금 반환·위약금 지급을 함께 적어 보냅니다. 도달한 날이 해제일과 이행기가 됩니다.
  • 상대방 특정 - 계약서상 매도인이 신탁회사인지, 시행사·시공사가 함께 책임지는 조항이 있는지 봅니다. 청구 상대를 여럿으로 잡을 수 있습니다.
  • 소송과 보전 - 신탁회사가 지급을 미루면 위약금 청구 소송을 내고, 필요하면 재산을 가압류합니다. 고유재산까지 집행 대상이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 설명 확인 서명이 있거나 수분양자가 법인·투자 경험자라면 계약서 원본과 분양 당시 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양 계약 해제에 따른 계약금 반환·위약금 청구 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

신탁회사가 매도인으로 적힌 분양 계약에서 수분양자들은 「신탁재산이 없다」는 답을 들으면 청구를 접곤 합니다. 실제로는 책임한정특약이 계약 내용으로 들어왔는지가 먼저 다툴 지점이고, 설명이 없었다면 신탁회사의 고유재산까지 책임 범위가 넓어집니다.

그래서 계약 당시 기록이 결론을 가릅니다. 특약 옆 서명 여부, 분양 상담 때 받은 안내문, 모델하우스 상담 녹취, 입주예정일을 알린 문자, 해제 통지를 보낸 날과 도달한 날을 모아 두어야 합니다. 몇 년 지나 소송이 시작되면 상담 직원은 바뀌어 있고 기억만으로는 설명 여부를 증명하기 어렵습니다.

이 기록은 판결 단계에서 특약 효력을 가르고, 집행 단계에서 압류할 재산의 범위를 정합니다. 특약이 빠지면 신탁회사 명의 예금을 압류할 수 있고, 해제 통지 도달일은 지연손해금 기산점이 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 분양 계약 해제와 위약금 청구 분쟁을 수행해 왔으며, 계약서 특약의 설명 여부와 매도인 지위를 먼저 확정한 뒤 해제 통지와 집행 대상을 함께 설계하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 회생·파산 절차 대리

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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